公寓行業(yè)市場怎么樣?2023年中國公寓行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀

• 方蔓桃 2023年7月7日 來源：百度 1023 65
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從公寓行業(yè)市場競爭結(jié)構(gòu)來看，目前我國青年公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我國青年公寓的主要形態(tài)，分散式公寓的房間數(shù)量占整個(gè)長租公寓房間數(shù)量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長租公寓更勝一籌。隨著政府對(duì)支持性政策的不斷探索，以及各參

公寓行業(yè)市場怎么樣?長租公寓又名白領(lǐng)公寓、單身合租公寓，是房地產(chǎn)市場一個(gè)新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。隨著我國流動(dòng)人口數(shù)量增加，國家開始大力支持包括長租公寓在內(nèi)的住房租賃市場發(fā)展。在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。

長租公寓按照機(jī)構(gòu)和個(gè)人可分為機(jī)構(gòu)長租公寓和非機(jī)構(gòu)式長租公寓，其中個(gè)人散租仍是主要公寓提供，機(jī)構(gòu)式公寓來看，按照整體分布分為集中式和分散式，集中式指自持、收購或租入并轉(zhuǎn)租集中式房源的模式，地產(chǎn)商與運(yùn)營商均有所切入，典型代表有萬科“泊寓”等，分散式主要指機(jī)構(gòu)租入并轉(zhuǎn)租分散式房源，主要由中介和運(yùn)營商主導(dǎo)，典型代表有鏈家、自如等。

從公寓行業(yè)市場競爭結(jié)構(gòu)來看，目前我國青年公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我國青年公寓的主要形態(tài)，分散式公寓的房間數(shù)量占整個(gè)長租公寓房間數(shù)量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長租公寓更勝一籌。隨著政府對(duì)支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢共同合作，中國青年公寓投資市場有望迎來新一輪機(jī)遇。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2022-2027年中國公寓行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報(bào)告》分析顯示：

2023年中國公寓行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀

截止到2021年，我國集中式長租公寓滲透率僅為7.4%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家，同年，英國及美國集中式管理長租公寓滲透率分別為42.0%、30.0%。總體來看，我國長租公寓市場還處于發(fā)展初期。

我國住房租賃需求規(guī)模仍有增長空間，特別是伴隨人口流動(dòng)性的回升將帶來租賃需求的回暖。在資本市場助力下，央國企乃至房企未來或?qū)⒊蔀楸Ｗ夥抗糝EITs的生力軍，促進(jìn)租賃住房擁有自我造血能力。預(yù)計(jì)2023年我國長租公寓市場將進(jìn)入“量質(zhì)齊升”發(fā)展階段。

今年以來，中央層面繼續(xù)加大對(duì)住房租賃金融發(fā)展的支持力度，尤其對(duì)保租房REITs的支持政策進(jìn)一步釋放。盡管在戶型、租金方面存在政策約束，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，保租房投資退出閉環(huán)的構(gòu)建完成、政府對(duì)于“非改居”支持與保租房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和流程的明晰將進(jìn)一步提升長租公寓在大宗物業(yè)投資市場上的資產(chǎn)流動(dòng)性。據(jù)了解，隨著各主要省市將租賃住房建設(shè)納入“十四五”規(guī)劃，國有和民間資本在金融、財(cái)稅等政策引導(dǎo)支持下持續(xù)涌入這一熱點(diǎn)領(lǐng)域，住房租賃市場的機(jī)構(gòu)化程度將會(huì)快速提升。世預(yù)計(jì)2030年中國住房租賃市場的集中式長租公寓滲透率將有望超過12%，達(dá)到1200萬套以上的規(guī)模。

未來10年中國宏觀經(jīng)濟(jì)仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動(dòng)公寓市場穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個(gè)中國未來發(fā)展的必然趨勢，到2030年我國城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，未來近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。國內(nèi)如此龐大的主題公寓市場，將會(huì)給公寓的多元化發(fā)展帶來新的機(jī)遇。

青年公寓行業(yè)作為近幾年來的一個(gè)投資熱點(diǎn)，吸引了大量來自資本市場的關(guān)注。 2015 年以來，已有多個(gè)公寓企業(yè)獲得了資本市場的資金供給，成功推動(dòng)了企業(yè)的發(fā)展。目前，青年公寓其主要客群為20-35歲左右的單身青年，表現(xiàn)為高校畢業(yè)至入職初期的年輕群體，以滿足該群體成家前住房需求。隨著我國教育投資規(guī)模以及家庭教育投入的提升，高校在校生人數(shù)的穩(wěn)定增長，從而帶動(dòng)了國內(nèi)近幾年高校畢業(yè)生人數(shù)的提升。

隨著時(shí)代的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)將會(huì)越來越繁榮，商業(yè)用地會(huì)越來越多，而未來住宅區(qū)的發(fā)展將會(huì)向城市的邊緣移動(dòng)。按照國外大城市的趨勢來看，公寓房將會(huì)作為城市商業(yè)區(qū)內(nèi)部最搶手的住房之一，即使產(chǎn)權(quán)只有40年，到期后也能夠續(xù)租，基本不需要擔(dān)心拆遷換地方等問題。城鎮(zhèn)化已成為整個(gè)中國未來發(fā)展的必然趨勢，到2030年我國城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，未來近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。國內(nèi)如此龐大的主題公寓市場，將會(huì)給公寓的多元化發(fā)展帶來新的機(jī)遇。

