商業(yè)地產(chǎn)公募REITs正式破冰 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資投資前景及市場環(huán)境

• 吳亞楠 2023年10月27日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 703 41
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國內(nèi)首批4只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)申報(bào)。證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，嘉實(shí)基金、華夏基金和中金基金開始申報(bào)國內(nèi)首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，分別為嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費(fèi)REIT。

過去兩年，地產(chǎn)行業(yè)突遇快速去杠桿進(jìn)程，財(cái)務(wù)杠桿和經(jīng)營杠桿雙雙壓降，現(xiàn)金流極度承壓，引發(fā)了企業(yè)的信用危機(jī)。從年初開始，一系列從上至下的房地產(chǎn)利好政策正逐步落地，以合生創(chuàng)展為代表的部分穩(wěn)健房企開始思考未來如何走得更遠(yuǎn)和更好。

作為拉動(dòng)內(nèi)需的關(guān)鍵力量，房地產(chǎn)行業(yè)一直是經(jīng)濟(jì)的重要支柱。在經(jīng)歷了多年的高速增長后，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展正逐漸回歸于理性和健康，但這期間各房企能否安全穿越周期、成功上岸，仍面臨不少挑戰(zhàn)。

國內(nèi)首批4只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)

據(jù)證監(jiān)會(huì)公開信息披露，國內(nèi)首批4只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)申報(bào)。證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，嘉實(shí)基金、華夏基金和中金基金開始申報(bào)國內(nèi)首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，分別為嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費(fèi)REIT。

這意味著，在經(jīng)過近二十年的探索后，業(yè)內(nèi)翹首以待的商業(yè)地產(chǎn)公募REITs正式破冰、落地開花了。如果其后續(xù)獲批，意味著市場首批消費(fèi)REITs產(chǎn)品將問世。這也標(biāo)志著我國REITs市場和全球REITs市場同步。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，我國消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs規(guī)模，未來仍有至少超過百倍的增長空間，也將逐步實(shí)現(xiàn)從量到質(zhì)的增長轉(zhuǎn)變。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，若想發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，則要做好打“持久戰(zhàn)”和“效益戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。

根據(jù)我國國情，支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目以及家居賣場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

實(shí)際上，在近20年的房地產(chǎn)開發(fā)中，我國商業(yè)地產(chǎn)迎來快速發(fā)展。不過，百貨商場、購物中心等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，天然存在資金額高、投資回報(bào)周期長的特征。過去由于條件限制，缺少穩(wěn)定的市場退出機(jī)制，對(duì)持有此類資產(chǎn)的企業(yè)發(fā)展造成了明顯的掣肘。而REITs的落地，將有助于改善這一狀況。

“消費(fèi)基金一小步，地產(chǎn)行業(yè)和消費(fèi)行業(yè)兩大步。”中國管理科學(xué)學(xué)會(huì)城鎮(zhèn)化管理委員會(huì)秘書長陳云峰分析，消費(fèi)升級(jí)是現(xiàn)在國內(nèi)的大趨勢，有了REITs產(chǎn)品的支持，消費(fèi)就有了支撐，投資商也沒了后顧之憂。“這是一個(gè)杠桿，可以用很小的力量撬起一個(gè)很大的市場，這4只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，將引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展趨勢。”

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》顯示：

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資投資前景及市場環(huán)境

2023年一季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場逐步回歸常態(tài)，持續(xù)釋放復(fù)蘇信號(hào)。戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級(jí)助理董事陳云九則指出，2023年開年無論是政府、開發(fā)商還是消費(fèi)者對(duì)零售市場都充滿信心。在促進(jìn)大消費(fèi)的政策下，上海作為國際消費(fèi)中心城市正在迅速帶動(dòng)長三角及全國零售市場加速回暖。

在各項(xiàng)政策的大力支持下，上海步入了經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的快速通道，商業(yè)地產(chǎn)市場正持續(xù)升溫。

憑借多元的融資渠道以及持續(xù)的創(chuàng)新，合生創(chuàng)展一如既往保持較低的財(cái)務(wù)成本。數(shù)據(jù)顯示，2023年6月末，公司加權(quán)平均財(cái)務(wù)成本降至6.2%，維持在房地產(chǎn)行業(yè)低位。更為關(guān)鍵的一點(diǎn)是，合生創(chuàng)展堅(jiān)持保交樓、保預(yù)售、保開工、保竣備的“四保方針”。這為公司的穩(wěn)健運(yùn)營打下了基礎(chǔ)。

保交樓作為一個(gè)階段內(nèi)中央和地方的重點(diǎn)工作之一，是推動(dòng)購房者信心重塑，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)復(fù)蘇的關(guān)鍵。而房企作為保交樓的責(zé)任主體，是保交樓的重要一環(huán)，也從此前一味追求規(guī)模跨入到比拼交付力的時(shí)代。值得注意的是，廊坊項(xiàng)目作為龍河高新區(qū)首個(gè)回遷安置項(xiàng)目交付，合生在項(xiàng)目工程建設(shè)方面每一個(gè)細(xì)節(jié)都以數(shù)據(jù)化、模塊化考核，最終實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)呈現(xiàn)，受到業(yè)主的一致好評(píng)，也贏得高新區(qū)相關(guān)政府部門認(rèn)可。

截至2023年6月30日，合生創(chuàng)展債務(wù)總額同比下降5%，凈負(fù)債率為73%，較2022年底下降6個(gè)百分點(diǎn)，保持在行業(yè)低位。

未來房地產(chǎn)市場會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的力量

數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，萬科已交付住宅近16萬套，總面積2018.6萬平米，其中153個(gè)批次實(shí)現(xiàn)了“交付即辦證”。與此同時(shí)，萬科也在社區(qū)商業(yè)方面下功夫。截至目前，萬科全國在建大型綜合住區(qū)項(xiàng)目超過40個(gè)，社區(qū)商業(yè)從以前的基本生活配套設(shè)施成為了功能場景更加豐富多元的“小鎮(zhèn)活力中心”。

此外，郁亮還指出，市場積累的反彈力量和政策支持為恢復(fù)提供了一定動(dòng)力。8月以來，政策的發(fā)力釋放了合理的住房需求，已顯現(xiàn)出一定效果，9月，一、二線城市成交面積環(huán)比增加13.4%，10月上半月最新數(shù)據(jù)相較9月繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮指出，未來住宅建設(shè)的中樞值是10—12億平米。現(xiàn)階段住房建設(shè)水平超跌了。今年預(yù)計(jì)新開工量不到7億平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于合理需求的。通常壓縮越厲害反彈也會(huì)越大，未來房地產(chǎn)市場會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的力量。

未來住宅建設(shè)的中樞值是10—12億平方米。現(xiàn)階段住房建設(shè)水平超跌了。今年預(yù)計(jì)新開工不到7億平方米，回到了2006年的水平。

中研網(wǎng)撰寫的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告對(duì)中國行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對(duì)未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。

本報(bào)告同時(shí)揭示了商業(yè)地產(chǎn)市場潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門也具有極大的參考價(jià)值。同時(shí)包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價(jià)值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。

想了解關(guān)于更多商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)分析，可點(diǎn)擊查看中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。

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  2023-2028年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

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