探索房地產業發展新模式 城中村住房規模化租賃 城市更新行業市場前瞻分析與未來投資戰略規劃報告

• 李波 2023年5月11日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 831 51
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房地產業未來發展的大勢是基本清晰的，發展新模式也須順應大勢。過去高杠桿、高負債、高周轉的模式積弊已久，已行不通。我國已經從過去的大拆大建走向開發與改造并重的城市更新階段;租購并舉之下，住房租賃在解決居住問題方面將發揮更突出作用;美好居住生活不僅需要更

房地產業未來發展的大勢是基本清晰的，發展新模式也須順應大勢。過去高杠桿、高負債、高周轉的模式積弊已久，已行不通。

我國已經從過去的大拆大建走向開發與改造并重的城市更新階段;租購并舉之下，住房租賃在解決居住問題方面將發揮更突出作用;美好居住生活不僅需要更優質的房子，還需要更好的配套和服務等。

新發展模式的探索應在未來發展的大趨勢中尋找突破口。

在城中村改造過程中發展住房租賃，有利于租購并舉解決好城鎮居民的居住問題，值得推廣借鑒。在超大特大城市積極穩步推進城中村改造是城市更新的重要體現。

城中村改造能夠更好安置城中村居民，改善城中村居住環境。

在一些城市的實踐中，把城中村改造與發展住房租賃結合起來，包括在城中村改造的同時配置中小戶型租賃住房，建立城中村住房規模化租賃改造機制，以及城中村存量住房在滿足要求時可轉為保障性租賃住房等，能夠提升租賃住房的有效供給，為新市民、青年人解決居住問題提供更大空間。

在超大特大城市推進“平急兩用”公共基礎設施建設，有助于更好統籌發展與安全。各地將按照要求將“平急兩用”理念融入城市整體規劃，建設改造一批“平急兩用”的民宿和酒店、升級一批應急醫療服務點等，能夠有效推動大城市轉變發展方式，補齊公共衛生防控救治能力建設短板，加快周邊鄉村振興發展。

各地應以保障性租賃住房為重點，持續推進保障性住房的規劃建設。我國已經完成保障性住房的頂層設計，將加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。

在保障性住房的三個主要種類中，公租房主要針對低收入住房困難群體，予以實物配租或者貨幣補貼。保障性租賃住房主要針對新市民、青年人。

而當新市民、青年人經濟狀況改善，但財力等各方面條件仍不足以購買普通商品住房時，可以選擇購買共有產權住房這類保障性住房，與政府共同持有房屋產權，減輕購房壓力。

近幾年，中國大城市開發日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的內涵不斷被豐富，對城市更新的探索與研究愈加成為政府和社會各界關注的焦點話題。

城市更新改造不再是簡單的推倒重建，而是更加注重城市整體空間規劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環境的改善等。新時期、新形勢下的城市更新被賦予更高的歷史使命，成為城市未來發展的新主題。

改革開放以來，中國經歷了世界上規模最大、速度最快的城鎮化進程。今天，中國城市發展進入了由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重的階段。

越來越多的城市通過立法，積極推進城市更新，不斷滿足人民群眾對城市宜居生活的新期待。黨的十九屆五中全會作出“實施城市更新行動”的重要決策部署，將其列為“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要的重大工程項目。

據中研產業研究院《2022-2027年中國城市更新行業市場前瞻分析與未來投資戰略規劃報告》分析：

城市更新，是指將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。現階段多講為城市建成區包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等進行綜合整治、功能改變或者拆除重建。

城市更新實現了土地和房屋空間的最高最佳使用，創造就業機會、增加財政稅收、貢獻經濟增長。

城市更新的目的是對城市中某一衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間，使之重新發展和繁榮。

它包括兩方面的內容：一方面是對客觀存在實體(建筑物等硬件)的改造;另一方面是對各種生態環境、空間環境、文化環境、視覺環境、游憩環境等的改造與延續，包括鄰里的社會網絡結構、心理定勢、情感依戀等軟件的延續與更新。

城市更新的目標是針對解決城市中影響甚至阻礙城市發展的城市問題，這些城市問題的產生既有環境方面的原因，又有經濟和社會方面的原因。

老舊小區改造的內容則以修繕既有建筑及配套設施為主，分為基礎類(水電氣熱、外墻維修等)、完善類(綠化、節能改造、加裝電梯等)和提升類(社區綜合服務設施、智慧化改造等)，主要目的是提升老舊小區的環境和生活配套。

老舊小區改造是十四五時期的惠民生工程的工作重點，2020年全年實際新開工改造城鎮老舊小區4.03萬個，2021年全年實際新開工改造城鎮老舊小區數量再創新高，達5.56萬個。

2022年初以來，全國城鎮老舊小區改造工程持續提速，前5月已新開工改造小區2.74萬個，接近2021年新開工改造量的一半，目前已有26省公布了2022年老舊小區改造計劃，老舊小區改造市場未來發展潛力巨大。

山東省老舊小區改造市場規模約2086億元，市場空間巨大

2021年3月，中央發布《“十四五”規劃》，明確設立城市更新量化數據指標，提出十四五時期21.9萬套小區改造計劃;2021年政府工作報告再次重點提及城市更新：強調“十四五”期間加快實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升，城市更新逐步上升至國家重要戰略層面。2022年老舊小區改造政策逐漸演進，支持力度逐步加大。

2022年3月，政府工作報告中提出再開工改造一批城鎮老舊小區，推進無障礙環境建設和適老化改造;2022年7月，發改委指出對老舊小區改造項目，可以通過精準定位、提升品質、完善用途等方式，吸引社會資本參與，進一步盤活存量資產;2022年8月，國常會指出：將老舊小區改造納入政策性開發性金融工具支持領域，并盡可能吸引民間投資。

根據山東省住建廳披露，2021年省內老舊小區改造總量位居全國首位，2022年1-8月老舊小區開工數量也位居全國第一，山東省是我國老舊小區的改造主陣地。十四五期間山東省老舊小區改造市場將達2086億元，市場空間巨大。

面對新一輪城市更新，如果僅停留在簡單的推倒重建，將不利于解決城市化中的問題。中國城市更新論壇會持續關注核心城市人、項目的變化。

從線下到線上、從開發到存量、從生產到服務，政府關注的產業升級，市場關注的消費需求升級，將在城市更新這個領域交匯。

現今"消費升級"的強勢出現培育出了商業環境土壤，而人工智能、物聯網等新銳科技的發展也讓技術環境逐漸完備，城市更新的商業契機就在這個環境中。

種種跡象表明，城市更新已經成為房地產行業的下一個"兵家必爭之地"。有研究認為，我國未來每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新將是一個10萬億元級的市場。

統計數據顯示，中國百強房企中參與城市更新的比例達80%，已有51%的房企運營規模超百萬平方米，早期布局的項目已進入價值兌現期。

想要了解更多城市更新行業詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國城市更新行業市場前瞻分析與未來投資戰略規劃報告》。

報告對我國城市更新行業的供需狀況、發展現狀、子行業發展變化等進行了分析，重點分析了國內外城市更新行業的發展現狀、如何面對行業的發展挑戰、行業的發展建議、行業競爭力，以及行業的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了城市更新行業的整體發展動態，對行業在產品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2022-2027年中國城市更新行業市場前瞻分析與未來投資戰略規劃報告

  本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家商務部、國家發改委、國家經濟信息中心、國務院發展研究中心、國家海關總署、全國商業信息...

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