2023工業廠房工程行業市場投資與發展規模分析

• 劉明月 2023年5月22日 來源：百度百科 中研網 722 43
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工業廠房工程行業市場前景機會在哪?從全國建筑業企業房屋竣工面積構成情況看，住宅竣工面積占最大比重，為66.26%;廠房及建筑物竣工面積占13.81%;商業及服務用房竣工面積占6.19%;其他各類房屋竣工面積占比均在6%以下。2021年廠房及建筑物竣工面積為5.64億平方米。

工業廠房工程行業市場前景機會在哪?從全國建筑業企業房屋竣工面積構成情況看，住宅竣工面積占最大比重，為66.26%;廠房及建筑物竣工面積占13.81%;商業及服務用房竣工面積占6.19%;其他各類房屋竣工面積占比均在6%以下。2021年廠房及建筑物竣工面積為5.64億平方米。

中國工業廠房工程產業發展的新思路：1、“產物一體”發展思路。即產業-物業綜合開發思路，變孤立的房產開發為綜合的產物協同開發。通過物業建設打造硬環境和硬載體，但必須要學會從產業這個核心層面賺到載體的錢，產業導入“人”，而“人”是物業真正的需求者，為人的各種需求提供各類服務，將成為物業“盤活”的主體內容，當物業可以實現持續的收益，通過資產證券化便可以實現產物開發的更高階“盤活”。

2、“招培一體”發展思路。變“被動招商引資”為“主動產業培育”，在傳統招商基礎上，通過產業基金、產業孵化服務、創投資源引入，建立產業孵化培育優勢，促進產業集聚發展，形成完整產業鏈條。“招培一體”，雙向出擊，解決產業難題。

2023工業廠房工程行業市場投資與發展規模分析

工業用地的批租環節將日益市場化、規范化，一方面為具有一定實力，想介入工業地產開發的企業創造了條件;另一方面，工業廠房工程資源的稀缺將促使工業用地價格的上漲，因此持有大量工業土地的上市公司，資產增值效應將非常明顯。

工業廠房一般是由所在地政府提供優惠土地，單獨投資或者合作開發，用來吸引企業進入，進而發展本地經濟，由此決定了國家或地方政府的經濟、社會發展政策對工業廠房工程的類型有很大的引導作用。當地資源優勢、經濟發展政策導致了不同地方的工業廠房工程不同于另一個地方，專業性較強。

我們國家的工業廠房工程的發展，真正意義上是從改革開放之初算起的。首先在全國設立了5個經濟特區、14個開放城市，并建立了多個經濟技術開發區、出口加工區。在政府全力主導之下，這一時期的工業廠房建設發展非常迅速，在數量、質量上均保持極高的增長，工業廠房成為生產力的聚集地，推動國家經濟快速發展。

隨著改革開放的不斷深入，西部大開發戰略的實施，沿海較發達地區開始產業轉型升級，勞動密集型產業向內陸地區轉移，各類型工業廠房在全國各地四處開花，工業廠房類型不斷增多，但規模體量、建設成效參差不一。

工業廠房工程資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產與商業地產，其投資規模，前期投入范圍從十幾個億到幾十個億，招商、管理運營等方面的投入也相當高，而投資回收期則有的長達十幾年。因此工業廠房工程的運作需要一定實力的投資開發商參與，這是工業廠房工程大投資的特點所決定的。

在產業轉移、中國產業技術的升級、國家推動重點工業地產建設以及住宅地產受到宏觀政策調控等諸多因素的影響下，工業地產建設需求穩步上升，投資價值逐步顯現，工業物業的租售價格穩步上揚。近年來，工業地產行業的市場規模增速較快，平均增速在7%以上。

國內工業地產行業供給能力較強，相關企業數量增長較好，2020年，中國工業地產行業企業數量約為3669家，較2019年上漲了0.92%。中國企業數量達到3705家。工業廠房工程往往是一個城市乃至國家的經濟支柱。從我國目前來看，在勞動力、工業配套能力、國內市場規模以及自身發展的速度等方面存在一定優勢，使我國成為承接國際產業轉移最重要的區位之一。

圖表：相關企業數量(單位：家)

