2025年中國(guó)住房租賃行業(yè)：《住房租賃條例》實(shí)施，市場(chǎng)進(jìn)入規(guī)范化新階段

前言

隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)與人口流動(dòng)模式的深刻變革，住房租賃市場(chǎng)正從傳統(tǒng)居住補(bǔ)充形態(tài)向多元居住生態(tài)體系演進(jìn)。政策層面“租購(gòu)并舉”戰(zhàn)略的持續(xù)深化、技術(shù)端數(shù)字化轉(zhuǎn)型的加速滲透以及資本端長(zhǎng)期資金的深度參與，共同推動(dòng)行業(yè)進(jìn)入規(guī)范化、專業(yè)化、品質(zhì)化發(fā)展的新階段。

一、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

(一)政策驅(qū)動(dòng)：制度重構(gòu)奠定發(fā)展基石

住房租賃行業(yè)已進(jìn)入“強(qiáng)監(jiān)管、促規(guī)范”的政策紅利期。2025年9月正式施行的《住房租賃條例》作為國(guó)家級(jí)行政法規(guī)，首次構(gòu)建起覆蓋租賃主體、房源供給、合同規(guī)范、權(quán)益保障的全鏈條制度框架。條例明確禁止非居住空間改造出租、設(shè)定人均最低租住面積標(biāo)準(zhǔn)等細(xì)則，從源頭解決“群租房”“虛假房源”等痛點(diǎn)。同時(shí)，政策通過(guò)“十四五”規(guī)劃目標(biāo)超額完成、保障性租賃住房占比提升至18%、200個(gè)城市納入“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”試點(diǎn)等舉措，推動(dòng)市場(chǎng)從“粗放生長(zhǎng)”向“品質(zhì)發(fā)展”跨越。

(二)技術(shù)賦能：數(shù)字化重塑運(yùn)營(yíng)邏輯

技術(shù)革新成為行業(yè)效率提升的核心驅(qū)動(dòng)力。AI驅(qū)動(dòng)的智能匹配系統(tǒng)已覆蓋超六成頭部企業(yè)，通過(guò)分析通勤路徑、消費(fèi)習(xí)慣等數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)房源與租客的精準(zhǔn)對(duì)接;物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在租后管理環(huán)節(jié)的應(yīng)用使運(yùn)營(yíng)成本下降，如智能門鎖、水電監(jiān)測(cè)設(shè)備實(shí)時(shí)反饋房屋狀態(tài)，降低空置率;區(qū)塊鏈技術(shù)則通過(guò)不可篡改的合同存證功能，將押金糾紛率大幅降低。此外，綠色租賃理念興起，ESG標(biāo)準(zhǔn)推動(dòng)新建租賃住房100%通過(guò)綠色建筑認(rèn)證，節(jié)能改造項(xiàng)目獲政策補(bǔ)貼與稅收優(yōu)惠。

(三)需求分層：租客結(jié)構(gòu)演變催生細(xì)分市場(chǎng)

根據(jù)中研普華研究院《2025-2030年中國(guó)住房租賃行業(yè)全景調(diào)研與未來(lái)投資機(jī)遇研究報(bào)告》顯示：新市民與青年群體成為租賃市場(chǎng)主力軍，其需求從“有房住”向“住得好”升級(jí)。數(shù)據(jù)顯示，30平方米以下小戶型成交占比高，靈活租期產(chǎn)品市場(chǎng)滲透率年增速快。集中式公寓通過(guò)“社區(qū)化+服務(wù)化”模式吸引年輕租客，如融合辦公、社交、健身等場(chǎng)景的“無(wú)界社區(qū)”使客戶續(xù)租率提升;分散式租賃平臺(tái)則依托標(biāo)準(zhǔn)化管理提升服務(wù)品質(zhì)。家庭型租賃需求崛起，教育、醫(yī)療等配套服務(wù)成為年輕家庭選址的關(guān)鍵考量。

(數(shù)據(jù)來(lái)源：綜合行業(yè)報(bào)告、市場(chǎng)研究及公開(kāi)數(shù)據(jù)整理)

二、競(jìng)爭(zhēng)格局分析

(一)區(qū)域分化：梯度發(fā)展格局顯現(xiàn)

