黃文玉
近年來，隨著租購并舉政策的深入實施和房地產市場的不斷轉型升級，租賃市場將逐漸崛起并成為住房供應體系的重要組成部分。未來，租賃市場將呈現出更加健康、穩定、可持續的發展態勢。
根據房屋所有權的性質，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租貿。公有房屋的所有權人是國家，但在租賃關系中，國家并不作為民事法律主體出現，而是采取授權的方式，由授權的單位具體管理。按照目前我國的管理體制，直管公房一般由各級人民政府房地產行政主管部門管理，房地產行政主管部門作為直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權利;自管公房由國家授權的單位管理。私有房屋的所有權人是指持有完全的房屋所有權證的個人。對于持有共有權證書的私房主，只能稱為共有權人，共有權人必須在所有共有權人同意后方可將房屋出租。
房屋租賃是指出租人(一般為房屋所有權人)將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃期限超過六個月雙方當事人必須簽訂書面合同。房屋租賃合同中應包括以下方面的主要條款：出租房屋的范圍、面積;房屋租賃的期限、用途;租金的數額及交付時間;房屋修繕的責任、轉租以及違約責任等等。在此基礎上，雙方當事人應持房屋租賃合同到房屋所在地的房地產管理部門辦理備案登記，領取《房屋租賃證》。
2024年上半年，全國租賃市場景氣度呈現回暖上升的趨勢，但整體表現弱于去年同期。租賃市場供需熱度在春季有所回升，但受宏觀經濟運行承壓、居民收入預期下行等因素影響，市場租金整體呈現下行態勢。
根據安居客等機構的監測數據，全國重點城市住宅平均租金在上半年累計下跌。例如，全國重點50城住宅平均租金累計下跌0.90%，一線城市住宅平均租金累計下跌0.44%，二線城市累計下跌1.14%，三四線代表城市平均租金累計下跌1.06%。不同城市之間的租賃市場表現存在顯著差異。中西部熱點二線城市的價格表現相對較強，而華東及華南城市則相對較弱。此外，二線城市在租賃新增掛牌量和需求熱度方面表現相對好于一線城市。
根據中研普華產業研究院發布的《2024-2029年住房租賃行業市場深度分析及發展風險預測報告》顯示：
2020年11月3日《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》提出“有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。”北大光華課題組基于對城鎮化建設、住房問題和公積金制度改革的長期研究認為，啟動“住房公積金制度、租賃住房和REITs三位一體”的新一輪改革，推動新型住房體制建設，以高質量供給引領和創造住房新需求，最終實現人的城市化。
中央和地方政府持續出臺政策，強化租賃金融支持，構建“保障+市場”的住房供應體系。這些政策旨在加快保障性租賃住房的建設和供給，滿足新市民、青年人的住房需求。央行支持設立保障性住房再貸款，鼓勵金融機構支持地方國有企業以合理價格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃。此外，保障性租賃住房REITs的推出為市場參與者提供了更好的風險管理和資產盤活渠道。各地政府不斷完善租賃市場監管，如深圳、武漢等城市出臺相關政策，規范住房租賃行為，保障租賃當事人的合法權益。
租金下行、競爭加劇導致長租項目運營壓力加大。此外，市場租金波動較大，租客換租意愿增強，給長租公寓企業帶來一定的挑戰。收儲轉租或為長租企業帶來業務機遇。隨著保租房市場的不斷擴大和政策的持續支持，長租公寓企業可以通過收儲轉租等方式擴大市場份額。
一線城市由于高基數影響，租賃市場增長相對放緩;而熱點二線城市和部分三四線城市則表現出較強的增長潛力。未來，中西部熱點二線城市的租賃市場表現有望強于華東及華南城市。租賃市場將逐漸呈現出產品差異化的特點，滿足不同租客的個性化需求。例如，集中式公寓將更加注重提升服務質量和居住環境，以吸引并留住租客。
隨著大數據、人工智能等技術的不斷發展，租賃市場將加速數字化和智能化轉型。通過技術手段優化房源管理、提高服務效率、降低運營成本，實現更高效的市場運營。線上租賃平臺將繼續發揮重要作用，為租客和房東提供更加便捷、透明的交易環境。同時，平臺也將通過數據分析等手段，為租賃市場提供更加精準的供需匹配服務。
綜上所述，住房租賃行業市場未來發展趨勢及前景預測總體向好。在政策環境、市場需求、市場分化與差異化發展、數字化與智能化轉型等多方面因素的共同作用下，租賃市場將迎來更加廣闊的發展空間和機遇。
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