公寓屋又可細(xì)分為排房(Town House)、單元公寓屋(Condo)、股東屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)。排房和單元公寓屋的特點(diǎn)是擁有房屋和土地的部分產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，但必須受到管理部門的約束，并要交付一定數(shù)量的管理費(fèi);股東屋的特點(diǎn)是個(gè)人不擁有任何產(chǎn)權(quán)，僅擁有其中一部分股權(quán)和使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)屬于公司，出讓時(shí)僅出讓股份，而不出讓產(chǎn)權(quán);公寓屋的特點(diǎn)是擁有者大部分都是投資人或投資單位，主要目的是收取租金。

就我國長租公寓市場規(guī)模變動(dòng)情況而言，隨著國內(nèi)整體租房需求持續(xù)增長，除開2020年疫情影響，經(jīng)濟(jì)景氣度低背景下投融資下降明顯，加之需求整體下降明顯，長租公寓市場規(guī)模下降外，2017年我國長租公寓整體規(guī)模表現(xiàn)為持續(xù)上升態(tài)勢，整體增速較高，數(shù)據(jù)顯示，2021年我國長租公寓市場規(guī)模達(dá)17948億元，同比2020年增長16.39%。由于高昂的置業(yè)成本、年輕一代晚婚趨勢、城市化率及城市人口(尤其是年輕人流入城市)增加等因素的驅(qū)動(dòng)，2022年中國租賃公寓市場的規(guī)模將進(jìn)一步達(dá)到17521億元。

就國內(nèi)整體運(yùn)營中的集中式長租公寓數(shù)量變動(dòng)而言，近年來隨著萬科、龍湖和旭輝等頭部房企布局加快，整體長租公寓數(shù)量快速增長，截至2021年已達(dá)260萬套，相較17年底增長160萬噸，其中非連鎖仍是主要數(shù)量來源，但連鎖整體增速更快，占比持續(xù)增長，其中非連鎖達(dá)180萬套，連鎖達(dá)80萬套。

在資本市場上，基于租賃基本面、資產(chǎn)流動(dòng)性和可規(guī)模化三個(gè)方面的推動(dòng)，集中式長租公寓正在成為最具成長性和吸引力的商業(yè)地產(chǎn)類別之一。以租賃市場活躍的上海為例，據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2022年上海投資市場完成的74單大宗交易中有15單為長租公寓，成交單數(shù)占比超過20%，僅次于辦公業(yè)態(tài)。而在今年一季度錄得的13宗大宗交易中，長租公寓交易為3宗，僅次于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和辦公樓，成交額達(dá)28億元，超過去年成交總額的40%。

公寓行業(yè)市場前景分析

從需求端來看，高基數(shù)流動(dòng)人口向大城市集中奠定了租賃需求基礎(chǔ)，限購+高房價(jià)提升租賃需求。長租公寓因整體房間規(guī)模略小，主要用戶為學(xué)生和外地務(wù)工人員，隨著國內(nèi)疫情反復(fù)，整體經(jīng)濟(jì)景氣度低背景下，2021年國內(nèi)流動(dòng)人口出現(xiàn)明顯增長達(dá)3.85億人，同比2020年增長885萬人，有望提升長租公寓整體需求，同時(shí)，最主要需求用戶仍是國內(nèi)大學(xué)畢業(yè)生，從學(xué)校畢業(yè)，絕大多數(shù)大學(xué)生存在大量租房需求，隨著大學(xué)畢業(yè)生數(shù)量持續(xù)增長，相對(duì)自由的環(huán)境和符合年輕人品味的長租公寓將是大學(xué)畢業(yè)生的主流選擇之一。

今年以來，北京、上海、廣州、深圳、寧波、南寧、石家莊等城市密集發(fā)布了住房租賃政策，重點(diǎn)關(guān)注住房租賃市場監(jiān)管和市場培育。疫情對(duì)租賃企業(yè)最直接的影響是新項(xiàng)目拓展和開業(yè)停滯。一季度，深圳、上海等重點(diǎn)城市先后采取“封城”疫情管控，全市處于靜止?fàn)顟B(tài)，原定開業(yè)的項(xiàng)目被迫延期，因此，住房租賃企業(yè)一季度開業(yè)規(guī)模較上一季度增速出現(xiàn)明顯下跌。

由于住房需求不斷增加，集中式長租公寓運(yùn)營商積極嘗試解決住房短缺問題，尤其是利用低效用或閑置物業(yè)。近幾年出臺(tái)了綜合調(diào)控政策，鼓勵(lì)集中式長租公寓的發(fā)展。預(yù)計(jì)國家和地方政府將出臺(tái)更多利好政策，支持集中式長租公寓市場的長期發(fā)展。

隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷繁榮，不少白領(lǐng)都會(huì)選擇交通便利，配套齊全的公寓房租住，這樣的房子不僅房租高，而且水電費(fèi)用也不用房東來出，比住宅的經(jīng)濟(jì)性要好太多。隨著時(shí)代的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)將會(huì)越來越繁榮，商業(yè)用地會(huì)越來越多，而未來住宅區(qū)的發(fā)展將會(huì)向城市的邊緣移動(dòng)。隨著政府對(duì)支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢共同合作，中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機(jī)遇。隨著公寓行業(yè)發(fā)展進(jìn)入到深水區(qū)，行業(yè)資源、資本、業(yè)務(wù)等均開始向頭部企業(yè)集中，整個(gè)行業(yè)也可能進(jìn)入到一個(gè)全新整合階段。

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  2022-2027年中國公寓行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報(bào)告

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