曾燕
2025年1-5月居住類居民消費價格同比微漲，但租金增長動力仍顯不足。這主要受保租房入市、居民收入預期調整等因素影響。盡管短期租金承壓，但政策支持與市場機制完善將推動行業長期健康發展。近期，多地保租房公募REITs項目上市，標志著資產證券化進入新階段。同時，“非居改保”政策的推進，為商辦物業轉型提供了路徑。企業需緊跟政策導向，優化資產配置策略。
一、引言
在城市化進程加速與消費升級的雙重驅動下，房屋租賃服務行業正經歷從粗放增長向精細化運營的轉型。作為住房民生保障與城市經濟活力的重要支撐，該行業不僅承載著新市民、青年人的居住需求，更成為資產證券化、城市更新的關鍵領域。
二、行業發展現狀與趨勢分析
1. 市場格局：頭部集中與區域分化并存
當前，房屋租賃服務行業已形成“頭部企業主導、區域品牌深耕”的競爭格局。頭部企業憑借資金、運營與品牌優勢，通過包租、托管、輕資產輸出等模式快速擴張，管理規模突破百萬間，行業集中度持續提升。與此同時，區域市場呈現差異化特征：一線城市因人口流入與政策支持，租賃需求旺盛;三四線城市則受經濟活躍度限制，市場仍處于培育期。
2. 政策驅動：保障性租賃住房成為核心引擎
近年來，國家層面持續加大保障性租賃住房供給力度，通過土地、財政、金融等政策工具推動“租購并舉”住房制度落地。保租房的規模化入市，不僅優化了市場供給結構，還通過REITs等資產證券化工具，為行業提供了退出路徑與資金支持。例如，多地保租房公募REITs項目上市后表現穩健，吸引了險資、信托等長期資本參與。
根據中研普華產業研究院發布《2025-2030年中國房屋租賃服務行業市場運行態勢及供需格局預測報告》顯示分析
3. 技術賦能：數字化轉型重塑運營模式
大數據、人工智能與物聯網技術的深度應用，正在重構房屋租賃服務的全鏈條。頭部企業通過智能門鎖、在線簽約、AI客服等工具提升運營效率，降低人力成本;同時，利用用戶畫像與動態定價模型，實現租金收益最大化。例如，某頭部企業通過分析區域競爭環境與租約到期時間，成功與資產方協商降低底租，年節省成本超數千萬元。
4. 需求升級：品質化與多元化趨勢凸顯
Z世代成為租房主力軍后，其對居住品質、社區服務與社交場景的需求顯著提升。長租公寓企業通過引入共享辦公、健身房、自習室等增值服務，打造“公寓+”生態圈，提升用戶粘性與溢價空間。此外，企業租住、家庭租住等細分市場崛起，推動產品向多元化、定制化方向發展。
三、行業投資建議、風險預警與應對策略
1. 投資建議：聚焦核心能力與政策紅利
布局保租房賽道：優先選擇人口流入顯著、保租房政策支持力度大的城市，通過參與項目改造、運營或REITs投資，分享政策紅利。
強化數字化能力：加大在智能硬件、數據分析與用戶運營領域的投入，構建技術壁壘。
探索增值服務：圍繞租客全生命周期需求，提供家居維修、保潔、搬家等一站式服務，挖掘第二增長曲線。
2. 風險預警：供需失衡與政策波動需警惕
租金下行壓力：保租房大規模入市可能加劇市場競爭，企業需通過精細化運營與動態定價策略應對。
合規風險：隨著《住房租賃條例》等法規落地，押金托管、租金監管等要求趨嚴，企業需加強合規管理。
資金鏈風險：中小機構需警惕過度依賴租金差盈利模式，避免因市場波動導致流動性危機。
3. 應對策略：靈活調整與資源整合
動態租金策略：根據區域供需變化與租客類型，制定差異化定價方案。
輕資產轉型：通過輸出品牌、管理與服務能力，降低重資產投入壓力。
政企合作：積極參與政府主導的保租房項目，獲取低成本房源與政策支持。
四、中研普華產業研究院觀點
1. 行業長期向好，短期需應對結構性挑戰
盡管租金下行壓力與市場競爭加劇帶來短期陣痛，但政策支持、技術賦能與需求升級仍為行業提供長期增長動力。頭部企業通過規模化、專業化與數字化優勢，有望在市場出清中鞏固領先地位。
2. 資產證券化與城市更新是未來方向
REITs的常態化發行與“非居改保”政策的推進，將推動存量物業盤活與資產價值重估。企業需關注城市更新中的機會，通過參與老舊小區改造、商辦物業轉型等項目，獲取優質資產。
3. ESG理念融入運營，提升品牌價值
綠色建筑、節能設備與社區公益活動的推廣，不僅符合政策導向，還能提升租客滿意度與品牌美譽度。例如，某品牌公寓通過引入太陽能熱水系統與垃圾分類設施，成功吸引環保意識強的年輕租客。
綜上，房屋租賃服務行業正處于變革與機遇并存的關鍵時期。政策紅利、技術賦能與需求升級為行業注入新動能，但租金下行、合規要求與資金鏈壓力亦需警惕。未來，企業需以專業化、數字化與ESG理念為核心，聚焦保租房、城市更新與增值服務賽道，方能在競爭中脫穎而出。中研普華產業研究院將持續關注行業動態，為投資者與從業者提供深度洞察與戰略支持。
如需獲取完整版報告及定制化戰略規劃方案請查看中研普華產業研究院的《2025-2030年中國房屋租賃服務行業市場運行態勢及供需格局預測報告》。
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