2020商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

• 2020年7月21日 GuoMeng來源：中研網(wǎng) 356 16
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商業(yè)綜合體，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

2020商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

商業(yè)綜合體，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區(qū)別。商業(yè)綜合體，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

放眼國際繁華大都會，每個(gè)城市往往都有一張能夠體現(xiàn)城市發(fā)展水平、匯聚城市頂尖價(jià)值、洋溢城市精神的都會"名片"--城市綜合體，如法國拉德芳斯、紐約洛克菲勒中心、日本六本木等，不僅在滿足了居住、商務(wù)洽談、餐飲、娛樂等各種消費(fèi)功能需求的同時(shí)，也展示了它在城市地位中應(yīng)有的王者之尊。

此外，城市綜合體更是便捷生活和高效人居的一種生活方式。每天早上，走出家門，對面就是單位所在的寫字樓;下班以后，樓下就能購物、吃飯、看電影，五分鐘生活工作圈使生活極其便利。也正因?yàn)槿绱耍鞘芯C合體住宅與純住宅相比，受到越來越多購房者的關(guān)注與青睞。總的來說，世界商業(yè)綜合體價(jià)格受其價(jià)值說影響，而價(jià)值受所在國家的經(jīng)濟(jì)以及世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地理位置，商業(yè)綜合體的配套設(shè)施，以及營銷等因素，都會受到影響商業(yè)綜合體價(jià)格。

相比較純住宅樓盤，城市綜合體融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂等五大核心功能于一體的"城中之城"，綜合體住宅占有資源越多價(jià)值越大，價(jià)格往往能高出不少。

純住宅樓盤隨著時(shí)間的更迭，物業(yè)硬件越來越陳舊，便不具備再次升值的潛力，只能隨著城市房價(jià)的提升而略有提升，轉(zhuǎn)讓二手房的價(jià)格都會存在"天花板"。而城市綜合體通過商業(yè)運(yùn)營，商圈日漸繁榮，商家品牌逐步更新、提升，城市綜合體住宅也將爆發(fā)出其他純住宅樓盤無法匹敵的強(qiáng)勁升值潛力。同時(shí)，城市綜合體在為片區(qū)打造配套價(jià)值的同時(shí)，也會引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛，區(qū)域價(jià)值的飆升也會反哺二手房住宅價(jià)格的上漲。

2018年是錯(cuò)綜復(fù)雜的一年，全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，中美貿(mào)易摩擦持續(xù)發(fā)酵，房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境更加復(fù)雜。在金融財(cái)政政策定向"寬松"的同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然"從緊"。兩會政府工作報(bào)告及中央政治局會議兩次重要會議確定了2018年全年房地產(chǎn)調(diào)控的政策基調(diào)，強(qiáng)調(diào)"房子是用來住的、不是用來炒的"定位，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。地方上則延續(xù)2016、2017年"因城施策"的調(diào)控風(fēng)格，在需求端繼續(xù)深化調(diào)控的同時(shí)，更加注重強(qiáng)化市場監(jiān)管，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，保障合理住房需求。

在供給端則發(fā)力調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展住房租賃市場、共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性安居住房，增加有效供給比重。報(bào)告期內(nèi)，雖受調(diào)控政策影響，中國房地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績規(guī)模仍進(jìn)一步增長。商品房銷售面積17.2億平方米，金額15.0萬億元，均創(chuàng)新高;土地購置面積同比增速也在一直保持著穩(wěn)步增長，面積增速為14.2%，維持在較高水平。2018年隨著"因城施政、分類調(diào)控"的貫徹實(shí)施，一線、二線和三四線城市市場分化愈加顯著。二三線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在，部分城市依然處于去庫存時(shí)期，房價(jià)上漲仍是主流，特別是中西部地區(qū)，銷售面積和銷售額上漲幅度均遠(yuǎn)超市場平均漲幅。從成交結(jié)構(gòu)來看，三四線市場成為商品房成交規(guī)模主力，占比上升至69%，一線和二線城市成交規(guī)模繼續(xù)同比下降。同時(shí)，各大房企銷售規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，行業(yè)集中度進(jìn)一步上升。從2018年銷售流量金額來看，TOP10房企集中度達(dá)26.9%，TOP50房企集中度達(dá)55.1%，TOP100房企集中度達(dá)66.7%。2018年銷售流量金額TOP10房企的銷售門檻達(dá)到2000億元，TOP30房企的門檻也已達(dá)到千億元，想要進(jìn)入TOP100，企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)215.5億元的銷售額。未來隨著市場調(diào)控壓力持續(xù)和品牌房企競爭優(yōu)勢的進(jìn)一步顯現(xiàn)，對房企投資布局、融資能力、內(nèi)部管控等方面提出了更高的要求。

