中國全面推動不動產“帶押過戶”改革 降低制度性交易成本

• 吳澳燕 2023年4月6日 來源：中新網 257 9
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中國自然資源部近日聯合銀保監會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》。通知指出，深化不動產登記和金融便民利企合作，協同做好不動產“帶押過戶”。

“帶押過戶”是指根據《民法典》規定，已經抵押的不動產買賣轉移時，無須提前還貸或墊付資金，即可完成過戶、重新抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。“帶押過戶”優化了交易流程，提高了交易效率，降低了交易成本，為二手房交易市場注入了新的活力。“帶押過戶”對于規范二手房交易流程，促進房地產市場良性循環，穩定房價預期，提振二手房交易市場信心有一定積極作用。

中國全面推動不動產“帶押過戶”改革

中國自然資源部近日聯合銀保監會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》。通知指出，深化不動產登記和金融便民利企合作，協同做好不動產“帶押過戶”。

在實踐中，主要形成了三種“帶押過戶”的辦理模式，包括新舊抵押權組合模式、新舊抵押權分段模式以及抵押權變更模式。通知要求各地結合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結合實踐不斷豐富發展。

，目前，全國共有15個省份100多個地市開展了不動產“帶押過戶”，共辦理業務1.3萬多筆，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經全面開展。

降低制度性交易成本

不動產“帶押過戶”實行以前，對于企業和民眾來說，已抵押的不動產買賣轉移的，需要先籌集資金歸還貸款、辦理不動產抵押注銷，再辦理不動產轉移、申請新貸款、辦理新抵押權登記，不僅交易成本高、時間長，而且流程繁瑣復雜。

通過加強登記和金融的協同，在全國推進做好不動產“帶押過戶”，一方面可以降低制度性交易成本，另一方面可以維護買賣雙方、抵押人抵押權人等各方權益，滿足企業和民眾對財產權高質高效保護的需求，不僅是優化不動產登記領域營商環境的一項重要改革舉措，也是助力經濟社會高質量發展的一項措施。

“帶押過戶”這一交易模式對房地產市場的影響表現在以下方面：一是交易環節的縮短，交易成本的降低，將加快存量房地產交易的速度，提高存量市場的資金流動性;二是在一定程度上激發存量二手房市場尤其是改善型換房的交易需求;三是推動產權登記、貸款業務的管理和操作流程、工具等方面升級，“帶押過戶”會促進依托于大數據和人工智能的智慧抵押的發展，智慧抵押通過一個可擴展的平臺形成一套規范性的流程和制度，實現不動產抵押登記與金融貸款業務深度融合，打破不同單位、不同機構、不同業務之間的界限，通過移動化、線上化、智能化的方式，在一個平臺即可“一站式”辦結抵押登記、抵押變更、注銷登記及銀行放款業務，真正實現全程網辦。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年二手房行業風險投資態勢及投融資策略指引報告》顯示：

二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發商手里的商品房而言，是房地產產權交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。

2022年房地產市場規模從18.2萬億的峰值降至13.3萬億，這是自2017年提出“峰值時代”以來，全國商品房銷售金額首次出現減量。不過，白皮書指出，未來5年，新房市場規模將維持10萬億元以上，新房及二手房市場規模合計將超20萬億元。

二手房行業市場發展態勢分析

3月全國重點監測65城中，有25城二手房掛牌均價呈現環比上漲趨勢，超六成經紀人看漲4月二手房成交量。

新房市場方面，報告顯示，3月全國重點監測的65城中有29城新房線上均價環比上漲。3月份，購房者信心指數為104.5，環比微跌2.1%。在意向購房者中，52.4%的購房者是基于剛需首套置業需求。在樓市政策持續利好、市場回暖的趨勢下，31.8%的購房者認為4月是購房的好時機。對于房價和交易量的看法，46.2%的購房者認為4月房價走勢將基本持平，37.7%的購房者認為4月份新房成交套數將環比上漲。

二手房市場方面，報告顯示，3月份全國新增掛牌房源量環比上漲7.6%。其中，上海、廣州和深圳新增掛牌房源量環比均上漲，深圳漲幅最高為11.2%。從全國范圍來看，南昌、南寧、三亞、長沙、?？诘瘸鞘协h比漲幅均在30%以上。市場供應增加的同時，購房需求也迎來上升趨勢。53.3%的房地產經紀人認為2023年4月份二手房價格走勢將繼續上漲，有62.4%的房地產經紀人認為4月份二手房市場的成交量將增加。

在房地產市場經過了多年的高速發展之后，一線城市和部分二線城市，由于土地資源的稀缺性，城市可開發空間逐步縮小，壓縮了新房市場的空間，二手房交易量逐步上升，市場進入存量房時代。數據顯示，去年全國二手房交易規模占住房交易總額的比例達到41%，一線城市二手房交易額已達新房的2.1倍。

過去5年，中國二手房交易體量實現跨越式增長，全國交易量達1557萬套，占全部房屋總交易額的70%。過去20年，北京的二手房交易GMV(成交總額)為5.1萬億元，交易總套數為210萬套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍;上海的二手房交易GMV為6.6萬億元，交易總套數為365萬套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。隨著存量市場進一步發展，核心城市的二手房交易已超過新房成為主導。

目前，我國二手房市場累計交易額已突破30萬億元，核心城市的二手房交易已超過新房成為主導。但是，高流失率、惡性競爭、重復建設以及用戶滿意度不達標等問題依然困擾著房屋中介行業。未來只有“抱團”發展，才能提高行業整體效率，降低邊際成本，推動行業向專業化、標準化方向發展。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2023-2028年二手房行業風險投資態勢及投融資策略指引報告》。

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