近年來，長租公寓在國內市場規模龐大，且持續增長。公寓，分為商業公寓和職工公寓。是一種商業或地產投資中的居住形式，外形一般中規中矩，每層樓內有若干個套房和公共的走廊、廁所和浴室等，主要方便辦公居住和對外租賃之用。商業公寓指旅店賓館或別墅，可以自用也方便對外租賃，空間大小適當、布局規范緊湊，經濟實用。職工公寓也包含學校宿舍，比較方便實用。

公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對于獨院獨戶的別墅，更為經濟實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當時中等收入的高級職員、政府公務員居住;還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。

公寓行業市場競爭格局及供需格局分析

2023年中國長租公寓行業的市場規模已經達到16958億元。北上廣深等一線城市是長租公寓的主要市場，合計市場份額超過50%。新一線城市如成都、杭州、武漢等地發展迅速，市場份額逐年提升，目前約占總市場的25%。二三線城市雖然目前市場份額相對較低，但增長潛力不容忽視。

保障性住房成為市場發展的核心驅動力。2024年1~9月，保障性住房籌集規模達到148萬套(間)，優質保障性住房項目層出不窮。此外，TOP50住房租賃企業累計開業規模持續增長，截至2024年第三季度末，已達到140.01萬間，較2023年末增長12.03%。

20-35歲之間的年輕人占到了長租公寓租客的70%以上，其中25-30歲年齡段的租客占比最高，達到35%左右。白領占比最高，超過60%;自由職業者和學生群體分別占比20%和10%左右。月收入在5000元至10000元人民幣之間的租客占比最高，約為45%;10000元至15000元人民幣的群體占比約為25%。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年公寓行業競爭格局及“十四五”企業投資戰略研究報告》顯示：

隨著保障性住房的大量入市，市場競爭愈發激烈，租金、出租率等核心經營指標顯著承壓。同時，市場租金下行壓力突出，全國重點50城住宅平均租金累計下跌。但行業季節效應突出，春節后“返城季”和年中“畢業季”會拉動租金階段性微漲。

品牌勢能是長租公寓差異化競爭優勢的源泉。長租市場風向轉向高端產品線，部分租賃企業逐漸轉向了租金坪效和利潤率更具優勢的服務式公寓。同時，越來越多的中高端品牌采取長短租結合的經營模式以提升收益。一線城市及新一線城市是長租公寓的主要競爭區域。這些區域人口密集，經濟發達，對長租公寓的需求旺盛。同時，這些區域也是租賃企業拓展業務、提升品牌影響力的重要戰場。隨著市場競爭的加劇，長租公寓企業越來越注重產品力和服務力的提升。通過創新設計、優化空間布局、提供個性化服務等方式，滿足租客的多樣化需求，提升租客的居住體驗和滿意度。

公寓行業市場未來發展趨勢預測

中央及地方持續落實支持政策，住房租賃金融支持體系逐漸完善，非居改租、收儲轉租迎來發展機遇。這些政策為長租公寓行業的發展提供了有力保障。大數據和人工智能的應用幫助公寓管理方進行市場分析、客戶管理和運營優化，提升整體運營效率。

未來隨著科技的不斷發展，長租公寓行業將更加注重科技的應用和創新。隨著市場競爭的加劇和租客需求的多樣化，長租公寓企業將更加注重產品品質和居住環境的提升。通過提供高品質、個性化的產品和服務，滿足租客的多樣化需求，提升租客的居住體驗和滿意度。

綜上所述，公寓行業市場呈現出市場規模持續增長、供需關系復雜、競爭格局多元化以及政策支持和科技應用不斷加強等特點。未來，隨著市場環境的不斷變化和租客需求的多樣化發展，公寓行業將迎來更加廣闊的發展空間和機遇。

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