舊城改造行業(yè)發(fā)展趨勢及市場現(xiàn)狀分析報(bào)告2023

• 方蔓桃 2023年6月14日 來源：百度 992 62
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發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)的通知。中央預(yù)算內(nèi)投資全部用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。城市擴(kuò)張速度遠(yuǎn)高于中西部地區(qū)，因此會(huì)存在攤大餅，將還未來得及改造的農(nóng)村納入城市的范疇;同時(shí)，外來人口大量流入，多數(shù)人進(jìn)入

舊城改造行業(yè)市場到底多大?舊城改造產(chǎn)業(yè)推動(dòng)發(fā)揮開發(fā)性、政策性金融支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的重要作用，積極爭取利用長期低成本資金，支持小區(qū)整體改造項(xiàng)目和水電氣熱等專項(xiàng)改造項(xiàng)目。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與投資地方政府設(shè)立的老舊小區(qū)改造等城市更新基金。

發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)的通知。中央預(yù)算內(nèi)投資全部用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。城市擴(kuò)張速度遠(yuǎn)高于中西部地區(qū)，因此會(huì)存在攤大餅，將還未來得及改造的農(nóng)村納入城市的范疇;同時(shí)，外來人口大量流入，多數(shù)人進(jìn)入城中村，導(dǎo)致城中村在某些時(shí)候還出現(xiàn)了擴(kuò)大傾向。

國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》(簡稱“指導(dǎo)意見”)，指出了工作目標(biāo)：2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶;到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制;到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

目前，我們的城市化已經(jīng)由快速發(fā)展階段過渡到平穩(wěn)發(fā)展階段，正如住建部黃艷副部長所言，今后我們要告別大拆大建、一拆了之的做法，更加注重對(duì)建成區(qū)存量住房的改造升級(jí)，通過重修補(bǔ)、修復(fù)，增加居民的獲得感。其實(shí)這個(gè)很好理解，當(dāng)城市經(jīng)過充分發(fā)展后，最終還是要進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定維護(hù)階段，總不能一直拆、建，不僅造成資源浪費(fèi)，也不利于環(huán)境等保護(hù)。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2022-2027年舊城改造產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

舊城改造行業(yè)市場深度分析

舊改工程在提高居民生活水平、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市開發(fā)建設(shè)等方面具有重大意義，因此這項(xiàng)舉措十分必要。近年來全國舊改浪潮席卷而來，國家及有關(guān)部門持續(xù)優(yōu)化和完善舊改政策，如《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》、《關(guān)于進(jìn)一步釋放消費(fèi)潛力促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)的意見》、《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》等，加速推進(jìn)舊樓加裝電梯及老舊電梯更新項(xiàng)目落地，完善老舊小區(qū)養(yǎng)老、托育、家政等配套設(shè)施，并減免舊改項(xiàng)目相關(guān)稅費(fèi)，這些舊改政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

全國已開工改造各類棚戶區(qū)219萬套，占年度目標(biāo)任務(wù)的36%，比同期提高了3個(gè)百分點(diǎn)。按照國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，三年時(shí)間里，將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，這是棚戶區(qū)改造的第二個(gè)三年計(jì)劃。國務(wù)院提出，全國改造包括城市危房、城中村舊城改造在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬套，目前，2015年已完成改造601萬套，2016年完成改造606萬套。

全國城中村、棚戶區(qū)改造累計(jì)開工3287萬套。通過棚戶區(qū)改造，使8000多萬居民"出棚進(jìn)樓"，改善了困難群眾住房條件。通過城中村改造，幫助約950萬農(nóng)民就地轉(zhuǎn)化為市民，住進(jìn)了配套完善的安置房小區(qū)。城中村改造是惠及億萬人民群眾的大工程，與之相關(guān)的需求包括教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、城市生活消費(fèi)及其他公共服務(wù)提供。

近年來就不斷出現(xiàn)開發(fā)商在舊改中破壞文物的情況，而這些情況必然使得開發(fā)商面臨困局。而由于舊改項(xiàng)目涉及前期溝通、立項(xiàng)、規(guī)劃、拆遷、建設(shè)、融資等眾多環(huán)節(jié)，從拆遷到業(yè)主回遷最快的也要2年的時(shí)間，這還不算上前期的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

自2019年老舊小區(qū)改造正式納入保障性安居工程后，開始接力棚改工程，棚改數(shù)量開始驟降。2019年我國棚改數(shù)量316萬套，較上年銳減310萬套，同比下降49.5%;2021年棚改數(shù)量再次跌落到165萬套，同比下降21.1%，預(yù)計(jì)2022年棚改數(shù)量不足100萬套，棚改將逐漸退場。

由于舊改項(xiàng)目牽涉原業(yè)主、政府、企業(yè)、社區(qū)等多方利益主體。在拆除重建類項(xiàng)目中，往往涉及原業(yè)主的拆遷補(bǔ)償利益，與業(yè)主的談判難度較大，還可能遇到所謂的“釘子戶”導(dǎo)致項(xiàng)目難以推進(jìn)。因此，舊改項(xiàng)目的操作更復(fù)雜。

