2020鄉鎮商業綜合體行業發展現狀及前景分析

• 2020年7月21日 GuoMeng來源：互聯網 349 15
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鄉鎮商業綜合體是新的開發模式，不同于城市綜合體，不同于MALL，不是專業市場，更非社區商業。新市鎮商業綜合體，是為了改變新市鎮原有商業散、亂、差的低端形象，滿足新市鎮居民生活與文化需要，集餐飲、娛樂、休閑、演藝、購物、賓館等多種功能于一體的新型商業平臺。

2020鄉鎮商業綜合體行業發展現狀及前景分析

新型城鎮化是以城鄉統籌、城鄉一體、產城互動、節約集約、生態宜居、和諧發展為基本特征的城鎮化。新型城鎮化不片面追求城鎮規模擴大、空間擴張，強調走集約、節能、生態的新路子，著力提高內在承載力。隨著我國發展轉型的加快，經濟引擎下移已是不爭事實，資本市場開始從市縣進入許多有發展前景的鄉鎮。資本關注的是新型城鎮化帶來的鄉鎮商業價值的提升，而商業綜合體是提升鄉鎮商業價值的有效途徑，也是提升新型城鎮化內在承載力的好辦法。在當前我省推進鎮村聯動，城鄉一體化發展的進程中，很有必要通過商業綜合體的規劃和建設，來提升當地的集鎮建設品位和內涵。豐城市上塘鎮美林國際城項目就是對這一新型城鎮化路徑的探索。

不同于目前國內集中在一二線城市的商業綜合體建設，鄉鎮商業綜合體既有區域級商業功能，也有完善集鎮配套的功能，符合統籌城鄉發展的政策導向，可有效提高鄉鎮和社區群眾生活質量。

鄉鎮商業綜合體是新的開發模式，不同于城市綜合體，不同于MALL，不是專業市場，更非社區商業。新市鎮商業綜合體，是為了改變新市鎮原有商業散、亂、差的低端形象，滿足新市鎮居民生活與文化需要，集餐飲、娛樂、休閑、演藝、購物、賓館等多種功能于一體的新型商業平臺。

隨著我國發展轉型的加快，經濟引擎下移已是不爭事實，資本市場開始從市縣進入許多有發展前景的鄉鎮。小城鎮需要擁有多個建筑體組成的建筑群，包括從單一的商業零售發展到不同業態的組合，把商務、辦公、休閑、演藝、購物、酒店、居住等功能融為一體，滿足城鎮居民購物、休閑和娛樂的一站式需求。隨著我國發展轉型的加快，經濟引擎下移已是不爭事實，資本市場開始從市縣進入許多有發展前景的鄉鎮。資本關注的是新型城鎮化帶來的鄉鎮商業價值的提升，而商業綜合體是提升鄉鎮商業價值的有效途徑，也是提升新型城鎮化內在承載力的好辦法。

據中研普華研究咨詢報告《2018-2023年中國鄉鎮商業綜合體市場現狀調查及供需格局分析預測報告》分析

2018-2023年鄉鎮商業綜合體行業投資價值評估分析

第一節 商圈等級和規模的影響分析

一、商圈理論及其作用分析

1、零售引力規律分析

具有零售中心的兩個城市，從位于他們中間的城市吸引的交易量與各自城市的人口數成正比例，而與從中間城市到市場的距離的自乘結果數成反比例。

“雷利零售引力法則”對城市商圈研究的貢獻 “雷利零售引力法則”是最原始最基本的商圈理論法則，以后的眾多法則均源于該法則關于零售引力的核心思想之上，這個法則對研究城市商圈的貢獻在于：如果企業無法在投資地獲得更為詳盡的資料，只能通過官方資料大概知道該地人口和地理情況，那么就可以利用雷利法則對該地點進行初步的吸引力判斷，雷利法則運算方法簡單，數據獲得容易，是企業在決策早期經常使用的方法。

