二手房市場(chǎng)深度全景調(diào)研及投資前景分析 3月70城房?jī)r(jià)整體改善 二手房性價(jià)比提升

• 李波 2024年4月16日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 550 30
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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在2024年4月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年3月份70個(gè)大中城市的商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況呈現(xiàn)出積極的趨勢(shì)。具體來說，新房房?jī)r(jià)指數(shù)顯示出積極信號(hào)，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量增多，這反映了政策效應(yīng)正在積極顯現(xiàn)，市場(chǎng)情緒和市場(chǎng)行情也得到了提振。同時(shí)，二手房?jī)r(jià)格跌

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在2024年4月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年3月份70個(gè)大中城市的商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況呈現(xiàn)出積極的趨勢(shì)。具體來說，新房房?jī)r(jià)指數(shù)顯示出積極信號(hào)，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量增多，這反映了政策效應(yīng)正在積極顯現(xiàn)，市場(chǎng)情緒和市場(chǎng)行情也得到了提振。同時(shí)，二手房?jī)r(jià)格跌幅整體收窄，表明市場(chǎng)復(fù)蘇是全面的。

從更具體的層面來看，當(dāng)前各地二手房的交易量雖然有所恢復(fù)，但這主要是建立在“以價(jià)換量”的基礎(chǔ)之上。這也標(biāo)志著房?jī)r(jià)泡沫去化的關(guān)鍵階段正在到來，隨著價(jià)格的下跌，認(rèn)購的性價(jià)比也會(huì)相應(yīng)提升。因此，相比過去兩年，2024年可能是購買二手房更為便宜的一年，這對(duì)于購房者來說無疑是一個(gè)值得關(guān)注的時(shí)機(jī)。

此外，部分城市如濟(jì)南、青島、煙臺(tái)和濟(jì)寧等在新房和二手房?jī)r(jià)格方面均有所變動(dòng)，顯示出市場(chǎng)在不同城市間的差異性。而百城二手住宅均價(jià)的環(huán)比下跌也反映了當(dāng)前市場(chǎng)的一種趨勢(shì)。同時(shí)，政策的調(diào)整和地方市場(chǎng)的活躍度都為市場(chǎng)帶來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

總的來說，這些數(shù)據(jù)為我們提供了一個(gè)全國(guó)性的市場(chǎng)溫度計(jì)，展示了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)。雖然整體價(jià)格出現(xiàn)下降，但在政策的推動(dòng)下，市場(chǎng)正在慢慢回暖，買家的信心也在逐漸恢復(fù)。對(duì)于購房者來說，理解這些趨勢(shì)和數(shù)據(jù)，可以幫助他們做出更明智的決策。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年中國(guó)二手房市場(chǎng)深度全景調(diào)研及投資前景分析報(bào)告》分析：

3月是樓市傳統(tǒng)的“小陽春”，伴隨著2024年不斷釋放的政策利好，很多城市二手房的看房、成交熱度明顯上升。其中，北京、上海、深圳二手房市場(chǎng)復(fù)蘇明顯，3月份的成交量雙雙突破當(dāng)?shù)亍皹s枯線”，而深圳二手房銷售已超去年同期。

中指院統(tǒng)計(jì)，截至3月31日，重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)已連續(xù)6周環(huán)比增長(zhǎng)，上周(3.25-3.31)成交量更是達(dá)到了2023年下半年以來周度最高水平。另據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，今年以來，貝殼重點(diǎn)50城市二手房成交量持續(xù)向上修復(fù)，部分城市和產(chǎn)品價(jià)格跌幅止跌甚至略有小幅上漲。

相較而言，新房市場(chǎng)則仍顯清冷，據(jù)開源證券監(jiān)測(cè)，2024年初至今，全國(guó)64城商品住宅成交面積累計(jì)同比下降44%;而全國(guó)17城二手房成交面積累計(jì)成交面積同比降幅已收窄至約20%。

多位受訪人士認(rèn)為，受惠于各地優(yōu)化限購政策釋放需求、降息形成利好等多方面因素影響，各地二手房市場(chǎng)出現(xiàn)成交上漲，但這多是由以價(jià)換量推動(dòng)，并不意味著當(dāng)下入市信心已完全恢復(fù)。

4月10日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告，選取北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市的“老破小”二手住宅價(jià)格，以此衡量二手房?jī)r(jià)格泡沫。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，報(bào)告首次對(duì)二手房?jī)r(jià)格泡沫做出分析，認(rèn)為持續(xù)三年的價(jià)格泡沫基本消除。

據(jù)其測(cè)算，2019年開始二手房?jī)r(jià)格泡沫不斷“吹大”，從20%持續(xù)擴(kuò)大到2021年一季度的歷史高點(diǎn)即58%，隨后該泡沫持續(xù)變小。尤其是2023年上半年二手房掛牌量激增的階段，供求壓力倒逼價(jià)格泡沫持續(xù)縮小。到了今年一季度該泡沫僅為5%，意味著歷時(shí)三年時(shí)間一線城市“老破小”二手房?jī)r(jià)格泡沫基本消除，二手房?jī)r(jià)格回歸健康狀態(tài)

二手房市場(chǎng)的復(fù)蘇趨勢(shì)具體體現(xiàn)在哪些方面

二手房市場(chǎng)的復(fù)蘇趨勢(shì)具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

首先，交易量的顯著增長(zhǎng)是市場(chǎng)復(fù)蘇的直接體現(xiàn)。相較于新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)出更為強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢(shì)頭。特別是在春節(jié)后，二手房成交量呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，成交量同比出現(xiàn)大幅上漲。這種增長(zhǎng)趨勢(shì)不僅體現(xiàn)在全國(guó)范圍內(nèi)，也在一些重點(diǎn)城市如北京、深圳等地得到了明顯的體現(xiàn)。

