專家稱中國住房還是不夠 房地產行業市場發展如何

• 2022年8月11日 ChenZeFang來源：互聯網 1478 98
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專家稱中國住房還是不夠!房地產行業市場發展如何？8月10日在第16屆中國投資年會上，北京大學國發院院長姚洋表示，改革開放以來這四十多年，我們的人均居住面積增長了19倍。即便住房面積增長了19倍，我們的人均居住面積依然很低，這就是因為房價過高的原因，很多住房都在

專家稱中國住房還是不夠!房地產行業市場發展如何？8月10日在第16屆中國投資年會上，北京大學國發院院長姚洋表示，改革開放以來這四十多年，我們的人均居住面積增長了19倍。即便住房面積增長了19倍，我們的人均居住面積依然很低，這就是因為房價過高的原因，很多住房都在空著，根本就沒有人住，談何人均居住面積呢?

由于房價過高，很多人買房都是小戶型，很少有人買得起大戶型，人均住房面積從一開始就選擇了小，即便再怎么平均也是小。還有就是公攤面積，很多樓盤的公攤面積大到全面積的三分之一，實際居住面積就這樣被直接大幅度縮減了一部分。但是，專家卻稱國際橫向一比較，我們的人均居住面積還沒有日本多，這么一比我們的住房還是不夠。

自2021年5月以來，房地產市場迅速進入“寒冬”，至今已一年多。根據統計，排名前50的民營房企有七成以上出現現金流緊張，甚至公開市場債務違約，上下游供應商開始僅接受現金交易。可見，這不是個別企業出現了問題，而是整個行業出現了問題，問題帶有一定普遍現象。近期局部停貸現象一定程度上影響市場恢復信心。近幾年房地產市場出現了四大透支：

1)需求透支。根據國家統計局和克爾瑞數據，近五年累計成交74億平方米和63萬億元，占過去20年的41%和56%，也就是說僅用了5年時間，賣了過去20年56%的金額。

2)房價透支。過去20年，房價長期大漲，房價收入比從2015年的7.4攀升至8.9，近五年城市房價均價復合增長率達到7%。

3)支付力透支。過去十年，居民杠桿率上漲了6.68倍，個人住房貸款余額超過38萬億，部分城市杠桿率漲幅加大，甚至有些城市杠桿率超過200%。

4)供應透支。70城廣義庫存達到10億平，新房入住率低，近3年70城商品住宅年均供應近5億平方米。從重點25城來看，廣義庫存總量為3.3億平方米，按照銷售面積測算需要1.26年消化，其余45個城市則需要5年消化，許多城市暗藏風險。

欲了解更多市場具體詳情可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國房地產行業市場全景調研與發展前景預測報告》。

房地產企業營業收入情況

2021年房地產企業營業收入的TOP10分別是碧桂園、萬科、中國海外發展、龍湖集團、華潤置地、新城控股、招商蛇口、旭輝控股集團、綠城中國和中國金茂，其中前九的企業營業收入超過1000億元，而首位的碧桂園營收達到了5230.6億元，同比增長13.0%。

統計的21個企業里，只有合生創展集團的增長率為負，增長率超過50%的有四個企業，分別是深圳控股、綠城中國、旭輝控股集團和中國金茂，其中深圳控股的增長率達到了70.50%，綠城中國為52.4%，旭輝控股集團和中國金茂分別為50.2%和50%。

根據已有35個企業的數據進行排名，2021年房地產企業毛利率的TOP20依次是為合生創展集團、深圳控股、寶龍地產、佳源國際控股、時代中國控股、華潤置地、雅居樂集團、招商蛇口、龍湖集團、中國海外發展、中國海外宏洋集團、龍光集團、萬科A、越秀地產、德信中國、中駿集團控股、合景泰富集團、新城控股、金輝控股和旭輝控股集團，排名第一的合生創展集團的增長率為現有數據最低值，同比下降20.7%。2021年銷售額排名第三的碧桂園毛利率為17.70%，未能排到統計的35個企業中的前二十，毛利率同比下降了4.1%。

根據我們的《中國住房存量測算報告》，2020年中國城鎮住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經靜態平衡。經過20多年的高速增長，房地產增量時代已經基本結束，全國房子建得差不多了。

中國房地產行業市場發展前景分析

長遠看，中國住房進入存量時代，取消預售制有助于降負債降杠桿，保障房地產平穩健康發展，不再把風險甩給老百姓和社會。取消預售制，改為現房銷售，并配套房企債務重組、復工保交樓、恢復市場信心和房地產長效機制。進而實現房地產長期平穩健康發展，老百姓安居樂業，社會長治久安。對購房者、金融機構、監管機構、房企各方都是有利的。

從各方面形勢來看，房地產到了出手的臨界點，在堅持“房住不炒”的前提下，按照市場經濟規律辦事，當前關鍵是三大任務：穩樓市、保交樓和房企重組，通過放松前期偏緊的調控政策支持剛需和改善型需求，通過壓實地方主體責任建立房地產紓困基金并配套金融工具支持保交樓保穩定，通過支持優質房企尤其民營房企并配套AMC等進行行業內并購重組。作為國民經濟第一大支柱行業，房地產穩則經濟穩。相信經過長短結合的措施，加上以“城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅”為主的二次房改，中國房地產市場有望實現軟著陸。

面對俄烏沖突、中美貿易摩擦、經濟下行壓力加大等多重挑戰，穩房市是穩住經濟基本盤的客觀需要，穩房市對于穩增長、穩就業、防風險和保民生具有重要意義。業界人士認為，當前房地產市場形勢不容樂觀，并通過經濟增長、投資、財政收入、金融、居民財富效應、就業、社會穩定等七大渠道快速傳導，影響經濟社會穩定大局。

大數據時代下信息的重要性越發凸顯，獲得行業數據，并分析使用行業數據不僅可節約時間，降低成本，亦可優化整體決策。欲了解更多市場具體詳情可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國房地產行業市場全景調研與發展前景預測報告》。

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