日前，上海市人民政府辦公廳發布關于加快推進本市城中村改造工作的實施意見。其中提出，支持銀行業金融機構提供城中村改造貸款。積極吸引社會資金參與城中村改造，探索發行企業債。另據報道，廣州市8月27日召開城市更新和城市品質提升工作推進會。市委書記郭永航強調，深入推進城中村及老舊小區改造，全面提升城市能級品質，加快實現老城市新活力、“四個出新出彩”，建設具有經典魅力和時代活力的中心型世界城市。

城中村改造是指對的城中村及其周邊低效、零散的連片區域，通過拆除新建、整治提升和拆整結合等多種方式進行綜合改造開發的行為。

城中村作為中國城市化進程中的特殊產物，是城鄉二元體制轉型期的典型縮影。這些被城市高樓環繞的“孤島”，長期面臨規劃混亂、設施陳舊、管理滯后等問題，既制約城市功能提升，也影響居民生活品質。隨著新型城鎮化戰略深入推進，城中村改造已從單純的物理空間更新，升級為關乎民生改善、社會治理與城市可持續發展的系統性工程。近年來，政府與市場協同發力，政策支持體系逐步完善，社會資本參與度持續提升，城中村改造正進入“規模擴張與質量提升并重”的新階段，成為推動城市有機更新、釋放內需潛力的重要抓手。

城中村改造行業現狀如何?2023年以來，在政策持續加碼背景下，我國城中村改造項目加速推進，改造精細化水平不斷提高。住建部數據顯示，2024年，全國實施城中村改造項目1863個，惠及居民136.7萬戶，建設籌集安置房189.4萬套。2025年，為持續用力推動房地產市場止跌回穩，住房城鄉建設部將加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，計劃在新增100萬套城中村改造和危舊房改造的基礎上繼續擴大改造規模。

2024年12月，國務院發布了《關于優化完善地方政府專項債券管理機制的意見》，將城中村等納入地方政府專項債券可用作項目資本金的行業，進一步拓展了城中村改造資金來源。數據顯示，2025年1-4月期間， 地方政府債券發行規模35353.9億元，發行數量619只。其中1661.25億元用于保障性安居工程及城市更新。

一、城中村改造行業核心驅動因素

1. 政策引導與制度創新

城中村改造的核心驅動力源于國家戰略層面的頂層設計。近年來，改造工作被明確納入“新型城鎮化”核心任務，中央與地方通過財政補貼、土地政策優化、金融支持等組合拳，構建“政府引導、市場運作”的多元參與機制。例如，部分城市試點“留改拆”并舉模式，避免“一刀切”式拆遷，在保護歷史文脈的同時平衡開發效率;在資金籌措方面，探索“PPP+REITs”等創新工具，降低社會資本準入門檻，推動項目從“政府主導”向“市場化可持續”轉型。此外，補償標準透明化、居民參與機制完善等政策細節，正逐步化解拆遷糾紛等社會矛盾，為行業規范化發展奠定基礎。

2. 城市化紅利與民生需求

中國城鎮化率的持續提升，帶來大量新增人口的住房與公共服務需求，而城中村改造是填補城市空間缺口的關鍵路徑。一方面，改造后的社區通過新建住宅、商業配套與基礎設施，可有效緩解住房供需矛盾;另一方面，教育、醫療、養老等公共服務設施的補位，直接回應居民對“美好生活”的訴求。例如，部分改造項目將15%以上的建筑面積用于建設保障房與公共服務設施，既實現“住有所居”，也推動城市功能均衡布局。

3. 城市更新與產業升級

城中村改造已成為城市“有機更新”的重要載體。在超大城市與特大城市，改造不再局限于“物理空間美化”，更注重“產業導入”與“功能煥新”。例如，深圳、廣州等地將舊村落改造與科創園區、文化創意產業結合，通過保留工業遺產、引入新興業態，實現“空間更新—產業升級—就業提升”的良性循環。這種“產城融合”模式，既盤活閑置土地資源，也為城市經濟注入新動能。

二、城中村改造產業鏈格局與競爭邏輯

1. 產業鏈主體協同與分工

城中村改造產業鏈呈現“上游資源整合—中游開發運營—下游服務配套”的全鏈條特征。上游以政府與村集體為核心，負責土地整理、規劃審批與拆遷補償;中游聚焦施工企業與改造運營商，承擔工程建設、成本控制與項目管理等核心職能;下游則涵蓋商業運營、物業服務、公共服務供給等環節。目前，產業鏈各環節的專業化分工日益清晰，例如工程咨詢、BIM技術應用等細分領域涌現出一批專精特新企業，推動行業從“粗放式開發”向“精細化運營”轉型。

2. 競爭格局：頭部企業與地方力量博弈

行業競爭呈現“全國性房企+地方國企+區域民企”的多元格局。萬科、華潤、保利等全國性企業憑借資金實力與開發經驗，在規模化項目中占據優勢;地方國企則依托政策資源與區域深耕能力，主導本地核心地段改造，例如廣州城投、深圳人才安居集團等通過“政企合作”模式，在保障房建設與民生項目中發揮主導作用。值得注意的是，中小民企通過差異化策略切入細分市場，例如聚焦歷史風貌保護、老舊小區微改造等領域，形成“頭部企業規模化擴張+地方企業區域壟斷+中小企專業化補充”的競爭生態。

