長租公寓運營模式有多少?中國長租公寓行業發展現狀

• 吳智聰 2023年1月30日 來源：互聯網 1199 78
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“長租公寓”，又名“白領公寓”，“單身合租公寓”，是房地產三級市場一個新興的行業，將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。現在“長租公寓”這個概念已經慢慢為大家接受。在傳統租賃市場上，租客的租賃時間一般為一年。

運營模式

一是開發運營，公寓所有者(主要是房企)成立專門的運營團隊，負責存量房或新建租賃住房的運營，為租客提供租賃和增值服務，獲取“資產增值和租金”;

二是資產托管，房企將公寓托管給運營服務商進行出租和租后管理，承擔房屋維護費和裝修費用，享受資產增值和租金收入;運營商負責公寓運營，支出一定管理成本，為租客提供租賃和增值服務，賺取托管費和租客增值服務費;

三是運營服務，從資產所有者處承包公寓，對房屋進行標準化裝修，并且負責出租期間的運營和維護;向房屋所有者繳納固定租金，賺取租金差價和服務費;而資產所有者享受資產增值和固定租金收益;

四是代建運營，房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地規劃、建造和運營服務，向所有者繳納固定租金，收取租客租金和服務費，賺取租金差價和服務費;土地所有者需要支付房企建筑費用，享受資產增值和固定租金收益。房企擔任代建運營的角色。

中國長租公寓行業發展現狀

中國的長租公寓的產業流程大致為獲取房源—設計裝修—營銷簽約—日常運營管理—后期項目退出。在整個產業流程中，除了通過收購資產和租賃獲得資產價值和租金收益以外，產業鏈上其他可以產生的業務主要包括獲得房源后裝修設計;運營過程中大數據系統的應用;日常運營過程中的附加服務，如租金貸款、家具租賃等。

隨著國內整體租房需求持續增長，除開2020年疫情影響，經濟景氣度低背景下投融資下降明顯，加之需求整體下降明顯，長租公寓市場規模下降外，2017年我國長租公寓整體規模表現為持續上升態勢，整體增速較高，數據顯示，2021年我國長租公寓市場規模達17948億元，同比2020年增長16.4%。

數據顯示，集中式長租公寓占比從2017年的1.2%提升至2021年2.5%，整體規模增長212%至449億元，相對而言，分散性和以個人為主的非結構化長租公寓占比小幅度下降。就國內整體運營中的集中式長租公寓數量變動而言，近年來隨著萬科、龍湖和旭輝等頭部房企布局加快，整體長租公寓數量快速增長，截至2021年已達260萬套，相較17年底增長160萬噸，其中非連鎖仍是主要數量來源，但連鎖整體增速更快，占比持續增長。

中國長租公寓行業發展模式與政策分析

作為租房市場的重要板塊，長租公寓行業亦在摸索更成熟的發展模式。在經歷了規模快速擴張階段后，長租公寓企業主動按下緩沖鍵，開啟自我迭代之路。

3月5日發布的《政府工作報告》指出，要堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。話音剛落，多個省積極響應政策，湖南省、鄭州市、深圳市等出臺租賃住房用地政策，鼓勵租房市場發展漸成大潮。

《北京市住房租賃條例》(以下簡稱《條例》)將于9月1日起施行。《條例》堅持發展與規范并重，住房租賃體系更加完善。在強化政府對房源供給統籌職責、提高城市基層社會治理水平的同時，強調市場主體責任，維護租賃當事人合法權益。強化底線思維，管理措施更加精準。依據我國價格法、突發事件應對法等法律法規，規定政府相關部門要加強租賃價格監測，建立健全預警機制，保持租賃市場的穩定，突出底線響應和聯動管控。

根據中研普華研究院《2020-2025年中國長租公寓行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》顯示：

近年來，在“房住不炒”“租售并舉”“擴大保障性租賃住房供給”等一系列政策利好下，不少長租公寓納入保障性租賃住房體系(下稱“納保”)。

今年以來，我國住房租賃行業再迎實質性拐點。保障性租賃住房試點40城建設提速，多地陸續公布籌建進度，供給增量迅速擴充。與此同時，在一系列政策利好下，不少長租公寓納入保障性租賃住房體系。

ICCRA統計數據顯示，截至2022年二季度末，全國已開業房間規模中約有6.9%納入當地保障性租賃住房，規模合計為62019套(間)。納保比例最高的為租賃式社區，已納保房間規模占宿舍型公寓總規模的8.4%;青年公寓和宿舍型公寓的納保比例分別為5.1%和3.1%。

與此同時，納保的企業名單亦持續更新中。除了國資背景企業外，一些非國有企業也獲得進入保租房領域的門票，包括旭輝瓴寓、安歆、柚米寓等，企業參與保租房的方式包括成立合資公司、整租后開展運營、委托經營管理等。

ICCRA統計數據顯示，截至目前，全國共有13家住房租賃企業的納保占比超過10%。

長租公寓競爭格局

2009年，以創業系為主的品牌商開始進入長租公寓領域，此后各家公寓品牌紛紛成立，包括魔方、YOU+、樂乎等品牌。行業轉型階段，主流房企已經基本完成長租公寓等地產相關多元化業務布局，目前國內競爭第一梯隊仍是由具備高資產優勢的主流房企，其中萬科和龍湖整體管理規模位列一二，2021年分別為20.87萬件和12萬件。

萬科泊寓作為國內長租公寓龍頭企業，主要盈利模式是資產收購+持有經營，通過公開招拍掛的方式獲取自持住宅用地，自建公寓，自己運營。數據顯示，累計開業從2015年的1000間到2022年上半年的16.95間，管理規模已接近21萬件，整體租賃營收持續增長，2021年已達到28.9億元，2022年上半年營收為14.8億元。整體出租率為94.0%，續租率為56%，而管理規模第二的龍湖冠寓整體出租率在93.3%，表明用戶對主流房企公寓的認可度。

欲了解更多市場具體詳情可以點擊查看中研普華研究報告《2020-2025年中國長租公寓行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》。

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