李婉逸
前言
當中國城鎮化率突破65%，城市發展正式邁入“存量優化”新階段，城市更新作為激活城市生命力的核心引擎，正從單一空間改造向政策、技術、產業、社會的系統性變革躍遷。從中央到地方，政策體系加速完善;從老舊小區到歷史街區，更新模式持續創新;從傳統基建到智慧城市，技術應用深度滲透。
一、行業發展現狀分析
(一)政策驅動：從頂層設計到地方實踐的閉環構建
2025年，中央層面將城市更新納入國家戰略核心，出臺《關于持續推進城市更新行動的意見》，明確“宜居、韌性、智慧”三大目標，并提出“規劃引領、全周期管理、文化保護”等原則。政策工具箱持續豐富：中央財政設立城市更新專項基金，帶動社會資本投入;地方政府通過容積率獎勵、稅收優惠、REITs擴容等工具構建政策閉環。例如，上海試點歷史建筑保護容積率轉移機制，使老城更新項目實現經濟平衡;深圳通過“政府主導+市場運作”模式，推動城中村改造與產業升級協同。
地方實踐呈現“一城一策”差異化路徑。北京、上海、廣州等40余個城市發布專項規劃，北京聚焦“平急兩用”基礎設施，上海強化歷史風貌保護，廣州探索“居民出資+代建”自治模式。政策協同效應顯著，如長三角建立碳排放交易聯盟，覆蓋2000余個更新項目，推動跨區域綠色轉型。
(二)模式迭代：從空間改造到價值重構的范式升級
根據中研普華研究院《2025-2030年城市更新產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告》顯示：城市更新已從傳統老舊小區改造的“1.0時代”，進化為涵蓋歷史建筑活化、智慧城市構建、產城融合升級的“4.0時代”。核心特征表現為：
功能復合化：更新項目不再局限于單一功能，而是融合居住、商業、文化、生態等多維需求。例如，北京亮馬河文化經濟帶注入夜經濟、國際范元素，年商業收入達40億元，成為商文旅體健融合的標桿。
技術深度滲透：數字孿生技術模擬社區人口流動，優化公共服務配置;AI跌倒監測系統守護獨居老人安全;區塊鏈技術為歷史建筑建立數字檔案，實現“修舊如舊”與現代功能的平衡。
產業升級驅動：老舊廠房轉型為云計算中心，工業遺址變身數字文創園區，傳統商業街區升級為“首店經濟”聚集地。上海楊浦區“長陽創谷”將紡織廠改造為科創園區，吸引200余家人工智能企業入駐，年產值突破50億元。
(三)主體多元化：從政府主導到社會共治的生態形成
市場主體呈現“國企引領、民企活躍、科技賦能、居民參與”的多元格局：
大型國企：依托資金實力與政策資源，主導核心區重大項目。例如，華潤置地通過“片區統籌”模式，實現土地價值最大化。
科技企業：以數字化能力切入賽道。華為提供智慧社區解決方案，騰訊云打造城市信息模型(CIM)平臺，推動更新項目智能化。
專業運營商：聚焦細分領域創新。優客工場將老舊樓宇改造為共享辦公空間，提升資產收益率;廣州文沖東項目通過“居民出資+代建”模式，激發社區創造力。
居民自治：深圳某項目通過“小巷管家”制度，搭建政府、居民、企業三方溝通平臺，將矛盾化解率提升至90%，實現“共建共治共享”。
(一)需求結構：從民生改善到城市能級提升的全鏈條覆蓋
市場需求呈現“基礎層+增值層”雙輪驅動特征：
基礎層：老舊小區改造、危房加固、基礎設施升級等民生工程仍是核心需求。政策要求到2030年完成約10萬個老舊小區改造，覆蓋20億平方米建筑面積，重點解決加裝電梯、管網改造、綠化提升等問題。
增值層：智慧城市、綠色低碳、文化IP運營等高端需求快速增長。例如，國家電網在老舊小區推廣光儲充一體化，年降本超30%;北京南頭古城采用“微更新”理念，保留嶺南建筑肌理，植入文創產業，實現年客流量增長40%。
(二)競爭格局：從區域競爭到生態協同的范式轉變
競爭焦點從單一項目爭奪轉向產業鏈生態構建：
