取消房產(chǎn)預(yù)售制可行嗎？取消商品房預(yù)售制度的利與弊分析

• 2021年10月14日 GuoMeng來源：互聯(lián)網(wǎng) 629 36
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隨著越來越多的房企出現(xiàn)資金鏈緊張的問題，這些房企對(duì)應(yīng)的樓盤就暴露出來了很多問題。根據(jù)最近兩年樓盤交付的情況來看，很多樓盤在交付時(shí)存在物價(jià)宣傳、降配和其他各種各樣的問題，交房即維權(quán)幾乎成為了常見的事情，不算是什么新鮮的事情了。造成這一現(xiàn)象的根本原因就是

隨著越來越多的房企出現(xiàn)資金鏈緊張的問題，這些房企對(duì)應(yīng)的樓盤就暴露出來了很多問題。根據(jù)最近兩年樓盤交付的情況來看，很多樓盤在交付時(shí)存在物價(jià)宣傳、降配和其他各種各樣的問題，交房即維權(quán)幾乎成為了常見的事情，不算是什么新鮮的事情了。造成這一現(xiàn)象的根本原因就是“房產(chǎn)預(yù)售制度”。

房產(chǎn)預(yù)售制度

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)先支付定金或房款的行為。具體來說，習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的、沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證房屋稱為期房。商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長(zhǎng)期以來，我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。商品房預(yù)售意味著買房人承擔(dān)巨大的對(duì)方違約的風(fēng)險(xiǎn)，為了保護(hù)買房人的利益，國(guó)家規(guī)定了嚴(yán)格的商品房預(yù)售條件，以求只讓那些質(zhì)地優(yōu)良、有誠(chéng)信的房地產(chǎn)商能夠運(yùn)用商品房預(yù)售這一杠桿制度。

取消房產(chǎn)預(yù)售制可行嗎

1.限制房企開發(fā)商的過度擴(kuò)張。

2.可以促使房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。

近年來，呼吁全面取消預(yù)售制的聲音越來越響。2020年9月，房?jī)r(jià)大數(shù)據(jù)平臺(tái)公布“商品房預(yù)售制度到底該不該取消”問卷調(diào)查，在收回的13980份樣本中，有96.8%的人贊同“全面取消”商品房預(yù)售制度。

為什么會(huì)有這么多的購(gòu)房者呼吁全面取消呢?

所謂的“預(yù)售制”，指的就是期房。一般來講，新房預(yù)售的時(shí)間是2-3年。發(fā)明這一制度的初衷是為了解決商品房建設(shè)資金不足的問題，調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的積極性，增加商品房市場(chǎng)上的供應(yīng)量。正是因?yàn)槿绱耍袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了快速發(fā)展，截止到目前全國(guó)地產(chǎn)商超10萬。然而，很多開發(fā)商利用預(yù)售到揭房的時(shí)間差和資金流，實(shí)現(xiàn)了“空手套白狼”。與此同時(shí)，也給購(gòu)房者帶來了很多風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)售制度本身也存在一定的問題，比如延期交房、爛尾風(fēng)險(xiǎn)等。

近年來，隨著中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的深入執(zhí)行以及“房住不炒”觀念深入人心，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)未來的發(fā)展模式探討又進(jìn)入了“白熱化”。隨著商品房預(yù)售制度的優(yōu)勢(shì)作用愈漸薄弱，相應(yīng)的弊端日漸突出，市場(chǎng)上關(guān)于取消房地產(chǎn)預(yù)售制的聲音也逐漸放大，甚至有個(gè)別省市提出了預(yù)售證改革方案。

取消商品房預(yù)售制度的利與弊

預(yù)售制的取消也會(huì)對(duì)現(xiàn)有稅金預(yù)繳制度帶來一定變革，對(duì)稅費(fèi)的影響是雙向的。不利影響體現(xiàn)在，現(xiàn)售制下會(huì)獲取總包方大量的工程款增值稅專用發(fā)票，造成開發(fā)商待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅“堆積”，進(jìn)而加劇資金占用。有利影響體現(xiàn)在，預(yù)售制下多采用“預(yù)繳稅金”的方式納稅，該種方式會(huì)導(dǎo)致與房地產(chǎn)最后清算稅金存在較大差異，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)局的“稅金博弈”，目前市場(chǎng)上關(guān)于此點(diǎn)的爭(zhēng)議很多。

目前，已經(jīng)有不少城市開始有動(dòng)作了。2020年，海南第一個(gè)正式宣布實(shí)行現(xiàn)房銷售，取消期房預(yù)售制。另外，廣東、湖北、江蘇、四川、河南、遼寧等地也在實(shí)行“全面取消預(yù)售制”。從大的趨勢(shì)來看，未來全面取消商品房預(yù)售制的可能性非常大。

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