2025-2030年中國房地產(chǎn)行業(yè)：存量時代，聚焦資產(chǎn)管理、REITs與城市更新

前言

中國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)三十余年高速發(fā)展，已從“增量擴張”階段邁入“存量優(yōu)化”與“品質(zhì)升級”并存的新周期。在“房住不炒”政策基調(diào)下，行業(yè)正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整，市場供需關(guān)系由總量短缺轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性失衡，企業(yè)競爭邏輯從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力與運營效率的比拼。

一、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

(一)市場分化加劇，結(jié)構(gòu)性特征凸顯

根據(jù)中研普華研究院《2025-2030年中國房地產(chǎn)行業(yè)深度分析與投資價值評估研究報告》顯示：當前中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“核心城市韌性”與“三四線城市承壓”的分化格局。一線城市及部分強二線城市憑借產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)和人口持續(xù)流入，住房需求保持旺盛，改善型項目去化速度加快;而三四線城市受人口外流和前期過度開發(fā)影響，庫存壓力仍待化解，部分區(qū)域房價回調(diào)幅度較大。從產(chǎn)品類型看，住宅市場仍占主導(dǎo)地位，但商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等細分領(lǐng)域迎來發(fā)展機遇，租賃住房市場在政策支持下快速崛起，成為行業(yè)新增長極。

(二)需求升級驅(qū)動產(chǎn)品迭代

居民收入水平提升與消費觀念轉(zhuǎn)變推動住房需求從“規(guī)模導(dǎo)向”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)導(dǎo)向”。購房者對戶型設(shè)計、智能設(shè)備、生態(tài)配套、物業(yè)服務(wù)的關(guān)注度顯著提升，改善型需求占比持續(xù)攀升。例如，北京、上海等城市高端住宅項目通過引入全屋智能系統(tǒng)、打造低密度社區(qū)等方式提升產(chǎn)品附加值，市場接受度較高。同時，新興需求如老年公寓、服務(wù)型公寓、共享住宅等逐漸崛起，帶動行業(yè)向多元化、個性化方向轉(zhuǎn)型。

(三)科技賦能重塑行業(yè)生態(tài)

科技滲透全產(chǎn)業(yè)鏈成為行業(yè)升級的核心驅(qū)動力。BIM技術(shù)、裝配式建筑、智能家居等創(chuàng)新應(yīng)用加速普及，推動開發(fā)效率與產(chǎn)品品質(zhì)提升。例如，部分項目通過BIM技術(shù)實現(xiàn)設(shè)計、施工、運維全生命周期管理，施工周期縮短;裝配式建筑占比提升，減少現(xiàn)場作業(yè)量;智能家居系統(tǒng)在精裝房中的配置率突破較高比例，提升居住舒適度。此外，數(shù)字化營銷工具如VR看房、直播帶看等降低獲客成本，線上平臺成為銷售主渠道。

(來源：國家統(tǒng)計局、中研整理)

二、政策分析

(一)長效調(diào)控機制持續(xù)完善

政策端從“短期調(diào)控”轉(zhuǎn)向“長效機制建設(shè)”，通過“限購、限貸、限售”等工具抑制投機需求，同時推動房地產(chǎn)稅試點、現(xiàn)房銷售制度、預(yù)售資金保險機制等改革。例如，部分城市試點“職住平衡”導(dǎo)向的土地供應(yīng)，優(yōu)化限價政策以激活改善型市場;北京通過“一區(qū)一策”精準調(diào)控學區(qū)房市場，避免局部過熱。政策工具箱持續(xù)迭代，為市場平穩(wěn)運行提供制度保障。

(二)保障性住房體系加速構(gòu)建

政府加大保障性住房供給力度，通過配售型保障房、租賃住房等多元化產(chǎn)品滿足中低收入群體需求。例如，部分城市計劃新增保障性租賃住房，覆蓋新市民、青年人等群體;部分城市探索“保租房REITs”模式，通過資產(chǎn)證券化盤活存量資產(chǎn)，降低重資產(chǎn)壓力。保障性住房與商品房雙軌并行，推動市場供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

(三)綠色低碳導(dǎo)向強化

“雙碳”目標下，政策對綠色建筑的支持力度持續(xù)加大。國家發(fā)改委與住建部聯(lián)合發(fā)布規(guī)劃，要求新建建筑中綠色建筑比例達標，部分城市通過容積率獎勵、稅收優(yōu)惠等激勵措施推動開發(fā)商采用節(jié)能技術(shù)。例如，部分項目通過光伏建筑一體化(BIPV)技術(shù)降低能耗，利用裝配式建筑縮短工期，實現(xiàn)低碳開發(fā)。綠色建筑從“可選項”變?yōu)椤氨剡x項”，成為企業(yè)競爭力的重要體現(xiàn)。

三、競爭格局分析

(一)市場集中度提升，頭部企業(yè)優(yōu)勢鞏固

行業(yè)集中度加速提升，頭部房企憑借資金實力、品牌優(yōu)勢和資源整合能力，通過城市更新、TOD綜合開發(fā)等模式擴大市場份額。例如，部分房企聚焦高端改善型產(chǎn)品，通過精細化設(shè)計提升溢價能力;部分房企通過代建業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理等輕資產(chǎn)模式拓展邊界，降低運營風險。中小房企則聚焦區(qū)域深耕或轉(zhuǎn)向特色化賽道，在綠色建筑、智慧社區(qū)等領(lǐng)域打造差異化產(chǎn)品。