其次，市場(chǎng)活躍度顯著回升也是二手房市場(chǎng)復(fù)蘇的重要表現(xiàn)。隨著政策的優(yōu)化調(diào)整和購房者信心的逐漸恢復(fù)，二手房市場(chǎng)的交易活躍度不斷提升。多地二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，看房人數(shù)和房源量都有所增加。

再者，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定和微幅上漲也是市場(chǎng)復(fù)蘇的一個(gè)重要標(biāo)志。雖然同比來看，部分城市的房?jī)r(jià)可能仍在下降，但降幅已經(jīng)明顯收窄。同時(shí)，一些城市甚至出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的微幅上漲，顯示出市場(chǎng)正在逐步穩(wěn)定并恢復(fù)活力。

最后，市場(chǎng)信心的提升也是二手房市場(chǎng)復(fù)蘇的重要體現(xiàn)。隨著市場(chǎng)的逐步穩(wěn)定和政策環(huán)境的改善，購房者對(duì)二手房市場(chǎng)的信心也在逐漸恢復(fù)。這種信心的提升有助于進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)的復(fù)蘇和穩(wěn)定發(fā)展。

總的來說，二手房市場(chǎng)的復(fù)蘇趨勢(shì)體現(xiàn)在交易量的增長(zhǎng)、市場(chǎng)活躍度的提升、房?jī)r(jià)的穩(wěn)定和微幅上漲以及市場(chǎng)信心的提升等多個(gè)方面。然而，需要注意的是，市場(chǎng)的復(fù)蘇并非一蹴而就，仍需密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策變化，以應(yīng)對(duì)可能的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。

二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

目前二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出一些明顯的趨勢(shì)和特征。

首先，從全國(guó)范圍來看，二手房市場(chǎng)正在經(jīng)歷一種全面的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2024年3月份70個(gè)大中城市的二手房?jī)r(jià)格跌幅整體收窄，顯示出市場(chǎng)正在逐步穩(wěn)定。然而，這種復(fù)蘇是建立在“以價(jià)換量”的基礎(chǔ)之上的，即通過降低價(jià)格來刺激交易量。這也意味著，目前市場(chǎng)上的二手房?jī)r(jià)格泡沫正在經(jīng)歷一個(gè)去化的關(guān)鍵階段，價(jià)格下跌后，認(rèn)購的性價(jià)比也相應(yīng)提升。

其次，不同城市之間的二手房市場(chǎng)存在差異性。一些城市如武漢，在2024年3月份表現(xiàn)出二手房交易量的顯著增加，甚至超過了新房市場(chǎng)。而在一線城市如北京、上海、廣州和深圳，二手房?jī)r(jià)格雖然同比仍在下降，但降幅已經(jīng)有所收窄。

再者，從政策層面來看，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策也在影響著二手房市場(chǎng)的走勢(shì)。隨著政策的逐步調(diào)整和優(yōu)化，市場(chǎng)預(yù)期正在逐漸穩(wěn)定，市場(chǎng)情緒也有所提振。然而，對(duì)于投資者和購房者來說，仍需密切關(guān)注政策動(dòng)向，以應(yīng)對(duì)可能的市場(chǎng)變化。

最后，從市場(chǎng)供需關(guān)系來看，二手房市場(chǎng)的供應(yīng)和需求也在發(fā)生變化。隨著新房供應(yīng)量的減少和土地供應(yīng)方式的調(diào)整，市場(chǎng)上對(duì)二手房的需求可能會(huì)增加。而供應(yīng)量方面，由于一些城市的存量住房仍然較多，二手房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈。

總的來說，當(dāng)前的二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，但價(jià)格泡沫的去化仍在進(jìn)行中。對(duì)于購房者來說，這是一個(gè)值得關(guān)注的時(shí)機(jī)，但也需要謹(jǐn)慎選擇，理性購房。同時(shí)，政府、開發(fā)商和購房者都需要密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策變化，以應(yīng)對(duì)可能的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。

據(jù)悉，2024年4月樓市復(fù)蘇在二手房市場(chǎng)中的表現(xiàn)呈現(xiàn)出一定的積極趨勢(shì)。從成交量來看，二手房市場(chǎng)顯示出“小陽春”趨勢(shì)漸顯的態(tài)勢(shì)。雖然具體的成交量環(huán)比有所下降，但考慮到之前的市場(chǎng)調(diào)整和當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇背景，這一趨勢(shì)可能預(yù)示著市場(chǎng)的逐步穩(wěn)定和復(fù)蘇。特別是在一線城市和部分二線城市，二手住宅的成交量同比出現(xiàn)了一定程度的增長(zhǎng)，顯示出購房者對(duì)市場(chǎng)的信心正在逐漸恢復(fù)。

在政策環(huán)境方面，政府也在積極調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)政策，以促進(jìn)樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。例如，加大對(duì)“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系金融支持力度，有助于增加市場(chǎng)供應(yīng)，滿足不同層次、不同需求購房者的住房需求。這些政策的實(shí)施，對(duì)于二手房市場(chǎng)的復(fù)蘇也起到了積極的推動(dòng)作用。隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和政策調(diào)整，樓市和房?jī)r(jià)也有望出現(xiàn)回暖的跡象。

本報(bào)告對(duì)國(guó)內(nèi)外二手房行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了深入透徹地分析，對(duì)我國(guó)行業(yè)市場(chǎng)情況、技術(shù)現(xiàn)狀、供需形勢(shì)作了詳盡研究，重點(diǎn)分析了國(guó)內(nèi)外重點(diǎn)企業(yè)、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)以及行業(yè)投資情況，報(bào)告還對(duì)二手房下游行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行了探討。

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