頭部企業：通過“投資+運營+技術”一體化能力構建壁壘。例如，平安不動產通過REITs實現項目退出，IRR達15%;保利發展采用“EPC+F”模式，以時間換空間緩解財政壓力。
中小企業：聚焦細分領域形成差異化優勢。如某企業專注歷史建筑修繕，掌握傳統工藝與現代技術結合的核心專利;另一企業通過“輕資產”模式輸出智慧社區管理平臺，覆蓋全國50余個城市。
(一)長三角：一體化協同與綠色轉型的標桿
長三角城市群依托產業基礎與政策協同，成為更新規模最大、模式最創新的區域。上海、杭州、南京等城市通過“規劃共繪、標準共通、利益共享”機制，推動跨區域項目落地。例如，蘇州平江路通過AI客流預警系統，使瞬時承載量控制精度大幅提升;嘉興“未來社區”項目集成智慧安防、能源管理等系統，居民滿意度達95%。
(二)京津冀：政策紅利與功能疏解的雙重驅動
北京非首都功能疏解為城市更新提供戰略機遇。雄安新區建設推動周邊城市功能升級，如廊坊將老舊廠房改造為大數據中心，承接北京外溢需求;天津通過“工業上樓”模式，將傳統工業園區容積率從1.2提升至3.5倍，引入生物醫藥、智能制造等新興產業。
(三)成渝雙城：文化保護與產業創新的融合實踐
成渝地區以“巴蜀文化走廊”建設為契機，探索歷史街區活化與數字經濟融合路徑。成都寬窄巷子通過“文化+科技”模式，引入全息投影、AR導覽等技術，單日客流量突破5萬人次;重慶民主村社區改造后，商業業態豐富度提升60%，居民滿意度達95%。
(一)技術融合：從數字化到智能化的跨越
未來五年，技術將深度重構更新全鏈條：
規劃階段：數字孿生技術實現“模擬-優化-決策”閉環，例如杭州“城市大腦”通過實時數據分析，將通勤時間縮短20%。
施工階段：BIM建模、智能建造機器人等技術使設計效率提升、施工周期縮短。
運營階段：物聯網設備實現智慧運維管理，如上海張園項目通過傳感器網絡監測建筑結構安全，降低維護成本。
(二)綠色低碳：從政策強制到市場主導的轉型
綠色建筑、零碳社區將成為主流。政策要求到2030年，綠色建筑在城市更新項目中的滲透率提升至60%以上，智慧城市相關技術應用覆蓋率超過50%。市場機制逐步完善，如LEED、BREEAM認證項目溢價空間顯著，分布式能源系統、智能電網等技術成為標配。
(三)社會參與：從被動接受到主動共治的升級
公眾參與機制將更加完善，居民、規劃師、設計師等多元主體協同決策。例如，廣州某項目通過“社區規劃師”制度，讓居民參與設計自家樓棟的改造方案，矛盾化解率大幅提升。
(一)短期策略：聚焦政策紅利與快速回報領域
優先布局智慧社區、綠色建筑等政策支持明確、回報周期短的領域。例如，參與地方政府主導的智慧路燈改造項目，通過廣告運營、充電樁服務實現收益多元化。
(二)長期策略：探索跨境合作與規則銜接
關注粵港澳大灣區等開放前沿，試點港澳建筑標準互認、跨境資本合作等模式。例如，聯合香港企業開發“保稅倉+文創園區”綜合體，利用自貿區政策實現稅收優惠。
(三)風險管控：構建“政策-資金-社會”三重防線
政策風險：建立動態跟蹤機制，通過容積率轉移、土地出讓金返還等工具對沖不確定性。
資金風險：采用“REITs+專項債+社會資本”組合融資模式，確保“投融管退”閉環。
社會風險：引入第三方調解機構，建立“居民-企業-政府”溝通平臺，提前化解矛盾。
如需了解更多城市更新行業報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產業研究院的《2025-2030年城市更新產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告》。
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