上海市寫字樓市場供應(yīng)面積 2020年上海寫字樓分析報(bào)告

• 2020年7月16日 LiuMingYue來源：百度百科 1195 77
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相對酒店的五星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓服務(wù)有了明顯的變化，一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。比如，將洗衣送餐這些酒店式服務(wù)改寫為衛(wèi)星會議、活動(dòng)策劃、會展中心等服務(wù)。

相對酒店的五星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓服務(wù)有了明顯的變化，一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。比如，將洗衣送餐這些酒店式服務(wù)改寫為衛(wèi)星會議、活動(dòng)策劃、會展中心等服務(wù)。又如，一些新型寫字樓不僅能夠?qū)崿F(xiàn)全天候空調(diào)節(jié)假日無休，而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工地鐵月票等方面下工夫。除此之外，其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等，都較酒店更先進(jìn)。但就寫字樓的本質(zhì)而言，硬件設(shè)施的最大追求是創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新上。

上海市寫字樓市場供應(yīng)面積

上海第一批現(xiàn)代化辦公樓大約在1995年開始建造并進(jìn)入市場，主要分布在南京西路、淮海中路、小陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場六大核心區(qū)域。喜憂參半的2016年，上海核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉?yīng)放大、租金承壓;非核心區(qū)則經(jīng)歷了蓬勃發(fā)展的一年。

2016年上海寫字樓市場供應(yīng)量與吸納量同時(shí)創(chuàng)出2012年以來的五年新高，全年市場呈現(xiàn)供需兩旺同創(chuàng)新高、租售價(jià)格雙雙下滑的特點(diǎn)。一方面，全球經(jīng)濟(jì)下行以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，抑制企業(yè)擴(kuò)張計(jì)劃和對于辦公面積擴(kuò)租的需求。P2P的退租以及近5年來的供應(yīng)峰值導(dǎo)致空置率上升，抑制了租金漲幅。核心商圈新增供應(yīng)加碼導(dǎo)致空置率上升，大虹橋、前灘等新興商圈逐漸成熟，寫字樓租戶選擇增多。

2020年上海寫字樓分析報(bào)告

2016年上海寫字樓物業(yè)仍為全國最為活躍的投資市場。隨著營改增等政策的出臺，上海寫字樓銷售市場出現(xiàn)井噴式放量，其中，新型商務(wù)區(qū)尤為受追捧，品牌制造業(yè)、金融和科技行業(yè)的大面積購買需求持續(xù)活躍。年內(nèi)共錄得38項(xiàng)大宗交易，加上散售市場總價(jià)值超過人民幣1000億元。新興CBD區(qū)域如大虹橋核心商務(wù)區(qū)、北外灘與浦東是寫字樓成交的主要區(qū)域。

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，隨著一線城市逐漸進(jìn)入存量房為主的階段，核心區(qū)傳統(tǒng)寫字樓開始步入升級改造時(shí)代，商業(yè)辦公產(chǎn)品進(jìn)入更新迭代階段。上海內(nèi)中環(huán)辦公土地供應(yīng)逐年下降，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市更新、聯(lián)合辦公理念和產(chǎn)品將成為寫字樓開發(fā)的重要一環(huán)。

從商圈結(jié)構(gòu)來看，上海寫字樓多中心趨勢業(yè)已成形，勢不可擋。中央商務(wù)區(qū)可開發(fā)建設(shè)用地逐年減少，空置率長期處于低位，租金不斷攀升。與此同時(shí)，非核心區(qū)域(如大虹橋、前灘、市北園區(qū)等)的寫字樓供應(yīng)量需求量增長明顯，雙雙超過傳統(tǒng)核心區(qū)域，從而形成兩翼齊飛的局面。

圖表：甲級寫字樓存量及未來供應(yīng)

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

從供需關(guān)系來看， 2016年上海寫字樓市場供應(yīng)面積為351萬平方米，與2015年同比增加31.5%;而市場整體吸納量為262萬平方米，較于2015年同比增加20.2%，雙雙創(chuàng)出五年新高。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2016年12月，上海市寫字樓市場平均售價(jià)35085元/平方米(建筑面積報(bào)價(jià))，與2015年同比下降3.4%;平均租金304元人民幣/平方米/月(建筑面積報(bào)價(jià))，與2015年同比下降5.6%;平均空置率10.1%，與2015年同比上升17.4%。

正因?yàn)槿绱耍淮笈鷩鴥?nèi)優(yōu)秀的寫字樓行業(yè)企業(yè)迅速崛起，逐漸成為行業(yè)中的翹楚!更多詳細(xì)分析，請關(guān)注中研研究院研究出版的《2020-2025年寫字樓市場投資機(jī)會及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評估報(bào)告》。

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