工業(yè)地產(chǎn)正迎來全新發(fā)展浪潮 中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀2023

• 陳澤芳 2023年5月29日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1314 86
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我國數(shù)字金融的興起，與中小微企業(yè)長期面臨融資難題直接相關(guān)。我國各類市場主體數(shù)量從2008年的不足3900萬戶，飛速增長至2022年上半年的超過1.6億戶，其中絕大多數(shù)是中小微企業(yè)。面對中小微企業(yè)的大量涌現(xiàn)，傳統(tǒng)金融模式難以有效匹配隨之產(chǎn)生的海量金融服務需求。數(shù)字金

各地工業(yè)地產(chǎn)建設風生水起，中國工業(yè)地產(chǎn)建設已經(jīng)在地域分布及建設模式上取得了一定的特色、從區(qū)域分布來看，環(huán)渤海、長三角和珠三角地區(qū)，依托其雄厚的工業(yè)基礎，成為全國工業(yè)地產(chǎn)建設的聚集區(qū);中部沿江地區(qū)借助沿江城市群的聯(lián)動發(fā)展勢頭，大力開展工業(yè)地產(chǎn)建設，目前基本形成“東部沿海集聚、中部沿江聯(lián)動、西部特色發(fā)展”的空間格局。隨著中國進入重工業(yè)時代、世界制造中心加快向中國轉(zhuǎn)移、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設等重要因素的作用下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長期需求逐年呈上升趨勢，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)正迎來全新發(fā)展浪潮。

工業(yè)地產(chǎn)的土地投入相對較低，基準地價只是商業(yè)地產(chǎn)用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工業(yè)地產(chǎn)的進入門檻與其他的地產(chǎn)門類相比要低很多，未來工業(yè)地產(chǎn)的投資主體必將多元化。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強，從近幾年行業(yè)的凈利潤情況來看，行業(yè)的凈利率總體保持在10-15%之間，行業(yè)處于良好的發(fā)展態(tài)勢之中。過去很長一段時間內(nèi)，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都不是一個完整發(fā)展的商業(yè)市場。與國際成熟的工業(yè)地產(chǎn)市場相比，我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級階段。

一季度新加坡工業(yè)房地產(chǎn)租賃量同比增長2.5%

今年一季度，盡管制造業(yè)增長放緩，但新加坡工業(yè)房地產(chǎn)租賃量保持強勁，同比增長2.5%，逆轉(zhuǎn)連續(xù)三個季度的跌勢。第一太平戴維斯研究(Savills Research)發(fā)布的最新工業(yè)房地產(chǎn)報告指出，今年一季度，工業(yè)房地產(chǎn)租賃交易共有3229個，比去年同期增加2.5%。除單用戶廠房，所有工業(yè)房地產(chǎn)類別的租賃都增加。多用戶廠房和倉庫的租賃量分別同比上升1.8%和12.1%。單用戶廠房的租賃量下跌17.5%，跌幅大于前一季度的15.5%。需求和租賃交易減少，促使單用戶廠房的空置率連續(xù)七個季度上漲，今年一季度環(huán)比上升0.4個百分點至11.3%。供應大幅增加至2021年二季度以來的最高水平，促使倉庫的空置率環(huán)比上漲1.4個百分點至9.7%，逆轉(zhuǎn)之前的下滑走勢。

在租金方面，整體工業(yè)房地產(chǎn)租金連續(xù)十個季度上漲，今年一季度環(huán)比上揚2.8%，創(chuàng)下2013年三季度以來最高增幅。今年一季度，優(yōu)質(zhì)多用戶廠房的平均月租環(huán)比上漲0.9%至每平方英尺2.03元。盡管通貨膨脹上升以及市場對物流和食品空間的需求強勁，倉庫和物流房地產(chǎn)的平均月租環(huán)比上漲0.4%至尺價1.54元。一季度，優(yōu)質(zhì)商業(yè)園區(qū)的月租回彈，環(huán)比上漲0.6%至尺價5.95元，扭轉(zhuǎn)上一個季度的0.3%跌幅。普通商業(yè)園房地產(chǎn)的月租則連續(xù)兩個季度下跌，環(huán)比跌幅為0.3%，尺價達3.99元。

