一線城市首個 廣州 房票 要來了 對樓市成交有何影響 安置房行業競爭格局

• 李波 2023年10月30日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 385 18
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廣州成為首個明確提出“探索房票安置政策機制”的一線城市。日前，《廣州市城市更新專項規劃(2021-2035年)》《廣州市城中村改造專項規劃(2021-2035年)》經第四屆廣州市規劃委員會地區規劃專業委員會第十四次會議審議通過。

廣州成為首個明確提出“探索房票安置政策機制”的一線城市。日前，《廣州市城市更新專項規劃(2021-2035年)》《廣州市城中村改造專項規劃(2021-2035年)》經第四屆廣州市規劃委員會地區規劃專業委員會第十四次會議審議通過。

其中，最引人關注的是提出“優化成本核算與征拆標準，探索房票安置政策機制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率”。

業內人士表示，房票安置可以創造出巨大的需求，對新房、二手房庫存去化有明顯的效果，也能滿足居民多樣化的居住需求，還能降低改造成本，緩解改造資金壓力。

提升改造效率

據了解，廣州此前城中村改造的補償方式，主要以回遷房補償為主，現金補償為輔，“房票安置”是第一次出現在相關文件中。由此，廣州也成為首個明確提出“探索房票安置政策機制”的一線城市。

廣州市規劃和自然資源局表示，上述專項規劃順利審議通過，標志著廣州市城市更新、城中村改造工作在規劃統籌引領、土地要素保障、價值導向轉變、政策制度創新、管理機制完善等多個方面邁上了一個新臺階，成為指導廣州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要綱領性規劃。

城市更新、城中村改造專項規劃是廣州市對存量空間的重構，是存量土地時代國土空間規劃體系的重要專項規劃，向上銜接《廣州市國土空間總體規劃(2021-2035年)》，落實城市戰略目標、國土空間格局、規劃分區、重大基礎設施等，提出城市更新、城中村改造的目標、規模、分區分類分步策略;

向下傳導城市發展戰略意圖，積極穩步引導城市更新、城中村改造，在全面支撐“制造業立市”、協同促進歷史生態保護、強化公共基礎設施供給、構建現代化國際化大都市、推動項目落地實施等方面發揮積極作用。

有利于商品房庫存去化

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，截至目前，超過30個城市已經公布并實施房票安置政策，除了廣州之外，還有鄭州、南京、南昌、昆明、貴陽、廈門、無錫、溫州等熱點城市。

在房地產供求關系變化的情況下，加上地方財政規劃、未來拆遷安置需求等因素，政策上將更多鼓勵房票安置。一方面減輕城中村改造前期資金巨額投入，另一方面也有利于商品房庫存去化。李宇嘉同時提醒，房票安置的匹配度可能不高。

目前，庫存主要集中在城市外圍。比如廣州外圍區域廣義庫存消化周期在5年左右，而近期推進的城中村改造，主要是主城區及靠近主城區的區域(番禹、黃埔、白云)，這些區域目前庫存并不大。由于去年以來這些區域房價調整，村民則對于外圍區域的房屋接受度不高。

全國70城房價數據公布

數據顯示，9月份一線城市商品住宅銷售價格環比穩中微漲，特別是一線城市二手住宅銷售價格環比連續4個月下降后首次轉漲。除此之外，其他數據也釋放了一些積極信號。

一線城市整體上市場較前活躍，價格上也總體出現微漲，得益于近期系列房地產調控政策優化的助力。不難發現，一線城市間也有分化，9月份，廣州無論是新建還是二手住宅，與上月相比價格均有下降。

不過，9月份期間廣州優化了房地產相關政策，在一線城市中率先調整了限購政策，取消了一些周邊區域的限購，市場在“十一”黃金周期間活躍度有所提升。

去年到今年，我國出臺了一系列穩定房地產的優化政策。從實施的初步情況來看，產生了一定積極效應。從9月份一些數據來看，環比是在改善的。

比如9月份商品房銷售面積環比下降10.2%，但比8月份改善了2個百分點;9月份房地產新開工面積降幅大幅收窄;70個大中城市新房和二手房合計網簽數據在9月份當月轉正，環比增長2.8%，這是從4月份以來，在連續5個月下降后首次轉正。從這些指標數據來看，房地產優化政策的作用在持續釋放。

對樓市成交有何影響?

