農(nóng)產(chǎn)品換房背后的房企“自救”尷尬 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與未來2022

• 2022年6月30日 GuoMeng來源：互聯(lián)網(wǎng) 754 45
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地產(chǎn)界的“河南一哥”建業(yè)地產(chǎn)趕在當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品收獲之際，推出了小麥、大蒜可抵首付的活動。小麥抵首付剛被叫停,西瓜換房又來了!農(nóng)產(chǎn)品換房背后的房企“自救”尷尬，背后真相實在讓人驚愕!此類活動的背后,折射出房企項目銷售所面臨的困境,以及市場行情的低迷。

農(nóng)產(chǎn)品換房背后的房企“自救”尷尬

地產(chǎn)界的“河南一哥”建業(yè)地產(chǎn)趕在當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品收獲之際，推出了小麥、大蒜可抵首付的活動。小麥抵首付剛被叫停,西瓜換房又來了!農(nóng)產(chǎn)品換房背后的房企“自救”尷尬，背后真相實在讓人驚愕!此類活動的背后,折射出房企項目銷售所面臨的困境,以及市場行情的低迷。在銷售去化壓力下,部分房企各出奇招,助力樓盤銷售。與之相伴的,瓜果換房等花式促銷也引發(fā)繞開“樓市限跌令”的質(zhì)疑。當(dāng)前房企在自救過程中面臨重重困難， 據(jù)不完全統(tǒng)計,去年下半年以來,已有至少22城發(fā)布政策或引導(dǎo)房企不得隨意降價銷售。

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與未來2022

近日，機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，百強房企業(yè)績表現(xiàn)遠不及近年同期，行業(yè)TOP100房企1-5月累計業(yè)績規(guī)模同比大幅降低超五成，在銷售去化壓力下，部分房企各出奇招，助力樓盤銷售。與之相伴的，瓜果換房等花式促銷也引發(fā)繞開“樓市限跌令”的質(zhì)疑。房企降價銷售背后，債務(wù)壓力大，資金回籠慢是部分房企不得不面對的現(xiàn)實。

2022年1-6月，房地產(chǎn)行業(yè)收并購案例數(shù)量共計42件，金額為401.6億元，兩個數(shù)據(jù)均顯著低于往年水平。由于房地產(chǎn)銷售市場下行，房企與投資公司對于收并購整體呈比較謹慎的態(tài)度，因此房地產(chǎn)行業(yè)收并購市場呈現(xiàn)出“雷聲大雨點小”的特征。

根據(jù)券商統(tǒng)計顯示，7月當(dāng)月房企境內(nèi)債到期規(guī)模576.7億元，境外債到期56.1億美元，下半年有大概220億美元債券到期。也就是說，7月房企將再次迎來償債高峰期。所以，今年下半年，地產(chǎn)企業(yè)仍充滿挑戰(zhàn)。但值得慶幸的是，一些地產(chǎn)公司已經(jīng)可以進行第三方的債券發(fā)行了，換句話說地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道正在慢慢恢復(fù)。

盡管面臨的問題依舊不少、未來之路也很艱難，但是房地產(chǎn)行業(yè)的困境正在慢慢過去，行業(yè)的曙光也開始出現(xiàn)。可以預(yù)見的是，市場正在從增量時代走向存量時代，企業(yè)之間的分化將長期持續(xù)地存在，未來誰的服務(wù)質(zhì)量越好，誰就能在存量市場獲取更多的市場份額。

《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標(biāo)的建議》出臺，其中明確表示：將堅持房子是用來住的、而不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。并按照規(guī)劃建設(shè)租賃用住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。

銷售面積：2021年1-12月，商品房銷售面積為17.9億平方米，同比增長1.9%，比2019年1-12月份增長4.6%，兩年平均增長2.3%，12月同比降幅較上月擴大1.7個百分點至15.6%。其中，1-12月住宅銷售面積為15.7億平方米，同比增長1.1%，辦公樓銷售面積同比增長1.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降2.6%。

銷售額：2021年1-12月，商品房銷售額為18.2萬億元，同比增長4.8%，比2019年1-12月份增長13.9%，兩年平均增長6.7%。12月同比降幅較上月擴大1.5個百分點至17.8%。其中，1-12月住宅銷售額為16.3萬億元，同比增長5.3%，辦公樓銷售額同比下降6.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比下降2.0%。

2021年，全國房地產(chǎn)市場規(guī)模達歷史最高水平，商品房銷售面積接近18億平方米，商品房銷售額達18.2萬億元。全年市場整體表現(xiàn)創(chuàng)新高，但下半年以來房地產(chǎn)市場降溫態(tài)勢明顯，交易市場、土地市場情緒均明顯下滑，9月底，央行提出“兩個維護”后，中央和各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號，政策底逐漸顯現(xiàn)，信貸環(huán)境持續(xù)改善，年底疊加企業(yè)“以價換量”營銷策略，部分需求擇機入市，新房成交規(guī)模連續(xù)回升，12月商品房銷售面積升至2.1億平方米以上，商品房銷售額超2萬億元，但同比降幅仍較大，銷售面積、金額同比降幅仍在15%以上，均較11月降幅略有擴大，當(dāng)前購房者置業(yè)情緒仍不高。

