多地下調首套房貸利率下限 2023年房地產市場發展及房地產政策解讀

• 李波 2023年2月1日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 639 37
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1月5日，房地產再迎支持剛性住房需求的重磅政策。央行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續三個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

1月5日，房地產再迎支持剛性住房需求的重磅政策。央行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續三個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

1月29日，鄭州打響了新年降首套房貸利率下限“第一槍”，目前部分銀行下調首套住房貸款利率至3.8%。在鄭州行動之前，短短幾周時間，全國已有多個城市采取類似行動。

據中指研究院不完全統計，2023年調整利率下限的城市接近20個，包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等二線城市，其中肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關、江門階段性取消首套房貸利率下限，九江、中山、天津、沈陽的首套房貸利率最低達到3.9%，唐山、麗水、太原、鄭州、福州、廈門首套房貸利率最低3.8%，珠海最低為3.7%。

證券時報券商中國本周二報道提到，上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進統計，在全國100個城市中，有70個城市新建商品住宅成交均價同比漲幅小于或等于5%，這也意味著百城中有七成城市房價疲軟。嚴躍進認為，此類城市是2023年、尤其一季度房貸利率下調概率最大的城市。

嚴躍進指出，統計顯示，二線城市中的太原、沈陽、石家莊、哈爾濱、昆明、烏魯木齊、南寧、武漢、海口和貴陽總體房價疲軟，是一季度最應該主動下調房貸利率的城市。

同樣房價總體疲軟的三四線城市香河、柳州、大廠、三亞、日照、承德、溫州、中山、張家口和贛州也建議積極下調房貸利率，這其中包括環京的四個城市香河、大廠、承德和張家口。

值得一提的是，首套房貸利率動態調整機制其實是對此前政策的延續。2022年9月29日，央行公告，對2022年6-8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。本月初的新規意味著，央行將這一臨時性政策常態化。

首套房貸款利率調整機制出臺不久，研究統計認為，全國70個大中城市中，符合條件的城市達38個，較2022年9月增加15個，市場活力將進一步激活，2023年銷售在四季度有望實現同比轉正。

梳理2022年9到11月70個大中城市的房價同比、環比漲跌后，中信證券認為，在38個符合條件的城市中，一線城市均不符合新規的調整首套房貸利率標準，因為11月北京、上海房價同比、環比均正增長;

廣州、深圳僅環比為負增長，同比正增長，新一線城市中，有武漢、沈陽、天津、鄭州四個符合標準，二線、三線、四線和五線城市中，分別有14個、12個、7個、1個城市符合標準。

總體來看，市場呈現出分化加劇的局面。對此，市場人士表示，今年春節部分一二線城市新房項目到訪量與去年春節相比有所修復，但由于春節期間大量返鄉人群外流，市場活躍度相比節前有所下滑。

短期來看，供需兩端政策將繼續加快落實，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來復蘇，樓市“小陽春”或將在少數城市出現，對于大部分城市而言，市場修復需要更長時間。

“與往年春節假期一二線城市樓市零成交相比，2023年大部分項目都開門迎客，所以市場整體依然有一定成交量。”中原地產首席分析師張大偉表示，同時，部分重點城市正在醞釀樓市“小陽春”。

隨著多輪利好政策落地，2月份至3月份市場有望企穩回升，如果在3月份再出現一線城市二套房信貸寬松，3月份出現“小陽春”的可能性將明顯增加。

據統計，目前全國31個省區市已全部發布政府工作報告(或摘要)。從2022年成績單來看，有8個省份GDP(國內生產總值)總量超過5萬億元大關。其中，廣東、江蘇兩省GDP均超過12萬億元，廣東GDP總量已連續34年位居全國第一。在GDP增速方面，福建、江西以4.7%增速并列第一。

對于2023年經濟增長目標，31個省區市GDP平均增速目標為6%，較2022年下降0.3個百分點。其中上海定為5.5%以上、北京為4.5%以上，遼寧、廣東、山東均為5%以上。

對比往年，激活房地產市場被多地列為2023年穩增長重點工作之一。其中，支持剛性和改善性住房需求、防范化解地產風險、保交樓、穩民生，都成為各地政府工作報告中高頻出現的熱詞。

在多位地方代表委員提交的房地產相關建議中，“松綁”亦成為主基調。上海市政協委員丁祖昱建議上海調整樓市四限政策，有條件、分區域地試點放松限購，有條件地打開限價。

2023年房地產市場發展及房地產政策解讀

據中研普華產業研究院出版的《2022-2026年中國房地產行業競爭格局及發展趨勢預測報告》統計分析顯示：

回顧過去一年，我國宏觀經濟面臨下行壓力，同時多地疫情反復、多個期房項目停工等超預期因素頻出，房地產面臨的挑戰前所未有。

伴隨房地產市場的下行，從中央到地方，房地產調控政策密集出臺，特別是在去年年末，“金融16條”“三箭齊發”等多項重磅政策落地，支持房企融資，不斷改善房地產市場資金狀況……

2022年底召開的中央經濟工作會議也為今年的經濟工作定調。會議提出，有效防范化解重大經濟金融風險。要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購等。

會議還將住房改善和新能源汽車、養老服務等并列，列為擴大內需戰略的重要抓手，并且再次強調，因城施策支持剛性和改善型住房需求。

業內認為，新的一年，政策將繼續在融資端發力，支持保交樓和滿足房地產行業合理融資需求，防范化解優質頭部房企風險。同時，各地房地產需求端的支持政策也有望進一步強化，加大對剛性和改善型住房需求的支持力度。比如，一些城市在放寬購房條件、降低首付比例、下調居民房貸利率等方面還有較大優化空間。

需要指出的是，在“房住不炒”政策框架下，我國將打破宏觀經濟對房地產以及土地財政的過度依賴，使住房回歸民生屬性，以往“高負債、高杠桿、高周轉”開發建設的房地產發展舊模式，將向注重產品質量和運營服務的高質量發展新模式轉型。

業內預計，2023年房地產利好政策將有望逐步落地，而隨著疫后經濟重啟和居民收入改善，剛性和改善性住房需求將進一步釋放，房地產市場信心將逐步恢復，房地產市場有望迎來復蘇。

近日，中國人民銀行、中國銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會，明確提出推動房地產業向新發展模式平穩過渡，實施改善優質房企資產負債表計劃，引導優質房企資產負債表回歸安全區間……

在春節期間，不少地方的房地產市場開啟了促銷模式，紛紛推出房價優惠、購房補貼、特價房等活動，看房客逐漸多了起來。

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