中國長租公寓行業現狀分析：2021年中國集中式長租公寓260萬套

• 2022年11月16日 ChenZeFang來源：中研普華 樂居財經 1213 79
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就運營中公寓數量計，集中式長租公寓的數量由2017年的100萬套增至2021年的260萬套，複合年增長率為26.0%。預計集中式長租公寓的數量到2026年將進一步增至510萬套，2021年至2026年的複合年增長率為14.7%。

隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺，各地方也相繼推動租賃市場的發展，社會對于長租公寓的關注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時，國企、央企紛紛涌入住房租賃領域，并推動各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進軍或將布局長租公寓，搶灘市場。

在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列前三。在開業長租公寓房源量榜領先的，也是5.4萬間的龍湖、5萬間的萬科和1.5萬間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤和保利，也在奮起直追。分散式公寓運營商則以中介系為首，管理房源數量分別達到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。而橫向對比各個派系項目拓展及開業情況，有資金和資源優勢的房企系公寓品牌不僅在整體規模拓展上獨占優勢，也有較好的運營管理和產品服務表現。

中國長租公寓行業現狀分析：2021年中國集中式長租公寓260萬套

就運營中公寓數量計，集中式長租公寓的數量由2017年的100萬套增至2021年的260萬套，複合年增長率為26.0%。預計集中式長租公寓的數量到2026年將進一步增至510萬套，2021年至2026年的複合年增長率為14.7%。

集中式長租公寓可進一步細分為連鎖公寓及非連鎖公寓。連鎖公寓是位于多個城市且由單一運營商管理的集中式長租公寓，而非連鎖公寓則由規模有限的本地運營商管理。于2021年，按運營中公寓數量計，連鎖公寓僅佔中國集中式長租公寓總數的30%。然而，按運營中公寓數量計，我們中國連鎖公寓的市場份額預計將由2021年的30.0%增至2026年的50.1%，從而超越非連鎖公寓的滲透率。

目前中國長租公寓行業面臨四大挑戰：

第一，重資產經營導致長租公寓企業盈利周期較長，目前國內長租公寓企業在高負債，資金壓力大的狀態下運營，其中資金壓力主要集中于長租公寓的裝修成本和租金成本兩個方面。

第二，融資和稅收成本相對較高，目前租金分期業務的融資成本都在10%以上。而且稅收負擔較重，“營改增”后部分住房租賃機構稅負不降反增，累計超過租金收入的20%。

第三，非規模化和非專業化不能存活，長租公寓企業持有的房源和租客數量必須達到一定的均衡點，才能實現盈利，只有具備一定規模和專業化服務水平的機構才能從殘酷的市場競爭中存活并獲得發展機會。然而，目前國內市場上長租公寓企業相對分散難以形成規模經濟效應。

第四，租期的維穩考驗長租公寓企業運營能力，中國目前住房租賃市場上的租期太短，一般分散式長租公寓租期為3-6年，集中式長租公寓租期為10年左右。房東和租客續約率低，房源和租客的不穩定，這就造成了長租公寓企業運營成本過高。

未來，在市場監管趨嚴之下，隨著市場競爭有效性的提升，將更考驗公寓項目的硬核運營實力，行業將進入精細化運營時代。在規模之外，未來有望形成以運營和產品為驅動力的市場競爭格局。

更多長租公寓市場調研消息,可以點擊查看中研普華產業研究院的《2020-2025年中國長租公寓行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》。

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