綜合來看，2022年，預(yù)計房地產(chǎn)市場交易規(guī)模將高位回落，市場處于下行周期。當(dāng)前市場觀望情緒短期或延續(xù)，疊加高基數(shù)效應(yīng)，上半年全國商品房銷售規(guī)模同比降幅或繼續(xù)探底。

據(jù)中研普華研究報告《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)深度研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略報告》分析

第四章 2021年房地產(chǎn)行業(yè)運行現(xiàn)狀分析

第一節(jié) 2021年全球房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析

一、全球房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析

2021年全球房價大漲：

2021年3季度，美國房價漲幅高達18.5%，創(chuàng)10年來新高;2021年10月，加拿大全國平均房價同比漲幅高達23.44%;10月份，澳大利亞8個城市同比漲幅皆超16%;新西蘭全國房價平均漲幅高達23.4%;韓國房價漲幅也高達19%，創(chuàng)14年以來最大漲幅。

萊坊(KnightFrank)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年二季度，全球平均房價同比上漲9.2%，其中土耳其房價漲幅更是高達29.2%，位居全球第一。

土耳其國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示：10月份，房屋交易量137，401套，比去年10月增長14.9%，房產(chǎn)交易市場持續(xù)火爆。

2021年全球房價大漲的原因：

此輪全球房價走高的原因是，許多國家的大規(guī)模政府刺激措施、供需失衡、建材價格上漲等均形成上漲推動力。加上多國央行“放水”，貨幣政策寬松造就的低利率環(huán)境進一步增加了房產(chǎn)市場的熱度。

此外，疫情所導(dǎo)致的全球經(jīng)濟停擺、貿(mào)易停運，大宗商品價格狂飆，建材價格也上漲飛快。2021年10月份，美國建筑成本同比增長12.3%，創(chuàng)下歷史新高，而建筑工人短缺、疫情導(dǎo)致的遠程辦公普及化推升了住房需求等因素也導(dǎo)致房價順勢上漲。

二、全球房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域格局

受歐洲、美國、加拿大和部分亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場的影響，2021年一季度全球房地產(chǎn)價格強勁增長。造成當(dāng)前房地產(chǎn)市場“高溫”的主要因素，一是持續(xù)的低利率政策和空前的寬松貨幣政策環(huán)境，二是大規(guī)模政府財政刺激政策造成的額外收入。但是，泡沫的存在、支撐空前繁榮基本面的不穩(wěn)定正在越來越多成為各國監(jiān)管者的擔(dān)憂。擺在主要發(fā)達經(jīng)濟體央行面前的無疑是如何駕馭空前繁榮的房地產(chǎn)市場這道被疫情加劇的難題。

在全球房地產(chǎn)指南網(wǎng)站公布的最新市場報告中，“前所未有的空前繁榮”折射出全球主要經(jīng)濟體房地產(chǎn)行業(yè)的樂觀景象，在這一樂觀景象的背后，是多數(shù)國家監(jiān)管部門面臨的維持經(jīng)濟增速與避免金融風(fēng)險的兩難局面。

該市場報告顯示，受歐洲、美國、加拿大和部分亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場的影響，2021年一季度全球房地產(chǎn)價格強勁增長。

從增量來看，2021年一季度，在低利率環(huán)境和寬松貨幣政策的影響下，全球57個主要房地產(chǎn)市場中的43個出現(xiàn)了實際房價持續(xù)上漲。如果不扣除通脹因素，則有50個主要房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格持續(xù)上漲，只有7個市場出現(xiàn)了下降。

從上漲勢頭來看，當(dāng)前多數(shù)經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場較去年同期出現(xiàn)明顯上升。在43個房地產(chǎn)價格上漲的經(jīng)濟體中，29個經(jīng)濟體的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢，增速從5.21%至28.7%不等;14個經(jīng)濟體的房地產(chǎn)價格增速維持在0.14%至4.03%之間。

北美房地產(chǎn)價格持續(xù)高速增長。在美國，季節(jié)調(diào)整后的標(biāo)普/Case-Shiller房價指數(shù)在一季度上漲了10.28%;美國聯(lián)邦住房金融局公布的季度調(diào)整后的住房價格指數(shù)同樣也上漲了10.54%，為有記錄以來的最高年度增速。低利率環(huán)境和大規(guī)模政府刺激方案催生的住房需求和建筑活動是推升價格的關(guān)鍵因素?？紤]到去年的低基數(shù)，一季度美國單戶住宅銷售量較去年同期增長48.3%;新房開工數(shù)量較去年同期增長67.3%，新房完工數(shù)量也上漲了21.7%。美國全國住宅建筑商協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，美國住宅建筑商信心指數(shù)近期維持在高位。在加拿大，受經(jīng)濟前景改善之后需求強勁提升的影響，11個主要城市一季度房地產(chǎn)價格上漲了8.39%，相較于去年同期的2.92%增速上漲明顯;加拿大房地產(chǎn)協(xié)會一季度數(shù)據(jù)顯示，住宅地產(chǎn)實際銷售量較去年同期增長256%。