據(jù)中研普華研究咨詢報(bào)告《2020-2025年商業(yè)綜合體行業(yè)市場全景研究報(bào)告》分析

中國商業(yè)綜合體行業(yè)投資策略分析

第四節(jié) 2019-2025年中國商業(yè)綜合體行業(yè)投資收益預(yù)測

一、預(yù)測理論依據(jù)

收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值通常不是基于其過去的價(jià)格、開發(fā)成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產(chǎn)生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預(yù)期。歷史資料的作用主要是利用它來推知未來，解釋預(yù)期的合理性。具體地說，一宗房地產(chǎn)過去的收益雖然與其當(dāng)前的價(jià)值無關(guān)，但又不意味著過去的收益毫無用處。過去的收益往往是預(yù)測未來收益的基礎(chǔ)和參考，除非外部條件發(fā)生了變化使過去的趨勢不再繼續(xù)下去。因此，為防止實(shí)際估價(jià)中隨意脫離估價(jià)對象的實(shí)際收益而預(yù)測其未來收益，應(yīng)調(diào)查估價(jià)對象至少近3年的各年收益，并在估價(jià)對象至少近3年及當(dāng)前類似房地產(chǎn)的收益水平的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測估價(jià)對象的未來收益。

收益法的基本思想首先可粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能夠獲取收益，而且可以在未來不斷地獲取收益。因此，可以將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：投資者購買收益性房地產(chǎn)的目的，不是購買房地產(chǎn)本身，而是購買房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的一系列收益，即以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來的一系列資金。這樣，對投資者來說，將資金用于購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地產(chǎn)的價(jià)值就相當(dāng)于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會帶來與該房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。形象一點(diǎn)講，如果某筆資金×利率=房地產(chǎn)的收益。那么，這筆資金就是該房地產(chǎn)的價(jià)值。

二、2019-2025年中國商業(yè)綜合體行業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值預(yù)測

圖表：2019-2025年中國商業(yè)綜合體行業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值預(yù)測

數(shù)據(jù)來源：中研普華研究院

三、2019-2025年中國商業(yè)綜合體行業(yè)銷售收入預(yù)測

圖表：2019-2025年中國商業(yè)綜合體行業(yè)銷售收入預(yù)測

數(shù)據(jù)來源：中研普華研究院

四、2019-2025年中國商業(yè)綜合體行業(yè)利潤總額預(yù)測

圖表：2019-2025年中國商業(yè)綜合體行業(yè)利潤總額預(yù)測

數(shù)據(jù)來源：中研普華研究院

五、2019-2025年中國商業(yè)綜合體行業(yè)總資產(chǎn)預(yù)測

圖表：2019-2025年中國商業(yè)綜合體行業(yè)總資產(chǎn)預(yù)測

數(shù)據(jù)來源：中研普華研究院

欲了解關(guān)于商業(yè)綜合體行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華研究咨詢報(bào)告《2020-2025年商業(yè)綜合體行業(yè)市場全景研究報(bào)告》。

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  放眼國際繁華大都會，每個(gè)城市往往都有一張能夠體現(xiàn)城市發(fā)展水平、匯聚城市頂尖價(jià)值、洋溢城市精神的都會"名片"--城市綜合體，如法國拉德芳斯、紐約洛克菲勒中心、日本六本木等，...

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