城市更新是指對城市建成區(qū)的物質(zhì)空間、功能布局、生態(tài)環(huán)境、歷史文化等進行系統(tǒng)性改造和優(yōu)化，以提升城市品質(zhì)、改善人居環(huán)境、促進經(jīng)濟發(fā)展和社會進步。近年來，隨著城市化進程的加速和城市功能的不斷演變，城市更新已成為推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重要手段。2025年，國務(wù)院常務(wù)會議將城市更新列為擴大內(nèi)需的重要抓手，強調(diào)加快推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、街區(qū)、廠區(qū)和城中村等改造，完善城市功能，修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)，保護和傳承城市歷史文化。

當前，中國城市更新行業(yè)正處于快速發(fā)展階段。從政策層面來看，國家和地方政府出臺了一系列支持政策，如《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，明確了城市更新的總體要求、重點任務(wù)和保障措施，為城市更新提供了堅實的政策支撐。同時，各地積極探索創(chuàng)新城市更新模式，如兩江新區(qū)發(fā)布的城市更新“政策包”，從土地利用、用途管制、資金支持等多方面為城市更新項目提供政策保障。在實踐層面，城市更新項目在全國各地廣泛開展，涵蓋了老舊小區(qū)改造、歷史文化街區(qū)保護、工業(yè)遺產(chǎn)活化利用等多個領(lǐng)域。例如，江西省吉安市永新古城保護更新項目通過微改造、多主體協(xié)作等方式，成功保護了歷史文脈，提升了人居環(huán)境。我們的報告《2025-2030年城市更新產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報告》包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢、風險和機遇。在未來的競爭中擁有正確的洞察力，就有可能在適當?shù)臅r間和地點獲得領(lǐng)先優(yōu)勢。

城市更新產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.4萬個;而根據(jù)各地統(tǒng)計上報數(shù)據(jù)，全國全年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)達到5.8萬個。

2019年中央部署實施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬個，惠及1.2億居民，加裝電梯超過13萬部。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹強調(diào)，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實施改造;也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

老舊小區(qū)改造從基礎(chǔ)的水電路氣升級，向“完善型”“提升型”躍遷，加裝電梯、適老化設(shè)施配置率顯著提高，部分項目集成幸福食堂、社區(qū)養(yǎng)老等服務(wù)，激活社區(qū)經(jīng)濟活力;工業(yè)遺存改造成為新熱點，北京首鋼園、上海楊浦濱江通過“騰籠換鳥”引入數(shù)字經(jīng)濟、文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)，形成“產(chǎn)業(yè)園區(qū)+城市客廳”的復(fù)合功能，實現(xiàn)從“工業(yè)銹帶”到“生活秀帶”的轉(zhuǎn)型;完整社區(qū)建設(shè)加速推進，聚焦“一老一小”需求，補齊公共服務(wù)短板，如成都曹家巷項目通過“自治改造+商業(yè)反哺”模式，將老舊社區(qū)升級為集居住、商業(yè)、文化于一體的城市綜合體。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2025-2030年城市更新產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報告》分析：

央國企憑借資金實力和資源整合能力，主導重大項目落地，如中交集團聚焦城中村改造，國家電網(wǎng)在老舊小區(qū)推廣“光儲充一體化”系統(tǒng);市場化機構(gòu)則細分賽道打造差異化優(yōu)勢：平安不動產(chǎn)通過“投融管退”閉環(huán)模式實現(xiàn)REITs退出，收益率達行業(yè)平均水平以上;華潤置地、保利發(fā)展等企業(yè)依托“開發(fā)+運營+資本”全產(chǎn)業(yè)鏈能力，深度參與城中村改造與產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營。資本運作能力成為競爭關(guān)鍵，公募REITs的擴容為項目提供了退出通道，首批城市更新REITs平均年化分派率符合市場預(yù)期，吸引社保基金、保險資金等長期資本入場，推動行業(yè)從“重資產(chǎn)投入”向“資產(chǎn)運營+資本運作”轉(zhuǎn)型。

