2023城中村改造行業市場機遇深度分析

• 方蔓桃 2023年10月11日 來源：百度 340 15
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近年來，中國發布多項政策以進一步推進城鎮化的建設。《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》中要求，加快推進城市更新，改造提升老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能，推進老舊樓宇改造。

伴隨著中國工業化進程持續推進，人口快速穩定地向工業化程度較高的城市流入，從而持續推動中國城鎮化建設。近20年來，隨著中國工業化、城鎮化建設持續推進，中國城鎮化率快速且穩定地提升。根據國家統計局的數據，截至2022年年末，中國城鎮化率超過65%。然而，從全球發達國家的發展歷程來看，中國城鎮化具備巨大潛力與空間。目前，全球發達國家的城鎮化率基本達到80%左右，根據世界銀行的數據，2020年美國城鎮化率接近83%，日本則接近92%。相比之下，2022年中國65.22%的城鎮化率仍有較大的提升空間，未來中國還需持續在城鎮化建設中加大投入。

近年來，中國發布多項政策以進一步推進城鎮化的建設。《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》中要求，加快推進城市更新，改造提升老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能，推進老舊樓宇改造。

如果你想了解城中村改造行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年城中村改造行業市場深度分析及發展策略研究報告》。重點分析了城中村改造行業將面臨的機遇與挑戰，對城中村改造行業未來的發展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

根據第七次全國人口普查數據，目前我國共有7個超大城市(城區常住人口1000萬以上)和14個特大城市(城區常住人口500萬至1000萬)。超大特大城市是帶動區域乃至國家經濟社會發展的關鍵增長極。從國際上看，此類城市也都面臨著一些共性化挑戰，如城市土地資源嚴重短缺、居住成本偏高等。城市內部發展不均衡，因為各種原因在相對中心的區域形成了‘城中村’。

多地早在去年就已經制定好了城中村改造方案。比如武漢最早在去年下半年就公布過計劃，今年6月12日就印發了《全市中心城區城市更新及房屋征收計劃的通知》。本次國常會的指導意見，是審議通過程序，在全國范圍內更加具有指導作用，穩步推行。

超大、特大城市的判定依據，城區常住人口是核心指標。說明政策導向在于抓中心，抓核心，重視城市板塊的傳導作用，從核心到非核心傳導，以城中村改造賦能城市長遠發展，有利于打破現有的城區樓市發展瓶頸，修復價格體系。

城中村改造應當充分調動各方面的積極性，以改善城中村綜合環境，完備城市公共服務功能，構建和諧社區為目的，堅持政府主導、市場運作、利民益民、科學規劃、綜合改造的原則，依法保護農村集體經濟組織成員的合法權益，積極穩妥地推進。城中村改造方案，應當根據城中村改造專項規劃和區域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項規劃指標，統籌考慮村民安置、環境風貌和經濟發展等因素，充分聽取村民意見，由區城中村改造辦公室組織編制。

城中村改造是指對特定城市建成區，包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等，根據城市規劃進行綜合整治，功能改變或者拆除重建的活動。城中村改造是城市更新的一部分，不僅包含了工商業，甚至是可改變其功能性質的改造。

與簡單的為了改善居住環境的棚改不同，城中村改造更像是為了深度挖掘城市價值而進行的一場“外科手術”，讓這些超大特大城市的價值被更好地挖掘。被改造的板塊會顯著提升宜居價值與板塊功能，為區域賦能城市發展紅利。這是正向發展帶來的房產價值。

所以，當前形勢會更加傾向于用更市場化的手段來代替傳統的貨幣化棚改手段進行，也就是文件中表述的“充分發揮市場在資源配置中的決定性作用”。

慢工出細活。本次城中村改造并不是“接水”與“放水”，而是打造核心強城，高質量發展。未來，非核心城市將圍繞核心城市協同發展，核心城市高質量發展，做大做強，非核心城市做細做精，無論是樓市格局還是產業格局都會有較大且深遠的變化。

2023年以來，城中村改造多次被中央重要會議提及。在超大特大城市積極穩步推進城中村改造，是站在戰略全局高度作出的具有重大而深遠意義的工作部署。城中村改造的推進，關乎民生福祉，也有助于促進經濟社會發展。

城中村改造行業市場機遇分析

2019年以來，城市更新熱度持續上升。2021年3月，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》正式發布，《綱要》提出要實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升，奠定了“十四五”時期以及未來十余年城市更新在我國新型城鎮化戰略中的重要地位!在這樣的背景下，企業圍繞城市更新賽道的布局進一步加速。中指研究院梳理了2021年初以來城市更新行業相關動態，總結最新發展特征，為企業在未來參與城市更新行動提供參考。

據不完全統計，目前品牌房企已大量布局城市更新市場，項目主要集中于珠三角、長三角以及京津和成渝地區重點城市，其中深圳、廣州和東莞房企布局最多，是城市更新企業的主要聚集地。從布局趨勢來看，除了以廣東省作為城市更新的主戰場外，企業也逐步向其他高能級的一二線城市尋求更多的城市更新投資機遇。

超大特大城市是當前推進城中村改造的主要范圍。按照城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市劃分，根據第七次全國人口普查數據，全國目前有7個超大城市和14個特大城市。超大特大城市實現了快速發展，但這些城市的城中村可以說是經濟社會發展的薄弱環節。城中村作為存量房源地，是很多超大特大城市外來建設者等新市民、青年人奮斗的第一個落腳點。城中村布局凌亂、房屋破舊密集、公共服務缺失、環境衛生條件相對較差，與光鮮亮麗的城市核心區域形成較大反差。

目前，超大特大城市中相當一部分城中村的核心功能是提供大量的出租屋，這些房屋位置好、面積小、租金低，為租客日常工作生活提供了很大的便利性。如何在提升城中村硬件條件和配套設施、解決安全隱患的同時，保障租客的相關權益，是需要各方綜合考慮的重點和難點之一。

上海市提出，預計到2025年，中心城區周邊城中村改造項目全面啟動;到2027年，中心城區周邊城中村改造項目全面完成。上海市出臺了一系列的政策支撐城中村改造推進。在改造方式、改造主體認定、土地出讓政策、財稅支持、融資支持、資金平衡等方面有比較完整的政策設計，也充分考慮了市場化機制的參與。

城市更新是在“城”的基礎上進行再改造，需要實現更加多元化的訴求，因此國企參與城市更新具有明顯的優勢。大型國有企業內部普遍存在需要盤活的存量土地，業務開展的過程中也能夠發揮體制優勢、產業優勢和融資優勢，具有極大的內在動力參與城市更新行動。從近期企業城市更新業務動態來看，主要還是以國企為主。特別是近期參與城市更新基金的企業也以央企、國企為主。此外，個別城市近期也從政策層面鼓勵市屬國企參與城市更新，這也將進一步推動國企更加積極參與城市更新。

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