“雷利零售引力法則”僅只適合用于單一的市場競爭環境里，在雷利法則中，有這樣一種簡單的邏輯推理關系：如果其中一個地方人口多，那么他的商業設施就會好，顧客因此就很愿意前往設施齊全的區域消費，如果該地距離遠，那么他的交通就不會很方便，顧客前往該地的時間就會很長，所以就不太愿意前往消費。這種邏輯關系拋卻了城市規劃、交通網絡建設、企業經營能力及商品本身的影響力因素，而這些因素有可能導致人口多的地方商業并不一定就發達，人們到距離遠的地方或者會比到距離近的地方更方便。企業如果據此去判斷一個地方的投資價值顯然過于片面。這種片面性決定了“雷利法則”只適合在一些市場競爭環境較為單純的情況下應用。

對于地產的開發來講，最通俗、最根本的價值決定論是“地段、地段、還是地段”。因此，地段在地產價值評定中是最重要的一個因素。對于商業地產來講，所處的商圈對“城市綜合體”項目來說，是評定其價值的較為成熟的工具。

2、商圈飽和度的分析

商圈飽和度是判斷某個地區同類商業競爭激烈程度的一個指標，通過計算或測定某類商品銷售的飽和指標，可以了解某個地區同行業是過多還是不足，以決定是否選擇在此地開店。

商家決定是否進人某市場前，首先要測算該市場是否已經飽和，也就市場是否還有進一步拓展的空間。當飽和度較高時，剩余空間有限，不宜進人，但當飽和度較小時，說明市場空間很大，有很大的拓展機會。

飽和度計算必須基于同一個產品市場或者替代性很大的產品市場。不同產品的飽和度不具有可比性。商圈飽和度測算方法是：

IRS=(C)×(RE)/RF

其中，IRS是某地區某類商品商業圈飽和指數;C是某地區購買某類商品的潛在顧客人數;RE是某地區每一顧客平均購買額;RF是某地區經營同類商品商店營業總面積。

飽和度實際上是單位商業面積平均營業額。如果已知A區域飽和度為20000元/平方米，另一類似B區域飽和度為13000元/平方米，說明B區域還有進一步拓展的空間，商家需要加大推廣力度。

二、商圈等級及規模的影響

多個相鄰商業體(包括商鋪、酒店、寫字樓等)組成的區域

商業服務所能夠覆蓋的地域商圈，未必是個圓圈，交通是商圈地域劃分的首要因素 是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點。 零售商店的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，也即有相對穩定的商圈。不同的商店由于所在地區、經營規模、經營方式、經營品種、經營條件的不同，使得商圈規模、商圈形態存在很大差別。同樣一個零售商店在不同的經營時期受到不同的因素的干擾和影響，其商圈也并不是一成不變的，商圈規模時大時小。

對于零售企業，商圈是指來商家的顧客的居住范圍，或商家能夠吸引顧客的范圍。根據來店顧客的比率，商圈又可以進一步劃分為主要商業圈、次要商業圈和邊緣商業圈。 主要商業圈：也稱第一商圈，是指最接近商店的區域。在主要商圈內，消費者去商店購物最為方便，一般情況下，百貨商店65%左右的顧客來自主要商圈。在主商圈內，顧客在人口中的密度較高，每個顧客的平均購貨額也最高，這一商圈很少與其他類型商店的商圈發生重疊，否則就易出現過度競爭。一般來說，小型商店的核心商圈在0.8公里之內，顧客步行來店在10分鐘以內;大型商場的核心商圈在5公里以內，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘。

次要商業圈：也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區域。在這一區域內，顧客較為分散，但消費者來店購買商品也較為方便，在次要商圈內聚集著百貨商店25%左右的顧客。一般來說，小型商店的次要商圈在1.5公里之內，顧客步行來店在20分鐘以內;大型商場的次要商圈在8公里以內，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40分鐘。 邊緣商業圈：也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區域。在邊緣商圈內，散居著百貨商店約10%左右的顧客，在這個區域的消費者來商店購買商品中不太方便。一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上;大型商場的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上

圖表：商圈等級示意圖

數據來源：中研普華

欲了解關于鄉鎮商業綜合體行業具體詳情可以點擊查看中研普華研究咨詢報告《2018-2023年中國鄉鎮商業綜合體市場現狀調查及供需格局分析預測報告》。

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