2023商業地產行業發展現狀及未來發展趨勢預測

• 黃文玉 2023年7月6日 來源：互聯網 469 24
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商業地產行業發展如何?商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上

商業地產行業發展如何?商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

就商業地產產業鏈整體情況而言，上游房地產主要可分為商業地產開發商和設備供應商，整體商業地產開發商數量眾多，包括保利地產、萬科地產和恒大地產等。中游除了開發商外還包括物業運營平臺等，還包括線上交易平臺和線下機構等。下游應用主要應用除了商業、還包括居住和辦公等。

商業地產行業發展現狀分析

商業地產的物業價值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點在于數字化新零售雙線品牌的引進，隨著傳統實體商家倒閉潮的到來，招商要重點轉向新零售品牌為主，并倒逼開發商自主投資自營新零售板塊，而自營新零售板塊比自持物業重要很多，物業就像硬件，沒有軟件的驅動就是一個爛殼沒有價值。

從商業地產市場整體來看，過去庫存壓力高企的商業地產隨著新開工的減少、銷售的增加，近幾年存量開始減少，商業地產的風險逐漸降低。同時，由于城市城鎮化率、經濟發展結構和商業地產存量的不同，城市間市場存在明顯分化，部分二三線城市仍然面臨較大的供應過剩風險。

對于獨立商業發展商來說，盡管優質項目在運營穩定期也能夠實現較好的收益水平，一般持有物業投資回收期較長，對于資金占用較大。對于社區商業發展商來說，在綜合用地比例不斷提高的背景下，在住宅開發的同時加大社區商業的開發，既通過部分持有商業的開發獲得穩定的現金流，更重要的是通過商業配套為住宅銷售提供增值。同時，商業地產的融資渠道在不斷拓寬，目前ABS發展迅猛，良好的持有型物業可以為開發商提供很好的基礎資產，這也增加了房企對優質商業地產的青睞。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國商業地產行業發展前景及投資風險預測分析報告》顯示：

商業地產規模也有大有小。規模大的商業房地產如shoppingmall項目，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規模小的商業房地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式;商業地產項目，可以打包上市，形成商業房地產金融;對于規模較小的商業房地產而言，大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在后期經營管理的很大問題，大家投資的時候需要謹慎。

傳統百貨的、購物中心的關店潮會加速，一二線城市商業地產會出現大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現象;三、四、五線城市會更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開發商，幾乎90%以上開發商不具備自持物業的實力和運營能力，銀行資金又嚴禁進入商業地產，資產證券化的路線在這些市場也無法跑通，開發商唯一的資金來源是民間高息借貸，這樣大部分資產已經質押給資金方最終成為不良資產。

2019年，經濟總體保持平穩。對于商業地產來說，在投資、新開工、銷售面積均同比下降的情況下，預示著一個時代的終結，同時也昭示著一個時代的開啟。商業地產告別粗放的增量發展階段，高質量發展階段已經來臨。數據顯示，2009-2017年，中國商業地產施工面積總體不斷上升，2018年之后開始下降。2019年中國商業地產房施工面積為137641萬平方米，同比下降0.6%。2019年我國商業地產竣工面積為14737萬平方米，同比下降2.68%。

根據數據，2021年我國商業地產施工面積約占13.17%左右，其中辦公樓占比3.87%、商業營業用房占比9.3%。不同于住宅房的硬性需求，商業地產整體施工面積較小，又因為疫情導致，整體占比相較2020年的14.06%有所下降，但是預計隨著整體商業地產持續發展，占比有望提升。

商業地產行業未來發展趨勢預測

未來商業地產整體政策傾向頭部企業，中小型開發商因缺乏內容運營能力，在拿地成本、資金成本、開發成本和周轉速度沒有任何的優勢;原有的自持物業要么低價快速變現，要么抵債成不良資產，只有少數基礎較好的開發商能夠生存下去。

商業地產帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統標配本身面臨前所未有的關店潮，家樂福、沃爾瑪、華潤萬家每年在大量的關店，為什么呢?80、90、00后現在愿意到傳統商超去購物的已經很少了，基本上都是手機下單送貨到家，靠中老年消費的傳統商超還能支撐多久。而電影院、KTV、健身廳這些高流量項目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

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