第一太平戴維斯研究部主管張敏璋說，空置率等指標與制造業(yè)面臨整體經(jīng)濟萎靡的情況相互關(guān)聯(lián)，但工業(yè)房地產(chǎn)租金似乎呈相反趨勢。張敏璋認為，這種情況是暫時的，租金可能很快就會回落，反映出經(jīng)濟環(huán)境充滿挑戰(zhàn)。“比起新加坡企業(yè)，全球經(jīng)濟和科技業(yè)的萎靡狀況對租下單用戶廠房跨國公司的影響更大。”在未來兩到三個季度，預計多用戶廠房和倉儲的租金將獲得支撐。如果科技業(yè)持續(xù)低迷，商業(yè)園區(qū)將繼續(xù)面對挑戰(zhàn)。第一太平戴維斯預測，今年全年多用戶廠房租金將上漲3%到5%，倉庫和物流房地產(chǎn)租金將上漲3%到6%。

中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀2023

隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷擴展，可開發(fā)的土地將會越來越少，國家對土地的調(diào)控力度將會加大，土地的價值不可避免向上攀升。市場的規(guī)范透明成熟將導致競爭激烈化，地產(chǎn)商的投資利潤會有所下降，但從長遠前景來看，工業(yè)地產(chǎn)需求強勁，投資回報相對穩(wěn)定。而工業(yè)地產(chǎn)的銷售方式會出現(xiàn)與房地產(chǎn)等有所不同，鑒于土地的升值，競爭的激烈，多數(shù)產(chǎn)權(quán)持有者不會出售轉(zhuǎn)為出租，以保其產(chǎn)權(quán)的升值持有。隨著需求的增加而地產(chǎn)的有限，地產(chǎn)租金也會不斷上漲。

工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)過程中，對專業(yè)要求的程度和重點都是不同的。兩者都要要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，但商業(yè)地產(chǎn)還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范。工業(yè)地產(chǎn)仍將是2022年房地產(chǎn)市場的亮點，該板塊仍取得可觀的增長指標。

目前，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的投資價值正在逐步顯現(xiàn)，而國內(nèi)幾大重點經(jīng)濟區(qū)域，包括：廣東、深圳、珠海，長三角地區(qū)的上海、江蘇、浙江，環(huán)渤海地區(qū)的北京、天津、河北、遼寧、山東，中部地區(qū)的湖南、湖北、河南、安徽、江西以及西部地區(qū)的四川、云南、貴州、重慶、陜西、甘肅、青海等我國內(nèi)陸省市。在“新基建”浪潮的推動下，5G、大數(shù)據(jù)、AI等技術(shù)將更一步地發(fā)展和深入應用，工業(yè)地產(chǎn)作為新基建時代，工業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要載體，也將迎來一場新的發(fā)展機遇。智慧工業(yè)地產(chǎn)建設正向著智慧化、創(chuàng)新化、生態(tài)化的方向進行轉(zhuǎn)變。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及投資風險預測報告》分析：

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。

工業(yè)地產(chǎn)的贏利性主要是為工業(yè)生產(chǎn)提供了場所，能夠維持工業(yè)領(lǐng)域的正常發(fā)展。工業(yè)地產(chǎn)的盈利主要涉及到開發(fā)商和運營商的利益。一般情況下，開發(fā)商主要是通過與制造商合作開發(fā)賺取適當開發(fā)利潤，是自建再通過銷售或者出租獲取利潤，而運營商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務賺取租金收入和管理費;小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤，是出租獲取租金回報。

工業(yè)地產(chǎn)作為城市眾多產(chǎn)業(yè)的空間物質(zhì)載體，自我國改革開放以來，它的發(fā)展經(jīng)歷了數(shù)量上的快速增長至膨脹和質(zhì)量上的起步到整合升級等不同發(fā)展階段。近年來，全國各地根據(jù)自身特點和條件，積極創(chuàng)辦各類園區(qū)，目前已有478個國家級的經(jīng)開區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)等，有省級各類開發(fā)區(qū)1170個，全國各類工業(yè)地產(chǎn)約22000多個。

與住宅地產(chǎn)不同的是，工業(yè)地產(chǎn)面向的客群主要是企業(yè)，尤其是實體企業(yè)。因我國實體經(jīng)濟發(fā)展不濟，沿海很多地區(qū)都出現(xiàn)了倒閉潮。這便導致了企業(yè)對工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的需求度降低，同時工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，出現(xiàn)了供給產(chǎn)品與需求產(chǎn)品不匹配的結(jié)構(gòu)性失衡，行業(yè)有一定的風險性。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強，從近幾年行業(yè)的凈利潤情況來看，行業(yè)的凈利率總體保持在10-15%之間，行業(yè)處于良好的發(fā)展態(tài)勢之中。

想要了解更多工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及投資風險預測報告》。

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