商鋪租售行業現狀深度調研2024

• 陳觀秋 2024年2月4日 來源：中國商報 北方網 百度 855 52
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商鋪市場發展向好，從投資布局方面來看，也呈現出一定特性。中指研究院發布的《2023中國商業地產發展白皮書》顯示顯示，從新開業項目來看，2023年1—5月，全國共新開業3萬平方米以上購物中心91個，與2022年同期相比減少13個。中指院方面表示，在當前商業地產市場供需兩

商鋪市場發展向好，從投資布局方面來看，也呈現出一定特性。中指研究院發布的《2023中國商業地產發展白皮書》顯示顯示，從新開業項目來看，2023年1—5月，全國共新開業3萬平方米以上購物中心91個，與2022年同期相比減少13個。中指院方面表示，在當前商業地產市場供需兩弱的情況下，企業布局更聚焦于經濟發達、消費市場活力強、消費需求旺盛的高能級城市。

商鋪是專門用于商業經營活動的房地產，是經營者對消費者提供商品交易、服務及感受體驗的場所。廣義的商鋪，其概念范疇不僅包括零售商業，還包括娛樂業、餐飲業、旅游業所使用的房地產，盈利性的展覽館廳、體育場所、浴室，以及銀行、證券等營業性的有建筑物實物存在的經營交易場所。

商業地產的商鋪租售的傳統租售模式可以簡單劃分成三大類。全部銷售、租售結合、只租不售。隨著我國商鋪租售行業的不斷發展，除了傳統主力——餐飲之外，大部分城市的購物中心都產生了新型的體驗式業態，如當下較火的劇本殺、密室逃脫等，此外茶飲咖啡、高端奢侈品、國貨美妝、網紅品牌也占據了疫情之后商鋪租賃需求的大頭。因此，在我國不同城市、不同區域和不同時期又出現了多種多樣的細分的租售模式。

商鋪吸引投資者的主要原因是在于其誘人的投資回報，商鋪選購要考慮的內容很多，有經濟環境、有商鋪的房地產因素、商業因素，還有供求關系以及投資市場的資金狀況等。

商鋪是目前比較穩健的投資方式，雖然住宅現在的價格猛漲，但是隨著慢慢飽和，房價下跌必然的因素，而商鋪不同，商鋪相對于住宅來說，更為硬性，只會不斷的增值。

商鋪租售行業現狀深度調研

據統計，2022年受疫情防控影響，人們到實體店消費意愿降低，導致2022年全年本市商鋪市場招租壓力凸顯，但是餐飲及服務品類商鋪需求相對穩定。隨著國內餐飲企業的連鎖化程度逐年提升，連鎖正餐企業積極在本市布點，其商鋪需求占比不斷攀升。

例如，國內知名火鍋品牌門店2022年在本市開出五家新店，擴張布局重點商圈。同期，在津的咖啡茶飲品牌門店衍生出“新茶飲”“SOE咖 啡(單一產地濃縮咖啡)”等細分領域。北美兩大咖啡品牌企業均在去年開出天津首店，并積極布點超過10家新店。

調查數據還顯示：2022年第四季度服務品類新增需求主要集中在大面積門店。例如，恒隆廣場、海信廣場、萬象城、金茂匯等商業地產項目紛紛引入國內知名美容護膚體驗店、健身館、照相館及藝術廠牌店。

中指研究院發布《2023中國商業地產發展白皮書》顯示，商鋪租賃在消費復蘇帶動下需求有所恢復，商業街租金企穩，購物中心租金止跌轉漲。

據中研產業研究院《2023-2028年中國商鋪租售行業深度調研與發展趨勢預測研究報告》分析：

當前，房地產行業發展由增量為主轉向增量存量并重階段，企業由“開發商”向“服務商”轉變已經成為必然趨勢。因此，白皮書認為，輕資產管理輸出仍是商業地產企業規模拓展的有效方式。

白皮書提出，在租賃市場方面，商鋪租賃在消費復蘇帶動下需求有所恢復，商業街租金企穩，購物中心租金止跌轉漲。數據顯示，2023年上半年，由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的構成的百大商業街(百街)商鋪平均租金為24.33元/平方米/天，結束連續3年的下跌態勢，環比微漲0.02%;由100個典型購物中心商鋪為樣本標的構成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為27.02元/平方米/天，在2022年下半年小幅下跌后恢復上漲，環比漲幅為0.29%。

業內人士普遍認為，房地產行業發展已經由增量為主轉向增量存量并重階段，因此，企業由“開發商”向“服務商”轉變成為必然趨勢。

商鋪市場發展向好，從投資布局方面來看，也呈現出一定特性。白皮書顯示，從新開業項目來看，2023年1—5月，全國共新開業3萬平方米以上購物中心91個，與2022年同期相比減少13個。

分城市等級來看，在2023年1—5月新開業購物中心的城市分布中，一二線城市占比增加。從購物中心分布來看，五大城市群(長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游城市群)已開業購物中心占全國購物中心存量比重約60%，其中長三角、珠三角等東南沿海城市群內的一二線城市及部分三線城市均有較多購物中心，其他城市群僅部分核心城市商業發達。

對此，中指院方面表示，在當前商業地產市場供需兩弱的情況下，企業布局更聚焦于經濟發達、消費市場活力強、消費需求旺盛的高能級城市。

從總體上說，經濟形勢良好，商業景氣、商業利潤高于社會平均利潤，這個時期未必是投資商鋪的合適時機，在商業發達地區或商業繁榮的時期，投資者商鋪選址的空間很小，而且獲得成本很高。反之，在有發展潛力的區域內，商業氣候尚未或正在形成中，是商鋪投資的合適時機，投資者可以在較大的范圍進行商鋪選購。

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