(二)跨界競爭加劇，生態(tài)協(xié)同成關(guān)鍵

房地產(chǎn)行業(yè)與科技、金融、服務(wù)等領(lǐng)域的融合加深，跨界競爭者涌入重塑競爭格局。例如，部分中介巨頭跨界拿地，通過整合上下游資源打造閉環(huán)生態(tài);部分科技企業(yè)與房企合作開發(fā)智慧社區(qū)，提升服務(wù)附加值。企業(yè)需構(gòu)建“資源整合+技術(shù)創(chuàng)新”能力，在存量時代尋找結(jié)構(gòu)性機會。

(三)區(qū)域競爭分化，城市群成主戰(zhàn)場

長三角、珠三角、京津冀等國家級城市群憑借基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通和產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展優(yōu)勢，成為房地產(chǎn)投資的主要載體。核心城市群內(nèi)部分化加劇，一線城市土地競爭白熱化，二線城市通過產(chǎn)業(yè)升級吸引人才流入，住房需求持續(xù)增長;而東北、中西部部分城市因人口外流面臨去庫存壓力。企業(yè)需結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟特征制定差異化策略，優(yōu)先布局人口流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實的區(qū)域。

四、行業(yè)發(fā)展趨勢分析

(一)品質(zhì)競爭時代來臨，產(chǎn)品力成核心

未來住宅產(chǎn)品將進一步細分，滿足不同客群需求。針對初老族設(shè)計適老化社區(qū)，或為年輕群體打造共享辦公空間;全屋智能、超低能耗建筑等技術(shù)普及，推動居住體驗升級。房企需從戶型設(shè)計、材料選用、建造工藝到社區(qū)服務(wù)進行全鏈條升級，建立“客戶需求洞察-產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)-供應(yīng)鏈協(xié)同-交付運營反饋”的閉環(huán)體系。

(二)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型，存量運營崛起

城市更新占比提升，TOD綜合開發(fā)進入規(guī)模化階段，成為房企拓展存量市場的重要賽道。例如，部分城市通過專項債支持存量商品房轉(zhuǎn)保障房，既消化庫存又提升城市功能;部分項目通過“留改拆并舉”模式實現(xiàn)土地價值最大化。同時，物業(yè)企業(yè)向“空間服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，增值服務(wù)收入占比提升，社區(qū)團購、家政服務(wù)等高頻場景成為新利潤增長點。

(三)綠色低碳加速滲透，技術(shù)驅(qū)動行業(yè)變革

綠色建筑標準從“可選項”變?yōu)椤氨剡x項”，房企需在建造、運營環(huán)節(jié)采用低碳技術(shù)。例如，通過智能能源管理系統(tǒng)降低能耗，利用零碳社區(qū)、超低能耗建筑等標桿項目獲取政策補貼與市場溢價。此外，建筑機器人、3D打印等新技術(shù)應(yīng)用可能顛覆傳統(tǒng)開發(fā)模式，企業(yè)需設(shè)立創(chuàng)新基金，推動產(chǎn)學研用深度融合。

五、投資策略分析

(一)聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，把握結(jié)構(gòu)性機會

投資區(qū)域選擇上，優(yōu)先布局人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實、政策支持力度大的核心城市群，重點關(guān)注軌道交通站點周邊綜合開發(fā)項目和城市更新領(lǐng)域。例如，長三角、珠三角城市群因經(jīng)濟活力強、人口吸引力大，住房需求韌性較強;而中西部區(qū)域性中心城市如成都、武漢等，通過“強省會”戰(zhàn)略吸引人才，市場潛力逐步釋放。

(二)關(guān)注新興賽道，布局長期價值

改善型住房、綠色智能住宅、長租公寓等新興賽道具有較大發(fā)展?jié)摿Α＠纾叨俗≌袌鲆虍a(chǎn)品稀缺性和抗通脹屬性，仍受高凈值人群青睞;長租公寓領(lǐng)域通過REITs實現(xiàn)資金回籠，降低重資產(chǎn)壓力，機構(gòu)化運營滲透率提升。投資者可關(guān)注具備科技賦能能力的綜合服務(wù)商及輕資產(chǎn)運營平臺，獲取超額收益。

(三)多元化投資組合，分散風險

除傳統(tǒng)開發(fā)項目外，投資者可通過房地產(chǎn)ETF、REITs等金融產(chǎn)品參與行業(yè)投資，分散風險的同時獲取穩(wěn)定收益。例如，保障房建設(shè)專項債、政策性金融工具為行業(yè)提供低成本資金支持;商業(yè)地產(chǎn)資管領(lǐng)域通過專業(yè)化運營提升資產(chǎn)價值，吸引長期資本配置。

如需了解更多房地產(chǎn)行業(yè)報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2025-2030年中國房地產(chǎn)行業(yè)深度分析與投資價值評估研究報告》。