舊城改造保持中心城市相對(duì)穩(wěn)定，增加一些結(jié)構(gòu)完整、規(guī)模適當(dāng)?shù)姆忾]式衛(wèi)星城鎮(zhèn)，城市用地被劃分為一些孤立的功能區(qū)，而整個(gè)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的發(fā)展，有賴于相交半放射環(huán)形系統(tǒng)的擴(kuò)展;舊城改造行業(yè)在向靈活分區(qū)過渡的基礎(chǔ)上編制各種開敞式的城市結(jié)構(gòu)，公共服務(wù)中心的布局則根據(jù)完善整個(gè)城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)的具體條件，具有更加多樣的組合方案。

舊城改造是對(duì)城區(qū)道路、路網(wǎng)、水電、通訊，局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，并根本改善其消防、出行、生產(chǎn)、勞動(dòng)、生活、服務(wù)和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會(huì)福利設(shè)施的完善過程;又表示物質(zhì)成果，反映當(dāng)時(shí)的建筑和福利設(shè)施狀況。舊城改造是個(gè)不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。

住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，全國共有老舊小區(qū)約有17萬個(gè)，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達(dá)4萬億，集中分布于上海、北京、廣州、深圳為首的一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市。

目前約有30個(gè)省市公布了2020年城市更新計(jì)劃，其中北上廣深四大一線城市今年計(jì)劃推出舊城改造計(jì)劃。北京大力推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治，實(shí)現(xiàn)新開工80個(gè)項(xiàng)目，完成50個(gè)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目，投資超12.8億元。上海堅(jiān)持留改拆并舉，統(tǒng)籌推進(jìn)歷史風(fēng)貌保護(hù)、城市更新、舊區(qū)改造與大居建設(shè)、住房保障，完成55萬平方米、2.8萬戶中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造，新增供應(yīng)各類保障房6萬套。

舊城改造行業(yè)市場前景分析

在城市化進(jìn)程中，老舊小區(qū)改造一直是城市更新環(huán)節(jié)的重要板塊，也是和百姓民生息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。近年來，我國圍繞老舊小區(qū)改造不斷落實(shí)相關(guān)政策，在政策和市場雙輪驅(qū)動(dòng)下，越來越多的城市和家庭享受到老舊小區(qū)改造帶來的福利。進(jìn)入2023年，老舊小區(qū)改造力度依然在持續(xù)強(qiáng)化。近日，住建部部長倪虹在接受采訪時(shí)就明確了新時(shí)期老舊小區(qū)改造的三大重點(diǎn)，涵蓋了樓道革命、環(huán)境革命、管理革命三大領(lǐng)域。

老舊小區(qū)改造力度大，關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，資金需求大，政府逐漸加大財(cái)政支持力度。自2019年起，中央財(cái)政累計(jì)下達(dá)2000余億元，其中2020、2021年中央預(yù)算投資分別為543億元、719億元。對(duì)舊樓加裝電梯項(xiàng)目，政府給予適當(dāng)補(bǔ)貼，以江蘇無錫市為例，其電梯改造完成后，區(qū)政府對(duì)房屋屬于商品房性質(zhì)的進(jìn)行40%的政府補(bǔ)貼。

當(dāng)前我國房企TOP100中有47%布局于城市更新領(lǐng)域，TOP50中有61% 涉足其中，但是在舊改禁止大拆大建的政策下，對(duì)房企門檻大大提高，導(dǎo)致2021年大量民營房企陸續(xù)退出舊改項(xiàng)目。例如2021年廣州夏園村舊改項(xiàng)目由廣州開投接手;廣州黃輔何棠下村和黃輔楓下村舊改項(xiàng)目由科學(xué)城集團(tuán)100%持股;黃輔滄聯(lián)村項(xiàng)目由恒大、廣州高新區(qū)投資共同推進(jìn)等，其中廣州開投、廣州城投、科學(xué)城集團(tuán)、廣州高新區(qū)投資是國企，房企間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合或攜手國企發(fā)揮各自優(yōu)勢，有效緩解舊改項(xiàng)目資金缺口壓力。不過國企和央企無法取代房企，大多起兜底作用，督促項(xiàng)目按規(guī)完成。

按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司公布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國很多老舊小區(qū)年齡都在20年以上，存在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低、后期管理維護(hù)不到位等一系列問題，全國老舊小區(qū)數(shù)量近17萬個(gè)，建筑面積約40億平方米，這個(gè)龐大的存量市場也成為城市更新的癥結(jié)。經(jīng)過多年高速發(fā)展，我國已經(jīng)將城市更新作為實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑。尤其是在可持續(xù)發(fā)展理念引領(lǐng)下，老舊小區(qū)改造成為新一輪城市競爭力打造的關(guān)鍵所在。

未來行業(yè)市場發(fā)展前景和投資機(jī)會(huì)在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告《2022-2027年舊城改造產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報(bào)告》。由中研普華研究院撰寫，本報(bào)告對(duì)我國舊城改造行業(yè)的供需狀況、舊城改造發(fā)展現(xiàn)狀、舊城改造子行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了舊城改造行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、舊城改造行業(yè)的發(fā)展建議、舊城改造行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。舊城改造報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2022-2027年舊城改造產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報(bào)告

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