(1)　提升改造效率

廣州此前城中村改造的補償方式，主要以回遷房補償為主，現金補償為輔，“房票安置”是第一次出現在相關文件中。由此，廣州也成為首個明確提出“探索房票安置政策機制”的一線城市。

廣州市規劃和自然資源局表示，上述專項規劃順利審議通過，標志著廣州市城市更新、城中村改造工作在規劃統籌引領、土地要素保障、價值導向轉變、政策制度創新、管理機制完善等多個方面邁上了一個新臺階，成為指導廣州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要綱領性規劃。

(2)　有利于商品房庫存去化

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，截至目前，超過30個城市已經公布并實施房票安置政策，除了廣州之外，還有鄭州、南京、南昌、昆明、貴陽、廈門、無錫、溫州等熱點城市。

在房地產供求關系變化的情況下，加上地方財政規劃、未來拆遷安置需求等因素，政策上將更多鼓勵房票安置。一方面減輕城中村改造前期資金巨額投入，另一方面也有利于商品房庫存去化。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年安置房行業競爭格局及“十四五”企業投資戰略研究報告》顯示：

黨的二十大報告提出，提高城市規劃、建設、治理水平，加快轉變超大特大城市發展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市。

在供給、需求兩端政策的推動下，前期積壓的剛性和改善性住房需求將逐步釋放，帶動房地產銷售、開發環節逐步修復。從投資端看，房地產開發投資降幅、房地產開發企業到位資金降幅均有所收窄。

安置房，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。即因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。根據我國法律的規定，安置房的轉讓交易需要在取得該安置房房產證后才可以進行，這時的過戶交易與一般的房屋沒有任何區別之處。

安置的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農戶。隨著城市建設發展步伐的進一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。

安置房行業發展如何

今年7月，國務院辦公廳印發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，并召開電視電話會議進行部署。

北京、上海、廣州、深圳、重慶等多地城中村改造正穩步鋪開。日前，住房和城鄉建設部明確，我國超大特大城市城中村改造將分為實施拆除新建、開展經常性整治提升、實施拆整結合三類推進實施。

根據住房城鄉建設部城中村改造信息系統顯示，目前我國已入庫城中村改造項目達162個。業內人士表示，城中村改造在改善居民生活環境的同時，蝶變新生的空間也化作了發展新增量，有數據保守估計我國每年城中村改造投入金額將達8400億元。

近日，黃埔區水西(水西片)、水西社區(元貝片)兩個舊村改造實施方案同時獲批，進入動工建設階段，這兩個項目位置相鄰，都處于黃埔區中部的長嶺街道，均采取全面改造方式，以合作改造模式分期實施更新改造，每期均應優先建設復建安置房和公配設施。

城中村改造，除了為村民帶來新居生活以外，還對產業結構的重塑、配套設施的完善、人文風情的打造等都能帶來實質性的提升。

目前，黃埔區因舊改項目眾多，一手住宅市場有著足夠的供應量，其中，商品住宅銷售的有：萬科黃埔新城在售75-143平方米的三房至四房，均價約3.5萬元/平方米;合生中央城在售85-169平方米的平層產品、130-180平方米的復式產品，毛坯交付均價3.75萬元/平方米;

保利羅蘭國際在售108平方米和135平方米的三至四房，均價4.2萬至4.6萬元/平方米;富頤華庭在售105-137平方米的三房及四房，均價5.3萬元/平方米，等等。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2023-2028年安置房行業競爭格局及“十四五”企業投資戰略研究報告》。

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