當前，城市更新已從“有沒有”的階段邁向“好不好”的階段，政策紅利釋放、市場需求升級與技術(shù)迭代加速的疊加，既帶來前所未有的機遇，也面臨資源約束、利益協(xié)調(diào)、可持續(xù)運營等挑戰(zhàn)。如何平衡政府目標與市場效益、短期投入與長期回報、保護與開發(fā)的關(guān)系，成為行業(yè)下一階段發(fā)展的核心命題。

城市更新產(chǎn)業(yè)未來趨勢預(yù)測

1. 模式創(chuàng)新：從“政府主導”到“多元共建”的機制突破

未來將更強調(diào)“市場化運作、可持續(xù)發(fā)展”。一方面，政府通過購買服務(wù)、特許經(jīng)營等方式引入社會資本參與運營，如北京試點“更新合伙人”制度，鼓勵企業(yè)、居民、社會組織共同參與項目設(shè)計與管理;另一方面，收益模式從單一的土地增值，向“空間運營+產(chǎn)業(yè)孵化+資本收益”多元化拓展，上海淮海路舊改項目通過引入首店經(jīng)濟、文創(chuàng)IP，實現(xiàn)商業(yè)坪效提升30%以上，驗證了“運營型更新”的潛力。

2. 文化傳承：從“物理改造”到“文脈延續(xù)”的深度融合

城市更新正從“重形態(tài)”轉(zhuǎn)向“重內(nèi)涵”。歷史文化街區(qū)改造注重“修舊如舊”與功能活化結(jié)合，如蘇州平江路保留古民居格局的同時，引入精品民宿、非遺工坊，實現(xiàn)文化保護與經(jīng)濟收益的雙贏;工業(yè)遺存改造強調(diào)“記憶留存”，通過保留廠房結(jié)構(gòu)、設(shè)備遺產(chǎn)，打造具有工業(yè)特色的文創(chuàng)空間，如廣州紅磚廠、武漢平和打包廠項目，成為城市文化新地標。文化價值的注入，不僅提升了項目吸引力，更增強了居民的身份認同與情感共鳴。

3. 智慧治理：從“技術(shù)應(yīng)用”到“生態(tài)構(gòu)建”的系統(tǒng)升級

智能化將從工具層面深化為城市治理的底層邏輯。未來社區(qū)將實現(xiàn)“數(shù)字孿生”全覆蓋，通過物聯(lián)網(wǎng)傳感器實時監(jiān)測環(huán)境、能耗、安全等數(shù)據(jù)，結(jié)合AI算法優(yōu)化資源配置;智慧市政系統(tǒng)將整合交通、能源、水務(wù)等數(shù)據(jù)，實現(xiàn)“一網(wǎng)統(tǒng)管”;居民端則通過“城市服務(wù)APP”享受政務(wù)、便民、商業(yè)服務(wù)一體化體驗。技術(shù)的終極目標不僅是效率提升，更是構(gòu)建“宜居、韌性、智慧”的城市生態(tài)，推動更新成果向“人的需求”深度下沉。

城市更新已超越單純的工程范疇，成為推動城市高質(zhì)量發(fā)展的系統(tǒng)性工程。其核心價值在于：通過存量空間的盤活，破解土地資源約束;通過產(chǎn)業(yè)植入與功能升級，培育新的經(jīng)濟增長點;通過社區(qū)治理優(yōu)化與文化傳承，提升居民幸福感和城市軟實力。未來，行業(yè)需在三方面持續(xù)突破：一是完善市場化機制，平衡公共利益與商業(yè)可持續(xù)性;二是強化技術(shù)創(chuàng)新與文化賦能，避免“千城一面”的同質(zhì)化改造;三是健全風險防控體系，防范資金鏈條斷裂、社會矛盾激化等問題。隨著政策紅利持續(xù)釋放、市場主體活力增強，城市更新將成為“十四五”乃至更長時期內(nèi)，中國城鎮(zhèn)化紅利的重要來源，為城市可持續(xù)發(fā)展注入持久動力。

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