2024商業地產產業現狀調研 整體市場集中度較低

• 黃文玉 2024年1月23日 來源：互聯網 國家統計局 738 44
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商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

隨著消費者需求的不斷升級，商業地產企業需要不斷創新，提供更加豐富、個性化的產品和服務。另一方面，商業地產企業也在不斷探索新的業務模式，如“商住融合”、“產城融合”等，以提高整體運營效率和盈利能力。

商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

就商業地產產業鏈整體情況而言，上游房地產主要可分為商業地產開發商和設備供應商，整體商業地產開發商數量眾多，包括保利地產、萬科地產和恒大地產等。中游除了開發商外還包括物業運營平臺等，還包括線上交易平臺和線下機構等。下游應用主要應用除了商業、還包括居住和辦公等。

商業地產規模也有大有小。規模大的商業房地產如shoppingmall項目，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規模小的商業房地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式;商業地產項目，可以打包上市，形成商業房地產金融;對于規模較小的商業房地產而言，大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在后期經營管理的很大問題，大家投資的時候需要謹慎。

商業地產產業發展現狀分析

近年來，大型綜合購物中心已經迅速成為不少城市商業零售市場的主力軍，而傳統的商業物業已經很難滿足它們對硬件和軟件的要求，這給房地產行業留下了巨大的市場空白，于是融合傳統流通業與地產業的商業地產企業就應運而生。

2014年以來，美國商業地產價格指數幾乎呈直線上升趨勢，至2018年四季度，美國商業地產價格指數為170.2(2010年=100)，2019年四季度美國商業地產價格指數為183.46(2010年=100)，2020年二季度美國商業地產價格指數為185.53(2010年=100)。近幾年，歐元區商業地產價格指數呈上升趨勢，由2014年一季度的98.30(2011年=100)上升至2019年四季度的123.60(2011年=100)。2014年一季度至2017年一季度，希臘商業地產價格指數相對平衡，基本保持在71(2010年=100)左右，2017年二季度希臘商業地產價格指數開始直線上升至2019年二季度希臘商業地產價格指數為2014年最高值，商業地產價格指數為81.16(2010年=100)。

根據中研普華產業研究院發布的《2024-2029年商業地產產業現狀及未來發展趨勢分析報告》顯示：

隨著我國房地產整體持續發展，雖然新開工面積相較2020年有所下降，但我國我國房地產施工面積仍保持穩步增長。根據統計局數據顯示，2021年我國房地產開發施工面積達到97.54億平方米，同比2020年增長5.25%。就放我施工面積結構占比情況而言，相較住宅施工面積我國商業地產施工面積仍占比較小。根據數據，2021年我國商業地產施工面積約占13.17%左右，其中辦公樓占比3.87%、商業營業用房占比9.3%。不同于住宅房的硬性需求，商業地產整體施工面積較小，又因為疫情導致，整體占比相較2020年的14.06%有所下降。

就商業地產市場竣工面積情況而言，2011-2017年我國房地產整體向好，商業地產竣工面積逐年增長，2017年達到近年來最高值16676.8萬平方米，2018年起竣工面積開始出現負增長，2020年受疫情影響我國商業地產竣工面積大幅度下降，降幅超過20%，最新數據顯示，2021年我國商業地產有所回暖，竣工面積為12094，同比2020年增長3.7%左右。

根據數據，我國商業地產2010-2020年銷售面積總體呈上升趨勢，但增速有所波動，2016-2017年銷售面積增速一度達到20%以上，而2018年開始受房地產市場改革增速下滑到負增長水平，2021年，全國商業地產銷售面積為12421萬平方米，同比2020年下降1.6%左右;銷售金額為14393億元，同比2020年14936億元下降3.64%左右。

就商業地產整體競爭格局而言，我國商業地產企業眾多，整體市場集中度較低。根據數據顯示，與2019年比，市場集中度小幅提升，市場仍較分散，但市場頭部聚集的趨勢正在加快，中國商業地產市場的參與者主要有兩大派系，分別是內資商業地產企業和外資商業地產企業，而外資商業地產企業主要是港澳臺企業。內資企業主要包括保利地產、萬科、華潤等，外資企業包括中海地產、新世界和新鴻基等。

商業地產行業未來發展趨勢預測

商業地產的發展與經濟環境密切相關。未來經濟環境的變化，如經濟增長、就業率、消費者信心等，將影響商業地產的需求和市場走勢。商業地產的市場需求主要來自于企業、投資者和消費者。未來市場需求的變化，如企業擴張、投資組合、消費模式等，將影響商業地產的供求關系和市場定價。總的來說，商業地產的未來前景廣闊，但同時也面臨著經濟環境、政策法規、市場需求和科技發展等方面的挑戰。企業需要密切關注市場動態和變化，不斷進行技術創新和市場調整，以適應不斷變化的市場需求。

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