長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)憑借產(chǎn)業(yè)集聚與人口流入優(yōu)勢(shì)，成為行業(yè)增長(zhǎng)雙引擎，兩地租賃住房交易額占全國(guó)比重高。其中，上海、深圳單城年度交易規(guī)模大，形成高密度供給的“15分鐘生活圈”。新一線城市如成都、杭州展現(xiàn)強(qiáng)勁后發(fā)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)規(guī)模增速快，主要得益于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來(lái)的人才安居需求。投資者需建立“人口流入+租金回報(bào)”雙維評(píng)估模型，重點(diǎn)關(guān)注長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)帶與大灣區(qū)人才工程。

(二)主體多元：國(guó)資引領(lǐng)與市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)并進(jìn)

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)“國(guó)資主導(dǎo)、民企創(chuàng)新、外資參與”的多元化格局。地方國(guó)企通過(guò)非居改租、集體建設(shè)用地入市等方式盤活存量資產(chǎn)，在保障性租賃住房領(lǐng)域占據(jù)主導(dǎo)地位;市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)如專業(yè)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，憑借品牌化運(yùn)營(yíng)與增值服務(wù)吸引年輕租客;外資則依托管理經(jīng)驗(yàn)與技術(shù)優(yōu)勢(shì)，在高端租賃市場(chǎng)布局。頭部企業(yè)通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與重資產(chǎn)持有策略融合，提升毛利率，同時(shí)保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老基金等長(zhǎng)期資本配置比例上升，推動(dòng)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

(三)模式創(chuàng)新：從單一居住向生態(tài)服務(wù)延伸

領(lǐng)先企業(yè)通過(guò)“租賃+服務(wù)”模式構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)壁壘。例如，長(zhǎng)租公寓整合家政、維修、社群活動(dòng)等增值服務(wù)，提升客戶黏性;商業(yè)地產(chǎn)租賃疊加保險(xiǎn)、金融等后市場(chǎng)服務(wù)，形成生態(tài)閉環(huán)。此外，租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策深化推動(dòng)租客平均租期延長(zhǎng)，促使企業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)期價(jià)值運(yùn)營(yíng)”，客戶留存率、運(yùn)營(yíng)效率等指標(biāo)成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。

三、產(chǎn)業(yè)鏈分析

(一)上游：房源供給多元化與品質(zhì)化

政策鼓勵(lì)多渠道供給機(jī)制，推動(dòng)房源結(jié)構(gòu)優(yōu)化。居民自有房源出租、企業(yè)盤活存量資產(chǎn)(如老舊廠房改造、商業(yè)辦公轉(zhuǎn)租)成為主要供給來(lái)源。同時(shí)，保障性租賃住房通過(guò)政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作模式，聯(lián)合房企、金融機(jī)構(gòu)共建項(xiàng)目，確保供給穩(wěn)定性與品質(zhì)可控性。上游環(huán)節(jié)的核心挑戰(zhàn)在于平衡成本與收益，例如集體建設(shè)用地入市項(xiàng)目需通過(guò)規(guī)模化開(kāi)發(fā)降低土地成本。

(二)中游：平臺(tái)化與標(biāo)準(zhǔn)化提升運(yùn)營(yíng)效率

租賃中介機(jī)構(gòu)與管理平臺(tái)向“數(shù)字化+精細(xì)化”方向演進(jìn)。頭部平臺(tái)通過(guò)SaaS系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)房源管理、租客服務(wù)、財(cái)務(wù)核算的全流程線上化，空置率下降。同時(shí)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)加速，如統(tǒng)一合同模板、租金監(jiān)測(cè)體系、信用評(píng)級(jí)機(jī)制等，降低交易摩擦成本。此外，保障性租賃住房REITs的發(fā)行，為中游企業(yè)提供“開(kāi)發(fā)-運(yùn)營(yíng)-金融”閉環(huán)的資本退出路徑。

(三)下游：租客需求驅(qū)動(dòng)服務(wù)升級(jí)

