2023商品房行業市場現狀調查及商品住宅市場分析

• 黃文玉 2023年8月16日 來源：互聯網 國家統計局 1145 74
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商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅，均按市場價出售。

2023年7月商品住宅市場分析

國家統計局：2023年7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比連續兩月持平，其中北京和上海環比分別上漲0.4%和0.2%，廣州和深圳環比分別下降0.2%和0.6%;二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%;三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。從二手住宅看，7月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.8%，降幅比上月擴大0.1個百分點;二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點;三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。

2023年7月份，70個大中城市商品住宅銷售價格上漲城市個數減少，各線城市商品住宅銷售價格環比持平或下降、同比有漲有降。同時，7月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有20個和6個，比上月分別減少11個和1個。

7月份，一、二線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲1.0%和0.2%，漲幅比上月均回落0.3個百分點;三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。7月份，一、二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴大1.0、0.3和0.1個百分點。7月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲城市分別有26個和5個，比上月均減少1個。

北京7月新建商品住宅價格環比+0.4%(前值+0.1%)，同比+3.5%(前值+3.5%)。 上海7月新建商品住宅價格環比+0.2%(前值+0.4%)，同比+4.5%(前值+4.8%)。 廣州7月新建商品住宅價格環比-0.2%(前值-0.1%)，同比-1.3%(前值-0.8%)。 深圳7月新建商品住宅價格環比-0.6%(前值-0.3%)，同比-2.8%(前值-2.4%)。

北京7月二手住宅價格環比-0.6%(前值-0.7%)，同比+0.6%(前值+1.5%)。 上海7月二手住宅價格環比-0.7%(前值-1.2%)，同比-1.2%(前值+0.2%)。 廣州7月二手住宅價格環比-1%(前值-0.3%)，同比-3.2%(前值-2.2%)。 深圳7月二手住宅價格環比-0.9%(前值-0.7%)，同比-1.7%(前值-1.3%)。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國商品房行業市場現狀調查及投資策略咨詢報告》顯示：

商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。

商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓方式取得土地使用權后經營的房屋，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。

商品房只是特指經政府有關部門批準，由房地產開發經營公司開發的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發商開發建設的供銷售的房屋，能辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房。

隨著房地產和相關產業的快速發展與成長，很大程度帶動了當地經濟的增長，房地產經濟也逐漸成為全國國民關注的支柱型產業，2021年中國房地產開發投資額達147602億元，較2020年增加了6159.0億元，同比增長4.35%，其中住宅開發投資額為111173億元，辦公樓開發投資額為5974億元，商業營業用房開發投資額為12445億元。

國家統計局17日發布數據顯示，2022年，全國房地產開發投資132895億元，比上年下降10.0%;其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。2022年，商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

2023年2月28日，國家統計局發布《中華人民共和國2022年國民經濟和社會發展統計公報》。初步核算，2022年末商品房待售面積56366萬平方米，比上年末增加5343萬平方米，其中商品住宅待售面積26947萬平方米，增加4186萬平方米。2023年4月20日起，《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》施行。

商品房行業未來發展趨勢預測

專業人士表示，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”分析，需求端，樂觀情形下，2023年全國商品房銷售面積有望實現正增長，但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下，增幅或有限;中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平;悲觀情形下，市場預期和信心修復不明顯，商品房銷售面積繼續回落，降幅或在3.6%左右。

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