歐洲房地產(chǎn)升溫態(tài)勢在今年一季度進一步強化。26個歐洲國家中的23個均維持房地產(chǎn)價格增長態(tài)勢，全球房地產(chǎn)價格增速最高的4個國家都在歐洲，分別是增長了28.7%的黑山、增長了14.38%的斯洛伐克、增長了13.59%的土耳其和增長了11.28%的瑞典。值得關(guān)注的是，受到住宅地產(chǎn)需求上升、低利率環(huán)境、良好的家庭財務(wù)狀況以及城鎮(zhèn)化發(fā)展的影響，德國公寓平均價格在一季度增長了9.59%，維持了過去6年的持續(xù)上漲態(tài)勢。英國的房地產(chǎn)價格也維持了5.33%的高速增長態(tài)勢，房地產(chǎn)交易也在一季度創(chuàng)下了54.6%的年度增幅。

亞太地區(qū)房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了強勁增長。其中，新西蘭的房地產(chǎn)價格增速最高。一季度房價中位數(shù)上漲了22.39%，相比于去年一季度的10.87%上漲明顯。在新西蘭之外，澳大利亞的房地產(chǎn)價格受到低利率環(huán)境的刺激在一季度增長6.64%;日本房地產(chǎn)價格在一季度折合年化增幅為9.3%，較去年同期下降0.23%的態(tài)勢改善明顯。

從根源上看，造成當(dāng)前全球主要國家房地產(chǎn)市場高溫的主要因素有二：一是持續(xù)的低利率政策和空前的寬松貨幣政策環(huán)境，為房價上漲提供了支持，相比于租金和其他投資，較為低廉的借貸成本使得房地產(chǎn)成為更受偏好的投資標(biāo)的。二是大規(guī)模政府財政刺激政策造成的額外收入。自新冠肺炎疫情暴發(fā)以來，社交管控和封鎖限制了家庭支出。在政府財政支持下產(chǎn)生的額外收入促使家庭部門將更多的資金分配給房地產(chǎn)市場。

因此，支撐全球房地產(chǎn)繁榮的根基并不具有可持續(xù)性，后續(xù)市場的發(fā)展很大程度上依賴于政策變量，這成為部分投資者和決策者對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要擔(dān)憂。

多數(shù)研究機構(gòu)認為，相較2008年國際金融危機前，無論是家庭部門還是金融機構(gòu)的資產(chǎn)負債情況均有了明顯的改善。抵押貸款的增長主要是由財務(wù)狀況良好的人推動的，大多數(shù)發(fā)達國家的家庭負債都低于國際金融危機前。因此，即使出現(xiàn)泡沫被擠破的情況，出現(xiàn)類似金融危機期間的違約和拋售潮進而引發(fā)更大系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性也較低。

然而，泡沫的存在、支撐空前繁榮基本面的不穩(wěn)定正在越來越多成為各國監(jiān)管者的擔(dān)憂。

一方面，“第一套房”門檻的上升成為各方關(guān)注的焦點。美聯(lián)儲主席鮑威爾日前表示，盡管房地產(chǎn)市場繁榮并不是由魯莽、不負責(zé)任的貸款導(dǎo)致的，但使入門級買家更難進入住房市場是一個嚴(yán)重問題。

另一方面，投機泡沫的擠破對于家庭部門的沖擊不均衡性成為各方關(guān)注的另一焦點。當(dāng)前，自住需求與投機性購買仍然是增長的強勁動力。房地產(chǎn)市場的繁榮也帶來了大量家庭賬面財富的快速增長。考慮到房地產(chǎn)影響比其他資產(chǎn)價格波動對家庭部門影響嚴(yán)重得多，如果受政策環(huán)境影響造成房地產(chǎn)市場價格的劇烈波動，家庭部門的財富效應(yīng)將呈現(xiàn)明顯縮水，有可能通過消費、投資等渠道蔓延至其他經(jīng)濟領(lǐng)域。

更加引發(fā)各方擔(dān)憂的是，在各方預(yù)測的美聯(lián)儲退出資產(chǎn)購置計劃的進程中，由于房地產(chǎn)市場的繁榮，首先削減抵押支持貸款(MBS)資產(chǎn)購買量成為各方預(yù)計的大概率事件。而由此引發(fā)的縮表震蕩可能更為集中地體現(xiàn)在當(dāng)前火熱的房地產(chǎn)市場。

因此，擺在主要發(fā)達經(jīng)濟體央行面前的無疑是一道被疫情加劇的難題——如何駕馭空前繁榮的房地產(chǎn)市場。如果任其走熱，房地產(chǎn)市場很有可能變成不可持續(xù)的繁榮，并最終導(dǎo)致經(jīng)濟活動逆轉(zhuǎn)。如果刺激措施的撤回速度過慢，可能會使房地產(chǎn)進一步膨脹，并加劇對金融穩(wěn)定的擔(dān)憂。如果撤回太早或者監(jiān)管過強意味著擾亂市場并降低房地產(chǎn)價格，進而威脅到各國的經(jīng)濟復(fù)蘇勢頭。

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  2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)深度研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略報告

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