下游環(huán)節(jié)聚焦租客體驗(yàn)優(yōu)化與權(quán)益保障。政策強(qiáng)制要求租賃企業(yè)建立押金托管制度、設(shè)立租客投訴快速響應(yīng)通道，倒逼企業(yè)提升服務(wù)透明度。同時(shí)，租客對(duì)智能家居、綠色建材等品質(zhì)化需求增長(zhǎng)，推動(dòng)下游供應(yīng)鏈升級(jí)。例如，裝配式裝修技術(shù)縮短工期，降低甲醛污染風(fēng)險(xiǎn)，成為新建租賃住房的標(biāo)配。

四、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

(一)政策紅利持續(xù)釋放，規(guī)范化程度提升

未來(lái)五年，租購(gòu)?fù)瑱?quán)試點(diǎn)將擴(kuò)大至更多城市，租金補(bǔ)貼覆蓋人群延伸至新市民、青年人群體。土地供應(yīng)端改革深化，試點(diǎn)城市年均新增租賃用地占比穩(wěn)定，集體建設(shè)用地入市項(xiàng)目累計(jì)供應(yīng)房源規(guī)模大。住建部門監(jiān)管平臺(tái)房源備案率提升，行業(yè)合規(guī)性顯著增強(qiáng)。

(二)數(shù)字化轉(zhuǎn)型深化，技術(shù)滲透全鏈條

動(dòng)態(tài)定價(jià)系統(tǒng)覆蓋率提升，使房源去化周期縮短;區(qū)塊鏈技術(shù)全面應(yīng)用于合同存證、租金支付等環(huán)節(jié)，降低法律風(fēng)險(xiǎn);5G與VR技術(shù)推動(dòng)“云看房”普及，提升異地租房效率。此外，大數(shù)據(jù)分析將助力企業(yè)精準(zhǔn)預(yù)測(cè)區(qū)域需求，優(yōu)化庫(kù)存管理。

(三)綠色租賃成為主流，ESG投資興起

“雙碳”目標(biāo)下，新能源設(shè)備租賃、綠色建筑改造等領(lǐng)域迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。政策對(duì)綠色租賃項(xiàng)目提供低息貸款、稅收減免等支持，吸引長(zhǎng)期資本布局。例如，既有房源節(jié)能改造市場(chǎng)投入規(guī)模大，投資者可通過(guò)組建包含光伏設(shè)備、智能電表的資產(chǎn)包，獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流與政策補(bǔ)貼。

五、投資策略分析

(一)聚焦核心賽道：保障性租賃住房REITs

保障房REITs具有現(xiàn)金流穩(wěn)定、政策風(fēng)險(xiǎn)低的優(yōu)勢(shì)，建議采用“核心+衛(wèi)星”策略，以一線城市項(xiàng)目為核心資產(chǎn)，配置新一線城市成長(zhǎng)型資產(chǎn)。投資者需關(guān)注底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率、租金增長(zhǎng)率及政策持續(xù)性，優(yōu)先選擇與地方政府合作緊密、資產(chǎn)管理能力強(qiáng)的發(fā)行主體。

(二)布局技術(shù)賦能領(lǐng)域：SaaS平臺(tái)與智能硬件

具備AI匹配、信用評(píng)估、租后管理等功能的SaaS平臺(tái)迎來(lái)發(fā)展窗口期。投資者可關(guān)注具有技術(shù)壁壘與客戶粘性的企業(yè)。同時(shí)，智能門鎖、水電監(jiān)測(cè)設(shè)備等硬件供應(yīng)商受益于物聯(lián)網(wǎng)滲透率提升，可組建包含硬件銷售與數(shù)據(jù)服務(wù)的資產(chǎn)包，獲取長(zhǎng)期收益。

(三)把握綠色轉(zhuǎn)型機(jī)遇：節(jié)能改造與新能源租賃

綠色建筑認(rèn)證房源展現(xiàn)租金溢價(jià)，投資者可參與既有房源節(jié)能改造項(xiàng)目，通過(guò)合同能源管理模式分享節(jié)能收益。此外，新能源汽車租賃、光伏設(shè)備租賃等新能源領(lǐng)域受益于政策支持與市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，具備長(zhǎng)期投資價(jià)值。

如需了解更多住房租賃行業(yè)報(bào)告的具體情況分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2025-2030年中國(guó)住房租賃行業(yè)全景調(diào)研與未來(lái)投資機(jī)遇研究報(bào)告》。