萬科340億拿下深圳熱門地塊 2020年土地出讓收入可能突破7萬億

• 2020年11月24日 WuYaNan來源：搜狐 811 49
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11月23日，又一場“史詩級土拍”落下帷幕。深圳一次性出讓8宗居住用地，地塊分別位于寶安尖崗山、沙井、光明、龍華大浪以及坪山，總建面224萬㎡。下午4點左右，8宗地塊完成競拍，總成交價近340億元。

萬科340億拿下深圳熱門地塊

11月23日，又一場“史詩級土拍”落下帷幕。深圳一次性出讓8宗居住用地，地塊分別位于寶安尖崗山、沙井、光明、龍華大浪以及坪山，總建面224萬㎡。下午4點左右，8宗地塊完成競拍，總成交價近340億元。其中，最受關注的是位于寶安區(qū)的西鄉(xiāng)街道鐵崗山宗地。該地塊吸引了包括萬科、招商、華潤、平安、龍光、中海、越秀、金地在內(nèi)的10余家房企競拍。經(jīng)過168輪競拍后(25次價格競拍+143次配建人才住房面積競拍)，最后由萬科以“59.98億元+ 6.6萬㎡人才住房面積”拿下。“雙限雙競”即限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競配建只租不售的人才住房面積。

從萬科拍下的8宗土地使用詳情來看，均為住宅用地。其中包含居住用地和二類居住用地，具體而言，"一類居住用地"是指獨立式住宅集中、擁有齊全的配套設施、并且布局完整的用地，獨立式住宅的層數(shù)基本是3層或3層以下。 "二類居住用地"涵蓋了分布廣泛的以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主、配套設施齊全、布局完整的用地，該類用地在全市分布廣泛，在居住用地中占主導地位。根據(jù)用地供應日趨緊張的趨勢和集約用地的原則，以后建設3層以下單元式住宅的可能性基本不存在。因此，在"二類居住用地"中一般不考慮納入3層以下的單元式住宅用地。

2020年土地出讓收入可能突破7萬億

中央農(nóng)村工作領導小組辦公室副主任、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部副部長韓俊介紹稱，土地出讓收入現(xiàn)在一年高達6、7萬個億，今年有可能突破7萬億。但是土地出讓收入的分布是很不均衡的，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，特別是一些大城市、中心城市，土地出讓價格高，地方政府土地出讓收入規(guī)模大、計提資金就多，但是這些地方農(nóng)村的發(fā)展水平也相對較高。從“十四五”第一年開始，各省(區(qū)、市)要分年度穩(wěn)步提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例;到“十四五”期末，以省(區(qū)、市)為單位核算，土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例要達到50%以上。

土地市場是土地在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟關系的總和。主體是土地買賣雙方，客體是土地，主體之間的種種利益關系構(gòu)成了市場。價格是市場的中心，土地市場也可以說是土地供求雙方為確定土地交換價格而進行的一切活動或安排。

在土地市場交換的有土地所有權(quán)，也有土地使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。各國制度與法律不同，土地市場交換的內(nèi)容也有所不同。中國的土地市場有城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓市場(亦稱"土地一級市場")、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(亦稱"土地二級市場")、土地金融市場、涉外土地市場和土地中介服務市場五種類型。土地市場有資源配置、價格管理、收益分配、市場法律和土地中介服務五大體系。

2020中國土地交易市場現(xiàn)狀及趨勢分析

土地開發(fā)歷史悠久，開發(fā)程度高，而利用程度低，發(fā)展?jié)摿Υ蟆Ｕ覈恋亻_發(fā)已有幾千年的歷史截止到2016年12月31日，全國城鎮(zhèn)土地總面積943.1萬公頃。其中，城市面積占46.0%，建制鎮(zhèn)面積占54.0%。在區(qū)域上，東部地區(qū)城鎮(zhèn)土地面積占全國城鎮(zhèn)土地總面積的40.0%，中部地區(qū)占23.3%，西部地區(qū)占26.6%，東北地區(qū)占10.1%。

土地資源比較豐富，土地利用類型復雜多樣。我國土地資源面積大，種類多，為多種開發(fā)利用提供了條件。主要用地類型有耕地，園地，林地，草地，居民點及工礦用地，交通用地，水域等，其中耕地按水利灌溉條件，又分為水田和旱地。截至2016年底，全國耕地面積20.24億畝。相比2015年，全國耕地面積略有減少，但質(zhì)量有所提升。在地類上，住宅用地面積315.9萬公頃，占33.5%;工礦倉儲用地267.9萬公頃，占28.4%;公共管理與公共服務用地117.5萬公頃，占12.5%;交通運輸用地110.3萬公頃，占11.7%;商服用地69.8萬公頃，占7.4%。

2017年中國工地宗數(shù)共有84066宗，出讓面積共有260695.66萬平方米。從出讓宗數(shù)來看，近四年看來，整體出讓數(shù)量以及出讓面積均呈下降趨勢。

中國指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2019年全國300個城市共推出土地31116宗，同比增加2%;推出土地面積129816萬平方米，土地交易同比僅增加1%。

2019年整體土地市場供需平衡，其中一二線城市供應增加;三四線城市沒人沒錢，供求兩端同比下滑，房企自然拿地熱情不高。總體來看，土地溢價率基本持平。

預計2020年一二線城市熱度不減，穩(wěn)中有升，未來房企會加大在一二線城市拿地力度。部分優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地塊仍然搶奪激烈，比如上海、杭州、南京等長三角熱點城市的優(yōu)質(zhì)地塊。

中研普華研究院土地開發(fā)行業(yè)報告依據(jù)全國及海外多種相關報紙雜志的基礎信息等公布和提供的大量資料和數(shù)據(jù)，客觀、多角度地對市場進行了分析研究。報告在總結(jié)中國土地開發(fā)行業(yè)發(fā)展歷程的基礎上，結(jié)合新時期的各方面因素，對行業(yè)的發(fā)展趨勢給予了細致和審慎的預測論證。

未來土地開發(fā)行業(yè)將如何發(fā)展?請關注中研普華研究院報告《2020-2025年中國土地開發(fā)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》。

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