城中村改造行業深度分析2023

• 陳觀秋 2023年4月23日 來源：百度 627 36
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城中村改造是城市更新的一個細分領域，而城市更新是一個復雜的領域，包含了老舊小區改造、老舊街區改造、老舊廠區改造以及城中村改造。城中村改造是最近幾年政府倡導一種提高城市職能，改善城市環境的一項利國利民政策，是指根據地區社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按

城中村改造是最近幾年政府倡導一種提高城市職能，改善城市環境的一項利國利民政策，是指根據地區社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。城中村改造也是屬于征收拆遷的一種類型，所以對于被征收房屋或者是土地的所有者是要進行征收補償的。

未來幾年，隨著城市化進程的加快，大量人口將進入鄭州、成都、重慶、合肥、長沙等中心城市，這些城市和城市群的發展將進入快車道。過去人口超過1000萬的城市被認為是特大城市，而現在很多省會城市和一些經濟實力較強的城市正在向這個目標靠近，形成了新一批特大城市和特大城市。

城中村改造概念

城中村改造是城市更新的一個細分領域，而城市更新是一個復雜的領域，包含了老舊小區改造、老舊街區改造、老舊廠區改造以及城中村改造。

棚戶區、城中村和危房改造穩步實施，城市更新有序推進。2015—2021年，全國開工改造各類棚戶區3100多萬套，安置約6000萬居民。2019—2021年，全國累計開工改造了城鎮老舊小區11.5萬個，惠及居民超過2000萬戶。城市更新改造在改善居民住房條件的同時，也優化了城市功能，提升了城鎮綜合承載能力，讓更多人住有所居、安居宜居。

城中村改造是指在農村村莊城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民成為居民后，對由原村莊演變而來的居住區的房屋進行征收和拆遷。城中村改造基本停留在原居住地，逐漸發展成“村莊進城，城市包圍農村”的景象。這是城中村的主要來源。

城中村改造是21世紀中國市長們經營城市的最大興趣。但城中村改造涉及到地方財政、開發商、村民三方激烈的利益博弈，所以具體形式多種多樣，各地創造了五花八門的 經驗，征地補償標準差異也相當懸殊。盡管村民對待城中村改造態度不一，但政府強勢推進的態勢十分明顯。城中村改造是城鄉統籌戰略的重要組成部分。

目前城中村與城市發展整體需要之間的矛盾也日益突出，已經成為制約城市化進程和全面建設小康社會的主要"瓶頸"因素之一。所以從營造和諧社會的高度出發，改造城中村是勢在必行的，城中村改造的重要性、必要性和緊迫性是不言而喻的。

我國目前的城中村存在以下幾類問題：

(1)居住人員和社會組織方面，存在著人口密度過高、社會治安壓力較大、村民就業和社會保障壓力大、城中村管理薄弱等問題;

(2)土地、房屋權屬狀況方面，存在著土地權屬混雜、結構失衡、房屋使用性質更改隨意、缺乏有效管理手段、建筑質量參差不齊、安全隱患大等問題;

(3)規劃建設狀況方面，存在著村莊規劃缺失、規劃落實和建設管理難度大、公共服務設施欠缺、居住環境差等問題。

城中村改造行業深度分析

隨著城中村規模的不斷擴大以及城中村改造引發的社會管理問題日益凸顯，北京、上海、廣州、西安、太原、杭州等大、中城市相繼啟動了城中村改造工作。

例如云南省發布的《云南省住房和城鄉建設事業“十四五”規劃綱要》，明確，十四五期間，城市棚戶區(老舊小區)改造、保障性租賃住房數量100萬套，其中，城市棚戶區改造30萬套，老舊小區改造數量55萬套， 保障性租賃住房15萬套。到2025年，城鎮居民人均住房建筑面積 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40實現增長。

深圳市“十四五”規劃也指出:積極鼓勵城中村和舊工業區有機更新，有序推進拆遷改造城市更新，深入開展整地利益規劃，加快大規模土地盤活，打造“兩個一百平方公里”高品質產業空間。城中村改造產業將逐步實現城市空間結構的優化、住房供給的增加、公共服務水平和基礎保障能力的提升，為加快建設現代化、國際化、創新型城市提供有力支撐。

廣州市印發《廣州市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》，提出，在“十四五”規劃中，廣州要加快建設科技創新強市，并將進一步推進城市有機更新提質增效。同時根據《綱要》，廣州將積極推進“三舊改造”，繼續完善舊城鎮、舊村莊、舊廠房“三舊”改造政策體系，提升城市面貌。推進183條城中村改造;基本完成395個老舊小區微改造項目、27個舊街區改造項目，有序推動舊樓加裝電梯;實施306個舊廠房改造項目，推動舊工業廠區向特色園區和創新產業功能混合開發轉型。

城中村的治理主要分兩部分：一部分涉及公共安全、市政基礎設施整治，該部分整治費用由區財政承擔;另一部分涉及村屬產權及私有產權部分的水、電、氣和消防設備等，該部分是由產權人承擔。因此，城中村治理實際上既涉及“公有”部分，也有涉及“私有”部分?！肮小辈糠謶撚烧鲗Р⒂韶斦Y金支付，“私有”部分由權利人主導，而費用由其自籌，開發商可與權利人成形成協議安排通過承擔改造工程而換取后續物業運營的權利。

據中研產業研究院《2023-2028年城中村改造行業市場深度分析及發展策略研究報告》分析：

結合現行政策，開發商參與城中村綜合治理的模式主要有以下三種形式：

一是委托代建+統租運營模式。該模式下存在兩層法律關系，一層是開發商與政府的委托代建關系; 另一層是開發商與城中村物業權利人的租賃運營關系。該模式項下，開發商可與政府簽訂委托代建協議，承接公共部分的維修改造，改造費用由政府承擔，但開發商不收代建費;同時，開發商與城中村物業權利人簽署改造和租賃協議，統一改造并統一承租改造范圍內的物業。

二是“EPC+O”模式。該模式也存在兩個不同的法律關系：一是承包方與政府間的設計、采購、施工承包關系;二是承包方與物業權利人間的運營權承包、轉移或讓渡合同。在該模式下，開發商與政府和物業權利人簽署“EPC+O”的一攬子協議或者開發商和政府簽署EPC協議，而同時與權利人簽署物業運營管理協議。

三是代建模式。該模式下不包含運營這部分內容，只是接受政府委托對城中村項目進行全過程代建管理，南山區政府規定代建單位需要有房地產開發企業資質，并應該同時具備同等規模的同類工程經驗。

從城中村改造長遠發展看，城中村改造可以進行多種模式的探索。城市要避免千城一面，重點還是要實現多樣化的更新模式。危舊房要改造，“城中村”要更新，“城邊村”要分享城市化紅利。

想要了解更多城中村改造行業詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2023-2028年城中村改造行業市場深度分析及發展策略研究報告》。城中村改造行業報告是從事城中村改造行業投資之前，對城中村改造行業相關各種因素進行具體調查、研究、分析，評估項目可行性、效果效益程度，提出建設性意見建議對策等，為城中村改造行業投資決策者和主管機關審批的研究性報告。以闡述對城中村改造行業的理論認識為主要內容，重在研究城中村改造行業本質及規律性認識的研究。

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