27城二手房價格跌回一年前 2020年房地產經紀行業未來投資分析

• 2020年9月23日 ZhouXun來源：互聯網綜合 897 55
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數據顯示，8月，二線城市中的環京地區的幾個重點城市以及山東、河南的幾個中心城市下滑明顯。其中，天津二手房價格環比上月下跌0.8%，同比下跌了4.5%;石家莊環比下跌0.4%，同比下跌3%;濟南環比下跌0.5%，同比下跌了2.9%;鄭州環比下跌0.1%，同比下跌4.4%。

27城二手房價格跌回一年前

數據顯示，8月，二線城市中的環京地區的幾個重點城市以及山東、河南的幾個中心城市下滑明顯。其中，天津二手房價格環比上月下跌0.8%，同比下跌了4.5%;石家莊環比下跌0.4%，同比下跌3%;濟南環比下跌0.5%，同比下跌了2.9%;鄭州環比下跌0.1%，同比下跌4.4%。

此外，太原和青島雖然二手房環比上漲，但同比也出現下跌。在27座城市中，下跌幅度最大的是黑龍江省的牡丹江。數據顯示，8月牡丹江二手房環比下跌了1.6%，同比下跌了9.3%，下跌幅度近一成。

根據中研普華研究院《2020-2025年中國房地產經紀行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告》顯示：

中國房地產經紀行業發展態勢分析

我國房地產經紀行業是伴隨著房地產行業的發展而發展的，截至目前，主要經歷了五個發展階段：

1、房地產經紀業的萌芽階段(1993-1997年)

上個世紀90年代前期我國房地產業處于高速增長期，由于當時房地產行業市場化程度低，房地產開發商經營粗放、專業分工模糊，且房地產呈絕對賣方市場態勢，房地產開發商基本依靠自身力量進行房屋銷售。

針對中國經濟的過熱發展和房地產市場過度投機狀況，1993年前后在政府開始對房地產行業進行宏觀調控的背景下，全國的房地產二級市場出現大量積壓樓盤，房地產市場由供不應求向供過于求轉變，新開發房地產項目銷售緩慢。房地產開發商開始尋求具有專業能力的房地產中介機構的支持，房地產顧問策劃、代理銷售業務在這一階段啟動和發展起來。同時，隨著房地產存量市場規模的迅速擴大，二手房交易規模也隨之擴大。

2、房地產經紀業的起步階段(1998-2004年)

1998年開始，國家對房地產行業的政策由調控和規范向促進發展轉變，國家進行住房制度改革，實行積極財政政策，啟動住房消費，深化落實住房分配貨幣化改革，鼓勵個人換購住房，促進房地產市場發展，中國房地產行業進入新一輪發展周期。但是各個區域房地產市場發展不平衡，沿海地區發達城市如深圳、廣州、上海等城市的房地產業啟動較早，復蘇較快，相應的房地產經紀業也進入局部發展階段，發達城市的房地產中介公司業務發展較快。這一時期的房地產顧問代理業務從單純的后期代理銷售轉變為房地產項目的全程顧問策劃和代理銷售。

2002年開始，政府出臺土地招拍掛制度，規范管理土地供應行為，提高土地供應市場的市場化程度。土地市場的市場化程度的提高既促進了房地產行業的發展，也使得房地產開發商對項目開發決策更趨理性，由此導致房地產開發商對房地產顧問策劃和代理銷售的需求增加。隨著深圳、北京和上海等發達城市的房地產項目大量增加，房地產中介公司逐步在市場中起著主導作用，其市場占有率也逐步增加。同時，國內其它區域的房地產業的發展也逐漸加快，發達城市的中介公司憑借自身成熟的營銷模式進入這些區域，促進了全國房地產業的發展。

房地產增量市場的發展和住房消費的啟動也促進了存量房地產市場的發展。伴隨著房地產二級市場代理和顧問等業務的逐漸成熟，經紀業務也開始形成行業標準，特別是深圳、上海等發達城市，房地產經紀市場交易規范性逐步提高，并獲得了消費者的認可。

