住宅物業管理市場調研 中國房企的自有資金占比較低

• 陳博 2023年8月17日 來源：中研網 530 29
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住宅小區物業管理是住宅小區業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。國務院頒布的《物業管理條例》重點規范了住宅小區的物業管理活動。

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中國房地產開發期內的資金來源一般包括自籌資金、外部融資、銷售回款三大類。中國房企的自有資金占比較低，且模式較固定，主要采取IPO或是股份增發的方式進行。相對而言，債權融資（不同類型）占了相當大的比例，其中的有息借款對房企的運營和風控管理有著關鍵的影響。

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房地產代理銷售是指專業為房地產公司（開發商）提供房地產專業的樓盤策劃和銷售代理的服務。主要集中在產品定位、到案場包裝、物料設計、媒體計劃、廣告推廣、房地產銷售代理、回攏資金等。

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房地產經紀機構接受房屋出租人委托,代理出租房屋,并在出租人授權范圍內與承租人簽訂房屋租賃合同。

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專門的機構和人員,依照合同和契約,對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地以經營的方式進行管理,同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全但衛、公共綠地、道路養護統一實施專業化管理,并向住用人提供多方面的綜合性服務。

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房地產資產管理是資產所有人自己或者委托專業機構對有形的房地產資產進行科學管理，以期實現資產最大限度的保值增值行為。房地產資產管理的業務內容主要有物業管理、設施管理、財務管理和運營管理。

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以“咨詢+資源”為雙核驅動，為客戶提供研究、規劃、投資、運營全方位的綜合解決方案。憑借同策集團跨界資源優勢，通過各金融平臺和產業領域的整合服務，幫助客戶解決項目產業落地的核心問題，提供從資金到產業落地一體化的專業服務，真正實現項目愿景。

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美國住宅開發商的權益融資途徑同國內開發商權益融資途徑并無巨大區別，均以IPO或是股份增發為主，但其權益融資占資金來源比例相比我國較高。美國住宅開發商債務融資渠道較多元，包括商業銀行貸款、金融機構短期循環信貸授信（revolving line of credit）、儲蓄機構貸款、無擔保債券發行、有擔保債券發行、土地賣方貸款等。但一個重要特點是，其中很多債務融資渠道均可提供期限長達10年以上的借款。

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在中國，城市和鄉村的差距還是很明顯的。城市是一個相對于商業集中的地方，無論是城市建設還是機構資源都遠遠高于鄉村，經濟條件也比農村要好的多，衣食住行都比鄉村方便很多。

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但是在美國，無論是紐約還是洛杉磯，城市和鄉村沒有太多的區別，甚至可以認為沒有絕對的城鄉差距，每個區域都會有自成體系的一套設施配套，包括商店、飯店、醫院、學校、為周邊的居民提供極大的方便。

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在美國買賣房產，會有很多的第三方協助機構，包括估價公司、房屋檢查機構、公證公司、銀行、經濟公司、產權保險公司等，每一個機構都在買賣過程中發揮極其特有的作用，保證房產交易環節不出錯，缺一不可。

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這也使得美國房地產行業能夠公平、透明，并且健康、蓬勃地發展。而中國房地產業近幾年剛剛起步，相對而言仍有不夠完善之處。美國的房產屬于私有財產制，房屋的買賣包含著土地。也可以這樣認為，買房子的同時也就買下了這片土地的永久所有權，而中國的住宅產權最多只有70年的期限。

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一、住宅物業管理的特點

1、瑣碎，事無巨細都可能要涉及。

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2、全面，包括衣食住行、安全、維護等等。

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3、不間斷，要24小時提供相應的服務，包括值班。

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4、承上啟下，協調開發商與業主/住戶之間的關系。

二、物業費的構成與制定

如果小區已經成立業主大會，物業服務收費實行市場調節價，由業主大會和物業公司自行協商制定收費標準。物業管理費收取標準一方面要受國家有關政策法規的制約，不能亂收費；另一方面，物業管理費收取標準還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優質優價的原則。

三、住宅物業管理

住宅小區物業管理是住宅小區業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。國務院頒布的《物業管理條例》重點規范了住宅小區的物業管理活動。

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住宅小區的一切物業都是為住宅小區居民居住和生活服務的，使住宅小區的物業發揮最大使用價值，物盡其用，是住宅小區物業管理的最大職能。住宅小區的物業，特別是房屋、地產作為固定資產有其價值，使這部分固定資產保值、升值，為產權人收回成本并提供一定利潤也是住宅小區物業管理的職能之一。隨著房屋商品化和住房制度改革的深化，越來越多的個人擁有了住房產權，使住宅小區房屋固定資產保值增值，也越來越被眾多產權人所關注，成為衡屋住宅小區物業管理水平高低、優劣的一項重要指標。

四、別墅物業管理分析

別墅小區物業管理有針對別墅物業特點固有管理模式和側重點，從安全性、私密性以細致服務的角度出發，充分體現業主的地位和尊貴。

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1、逐一周密規劃（對小區地域環境選址、小區總體布局、綠化水景景觀、保安消防、環境保潔、居住功能、會所配套、現代通訊、水處理系統等）.

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2、無論在居住生活質量、自然生態環境、社區文明和安全狀況等方面超越其它類別的住宅小區。

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3、它的低容積率、高綠化覆蓋率、庭院幽靜、陽光充足、空氣清新等物業綜合品質在當前是一流。

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