首爾公寓樓價格漲了近6成 2020房地產投資市場投資機會分析

• 2020年11月10日 HuangJiang來源：互聯網 212 5
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9月首爾公寓樓平均價格首次突破10億韓元，約合人民幣584萬元，是韓國有數據統計以來最高紀錄，較兩年前增長近三成。同時，中低端公寓價格同期也增長近四成，增速是高端公寓的兩倍，大幅增加了工薪族的買房負擔。

首爾公寓樓價格漲了近6成。近年來，韓國政府頻頻頒布房地產新政來抑制房價，但是房價卻不降反漲，引發韓國民眾恐慌性購房潮。上周，韓國京畿道果川市一處擁有1000多套房的公寓樓盤預售時吸引了約47萬韓國民眾前來搶購，平均競爭比例約500:1，熱門戶型最高競爭比例甚至達到1800:1。據悉，近年來，首爾房地產市場一直供不應求，首爾公寓樓價格同期大幅上漲近60%。

根據中研普華《2020-2025年房地產投資市場投資機會及企業IPO上市環境綜合評估報告》分析：

首爾公寓樓平均價格首次突破10億韓元

9月首爾公寓樓平均價格首次突破10億韓元，約合人民幣584萬元，是韓國有數據統計以來最高紀錄，較兩年前增長近三成。同時，中低端公寓價格同期也增長近四成，增速是高端公寓的兩倍，大幅增加了工薪族的買房負擔。

另一方面，近年來韓國工薪階層工資漲幅僅為3.3%，遠不及房價增速，這也進一步加劇了韓國民眾對實現居住穩定的擔憂。

近三年，韓國累計頒布23項房產新政，政策高壓下，首爾公寓樓價格卻大幅上漲52%，是世界上最快的增長速度。新冠疫情之后，首爾更是掀起了“恐慌性購房潮”。

韓國國土交通部發布數據顯示，7月韓國房產交易量達14.1萬套，較去年同期大幅增長110%。今年1-7月累計交易量高達76.2萬套，較去年同期近乎翻倍。月度交易量和累計交易量雙雙創下有數據統計以來的最高水平。　　8月，韓國首爾市內一處預售110套房的高層公寓樓盤，吸引了37400多人前來預購，競爭比例高達340:1，刷新了首爾市樓盤預售史上最高紀錄。

在首爾房價“爆炸”現象中，“近三年”這個時間，非常值得注意。文在寅擔任韓國總統的時間，恰好是三年半。

具體來看，文在寅就任總統時，首都首爾住宅的中位數價格只有6億韓元(約合人民幣349萬元)，三年時間暴漲50%以上，達到9.25億韓元。盡管文在寅一再表示很有“決心”控房價，但顯然收效甚微。

恐慌性購房潮不減，韓國民眾怨聲四起。短短時間內，文在寅的民眾支持率從71%懸崖式下滑至38%。

就全球范圍而言，對普通民眾來說，股市、樓市，是最常見的兩種投資渠道。在絕大多數國家，相比樓市的資金門檻，股市顯然是更普羅大眾、老少皆宜的投資選擇。然而，在韓國，卻反了過來。

韓國股市的痛點，至今仍未解決：財閥集團在整個市場中所占的份額過多。截至2020年3月，僅三星電子就幾乎占了整個韓國綜合股價指數市值的34%。由此衍伸而來的公司操縱股價等問題層出不窮，韓國民眾對股市的信心十分薄弱。

樓市，成為了韓國民眾最后一個選擇。

而首爾樓市誠不欺韓國民眾，從上世紀80年代開始，首爾樓市就開啟了“傳奇回報”的神話。1977年，一套位于江南區中心，狎鷗亭的1000平方英尺的公寓約為14000美元;到了2020年，同一套公寓的價值已經超過200萬美元;其凈回報率為14286%!在43年間的年化回報率為330%。

2019年數據顯示，有超過85%韓國家庭財富中包含非金融資產，主要就是房地產。而相比之下，截至2016年，美國家庭財富中只有35%屬于非金融資產;日本這一比例也只有43%。

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