數據來源：中研普華產業研究院整理

工業廠房行業的盈利能力一般，從近幾年行業的凈利潤情況來看，行業的凈利率總體保持在5%以內。在產業轉移、中國產業技術的升級、國家推動重點工業廠房建設以及住宅地產受到宏觀政策調控等諸多因素的影響下，工業廠房建設需求穩步上升，投資價值逐步顯現，工業物業的租售價格穩步上揚。近年來，工業廠房行業的市場規模增速較快，平均增速在7%以上。

中國工業廠房工程行業發展面臨問題

(1)土地儲備資格問題

為了加快開發建設進度，一些開發區常將可開發用地進行打包，委托開發商進行征地、拆遷、儲備，并由開發商進行該區域的基礎設施、場地綠化、廠房樓群的集中開發建設，為了保證開發商利益獲取，政府與企業就土地增值收益分成達成協議。

我國《土地儲備辦法》中明文規定，土地儲備工作應由土地儲備機構承擔，土地儲備機構應為市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。顯然，地產開發商并不具有土地儲備的資格，但是在工業地產運行中實質上承擔了土地儲備職能，存在土地儲備主體違規問題，同時這種模式勢必會出現多頭儲備土地、政府與開發商分享土地增值收益的問題，擾亂國家對土地市場的宏觀調控。

(2)工業用地性質問題

目前，我國土地性質劃分為住宅、商業、綜合服務、工業四類，工業用地價格最低，據測算，我國工業用地價格僅相當于居住用地價格的15%，商業用地價格的8%。國家對工業用地實行嚴格控制制度，工業用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規模的商業零售，不得用于房地產開發。國土資源部發布的《工業項目建設用地控制指標》也明確規定工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。

(3)軟件與信息服務業等高技術行業用地性質問題

根據現行國家行業分類標準，軟件和信息服務業包括軟件開發、信息技術集成服務、信息技術咨詢服務、數據處理和存儲服務、集成電路設計和其他信息技術服務行業。國家也明確強調，大力發展新一代信息技術戰略新興工業，大力發展研發設計、信息服務、軟件開發等高技術行業。由于這類行業主要具有資金密集型、技術密集型、智慧密集型特點，這類行業用地的表現形式不是工業廠房、而是辦公樓或者研發樓。而目前的工業用地政策僅適用于傳統建設廠房的工業項目(一般指《國民經濟行業分類注釋》(GB/T4754-2002)的13至43大類分類)，但對于軟件服務、信息技術等這類不需工業廠房的新型現代信息服務行業的用地政策一直沒有明確，存在政策真空。

(4)銷售模式問題

工業地產項目的銷售不同于普通的住宅、商業商品房的銷售，因國家相關政策的限制，工業地產項目銷售中所存在的政策問題也相應暴露出來。根據《城市房地產管理法》和《城市房地產管理條例》規定，商品房預售必須取得房屋主管部門頒發的預售許可證書，否則所簽訂的買賣合同屬于無效合同。

目前諸多工業地產項目已成為商品房開發模式，地產開發商以集中開發，統一配套的方式對外向不特定的企業或者個人出售工業用房，已屬于商品房銷售行為，但是由于開發商取得土地為工業性質土地，依據目前法規不宜界定為商品房銷售，因而大部分城市房屋主管部門一般不予核發《商品房預售許可證》。工業地產商大多是在沒有取得預售許可情況下與客戶簽訂銷售合同，進行銷售房屋行為，這對于買賣雙方均存在較大的法律風險。

工業廠房工程價格走勢及影響因素分析

一、中國工業廠房工程價格回顧

二、工業廠房工程當前市場價格及評述

三、工業廠房工程價格影響因素分析

四、2023-2027年工業廠房工程未來價格走勢預測

隨著工業廠房工程行業競爭的不斷加劇，大型企業間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內外優秀的工業廠房工程企業愈來愈重視對行業市場的分析研究，特別是對當前制工業廠房工程市場環境和客戶需求趨勢變化的深入研究，以期提前占領行業市場，取得先發優勢。本報告專業!權威!報告根據行業的發展軌跡及多年的實踐經驗，對中國工業廠房工程行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、工業廠房工程行業發展策略與投資建議等進行了分析。

工業廠房工程行業市場調研如何?中研研究院對該行業作了詳盡深入的分析，是企業進行市場研究工作時不可或缺的重要參考資料，同時也可作為相關機構進行潛力分析、發展分析、投資分析等研究工作時的參考依據。更多行業具體詳情可以點擊查看中研普華產業研究院的報告《2022-2027年中國工業廠房工程行業競爭分析與投資戰略研究咨詢報告》。

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