三、城中村改造行業挑戰與風險平衡

1. 利益協調與社會矛盾化解

拆遷補償與居民安置是改造項目的核心難點。由于城中村土地權屬復雜、居民訴求多元，補償標準爭議、回遷意愿分歧等問題易引發社會矛盾。部分項目因過度追求開發效率，忽視原住民就業、文化認同等深層需求，導致“重拆遷、輕融入”的后遺癥。近年來，“居民參與式規劃”逐步推廣，通過聽證會、議事協商等機制吸納民意，例如某東部城市試點“改造方案居民投票制”，將回遷率、公共服務配套等指標納入表決范圍，有效提升項目認同度。

2. 資金平衡與可持續性壓力

城中村改造成本高、周期長，資金平衡是項目落地的關鍵。拆遷補償費占總成本比重超50%，疊加建材、人工成本上漲，部分項目面臨“投入產出倒掛”風險。盡管金融支持政策逐步放開，但社會資本仍對投資回報穩定性持謹慎態度。例如，部分市場化項目通過“商住用地捆綁+配套商業運營”實現現金流平衡，但過度依賴房地產銷售的模式，在調控政策收緊時易受沖擊。未來，如何通過產業導入、長期運營提升資產收益，將是破解資金瓶頸的核心命題。

據中研產業研究院《2024-2029年中國城中村改造行業市場分析及發展前景預測報告》分析：

當前，城中村改造正站在“量質轉換”的十字路口。過去十年，行業以“攻堅式改造”為主，解決了一批環境惡劣、安全隱患突出的“硬骨頭”項目;未來，改造將更注重“內涵式發展”，即在空間更新中融入社會治理、文化傳承與生態保護。例如，部分城市提出“改造一個城中村，造就一個新社區”的目標，通過引入智慧管理系統、培育社區社會組織、保留非遺文化載體，推動項目從“物理更新”向“社會重構”延伸。這種轉型既需要政策、資金等外部條件支撐，更考驗企業的綜合運營能力與社會責任意識，行業競爭邏輯將從“速度比拼”轉向“價值創造”。

四、城中村改造區域特征與模式創新

1. 區域發展差異：從“一線城市引領”到“多線城市跟進”

城中村改造呈現顯著的區域分化特征。北上廣深等超大城市已進入“存量更新”階段，改造重點從外圍城中村轉向中心城區“微改造”，例如北京老城胡同片區通過“騰退修繕+功能置換”，保留歷史風貌的同時植入新業態;新一線城市與省會城市則以“成片改造”為主，通過規模開發完善城市新區功能，例如杭州未來科技城周邊城中村改造，直接服務于科創產業集群建設;三四線城市則側重“問題導向”，優先改造安全隱患突出、設施極度匱乏的區域，避免盲目復制大城市模式。

2. 典型模式：民生導向與市場邏輯的融合

各地在實踐中探索出多樣化改造路徑：

政府主導模式：以保障房建設與公共服務補位為核心，資金主要依賴財政投入與政策性金融，例如某西部城市通過“政府回購+限價銷售”，確保改造后住宅60%以上面向剛需群體;

市場化運作模式：由房企主導全流程開發，通過商業配套銷售回款平衡成本，適合區位優越、經濟價值較高的項目;

村集體自主改造模式：在土地權屬清晰的前提下，由村集體成立開發公司，自主推進改造與運營，例如深圳某城中村通過“股份合作制”，讓村民以土地入股分享長期收益，實現“改造—分紅—共同富裕”的良性循環。

五、城中村改造行業未來趨勢與價值重構

1. 技術賦能與智慧化改造

BIM技術、大數據、物聯網等數字工具正深度滲透改造全流程。例如，通過BIM技術實現規劃、施工、運營的全生命周期管理，可縮短工期20%以上;智慧社區系統的引入，則提升安防、物業、能源管理效率，推動“傳統社區”向“數字孿生社區”升級。技術創新不僅優化開發效率，更將重塑居民生活方式，例如部分試點社區實現“刷臉通行”“智能垃圾分類”“線上政務服務”全覆蓋，提升城市治理精細化水平。

2. 綠色低碳與可持續發展

“雙碳”目標下，城中村改造正融入綠色發展理念。從建筑設計到材料選擇，優先采用節能技術與環保材料，例如推廣裝配式建筑、光伏屋頂、雨水回收系統等;在空間規劃上，預留生態廊道與公共綠地，構建“步行友好”的低碳社區。部分城市已將“綠色建筑認證”作為改造項目的強制標準，推動行業從“高能耗開發”向“可持續運營”轉型。

城中村改造是中國城市化下半場的“必答題”，其意義遠超單純的房地產開發，而是關乎城市功能優化、社會公平與可持續發展的系統性工程。當前行業呈現“政策驅動與市場活力協同、規模擴張與質量提升并重、空間更新與社會重構融合”的特征：政策層面，“留改拆”并舉與資金創新工具為行業注入動力;市場層面，頭部企業與地方力量的競爭合作，推動模式多元化;社會層面，居民參與機制的完善逐步化解矛盾，實現“共建共治共享”。

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