3、房地產經紀業的成長階段(2005—2007年6月)

2005—2007年6月，隨著土地供應的市場化程度不斷提升，房地產開發商向全國化和規?；l展。大型房地產開發商跨區域發展戰略的實施，導致各地房地產市場市場化程度提高。房地產開發各環節專業分工的細化，使得對房地產顧問策劃和代理銷售的需求進一步深化。

房地產經紀公司也開始實施跨區域發展戰略，逐步布局和進入二線城市以實現規?；l展。我國的房地產經紀業開始向規?；⑾到y化和專業化轉變，行業競爭也逐步加劇。

4、房地產經紀行業成長中的調整階段(2007年7月至2009年)

由于房地產市場的快速發展帶來了商品房價格過快上漲、住宅供應結構不合理等問題，國家近年來陸續出臺多項措施調控房地產市場的發展。進入2007年以來，由于商品房價格進一步快速上漲，國家進一步出臺更為嚴厲的調控政策，包括嚴格限制第二套房的信貸政策、多次上調貸款利率等。隨著這些調控政策的效果逐步顯現，以及在全球金融危機的影響下，我國的房地產市場的形勢在2007年下半年開始出現逆轉，市場成交量開始持續萎縮、交易價格回落。2008年，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%;商品房銷售額24，071億元，同比下降19.5%1。房地產行業的調整也迅速傳導至房地產經紀業，在房地產一、二級市場中，房地產經紀企業的代理銷售業務由于成交量的萎縮也出現下滑;三級市場中，房地產經紀企業開始大規模的縮減店鋪規模以降低成本。整個房地產經紀業隨著房地產市場的調整也進入成長中的調整階段。

2008年我國的經濟發展受到一定的影響，為應對全球金融危機，保持我國經濟平穩的增長，2008年下半年我國中央政府和各地方政府紛紛出臺政策穩定房地產市場的發展，推動房地產市場回暖。隨著2008年下半年積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策的及時推出與貫徹實施，購房貸款利率的大幅下調，商品住房銷售價格的調整，我國的房地產市場在2009年上半年成交量顯著活躍，房地產市場開始逐步復蘇。

5、房地產經紀行業成長過渡階段

隨著我國經濟發展進入下行通道，房地產行業進入“白銀”時代，各級城市逐漸步入以存量房交易為主的時代，房地產經紀行業面臨新的發展機遇。同時，伴隨經紀行業的發展，諸如虛假房源泛濫、經紀服務質量不高、惡意賺取差價等行業困境依然存在。

中國房產交易市場現狀

根據2018年全國工商局的統計，在工商局注冊登記的房地產開發商一共9.7萬個，中國5億多的城市戶籍人口加3億左右外來的農民工形成的常住人口，整個是八點幾億。八億多城市常住人口有九萬多個房地產企業。

2018年1-6月份，商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%，增速比1-5月份提高0.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長3.2%，辦公樓銷售面積下降6.1%，商業營業用房銷售面積增長2.4%。商品房銷售額66945億元，增長13.2%，增速提高1.4個百分點。其中，住宅銷售額增長14.8%，辦公樓銷售額下降3.2%，商業營業用房銷售額增長5.7%。截至2000年，全國房地產經紀機構已達2.5萬家，從業人員約有20多萬人;截至2017年底，保守估計房地產經紀從業機構已超過10萬家，從業人員逾百萬?？梢?，我國房地產經紀行業發展迅速，規模不斷擴大，行業發展潛力較大。

中研普華研究院利用多種獨創的信息處理技術，對房產經紀行業市場海量的數據進行采集、整理、加工、分析、傳遞，最大限度地降低客戶投資風險與經營成本，把握投資機遇，提高企業競爭力。了解更多專業詳細分析，請關注中研普華研究院報告《2020-2025年中國房地產經紀行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告》。

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