不動產行業發展現狀分析及投資前景預測

• 劉明月 2023年9月19日 來源：中研研究院 216 6
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本周四五線(3.5%) > 三線(-4%) >二線(-5%)>一線(-31%)。9月以來，一線城市陸續推進“認房不認貸”，成效已初步顯現。積極探索開展不動產“帶押過戶”服務，出臺政策文件、優化辦理流程，形成了比較典型的辦理模式，積累了比較成熟的經驗

不動產行業發展現狀如何?國內整個不動產行業現在已經形成了不動產開發和不動產運營兩條并行條線。不動產開發條線以住宅開發為核心，包含投資、建造、營銷和整體的大運營。

不動產運營條線是開發商在尋找第二曲線以及探索多元化布局的過程中，逐步沉淀形成的六大核心場景，包含了商業辦公、產業園區、物業、租賃、康養、文旅。這六大場景的數字化發展程度不一而足，但是基本上都有比較清晰的核心落地應用。除此之外，在整個數字底座的建設過程中，除了技術平臺之外，數據中臺中的數據治理也是今年主要的著力點。

本周四五線(3.5%) > 三線(-4%) >二線(-5%)>一線(-31%)。9月以來，一線城市陸續推進“認房不認貸”，成效已初步顯現。積極探索開展不動產“帶押過戶”服務，出臺政策文件、優化辦理流程，形成了比較典型的辦理模式，積累了比較成熟的經驗做法。目前，共有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、江蘇、浙江、福建、山東、湖北等省份已經全面開展。

中研研究院出版的《2023-2028年中國不動產行業市場全景調研與發展前景預測報告》顯示

不動產行業發展現狀分析及投資前景預測

中央經濟工作會議指出：要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)常態化發行相關工作的通知》，提出“研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs”。基礎設施公募REITs首次擴圍至商業地產，意味著相關開發商和運營商又多了一條可供選擇的融資渠道。

我國數字經濟發展的內外部環境正在發生深刻變化，互聯網、大數據、云計算、人工智能、區塊鏈等數字技術創新活躍，數據作為關鍵生產要素的價值日益凸顯，深入滲透到經濟社會各領域全過程，數字化轉型深入推進，傳統產業加速向智能化、綠色化、融合化方向轉型升級，新產業、新業態、新模式蓬勃發展，推動生產方式、生活方式發生深刻變化。

近年以來，中國不動產行業經歷了較大的波動。在“三道紅線”的要求之下，房企紛紛開始縮減規模。頭部房企開始“節衣縮食”和打造“戰時氛圍”，一片過冬的氣氛之下，其房企緊密相關的地產基金行業，也發生了翻天覆地的變化。

不動產的數字化轉型絕對是一個全新的領域，一定要用創新的思維去看待今天遇到的所有困境。數字化轉型的“轉型”實際上就是變形，就是超越，轉型就是改革，而且要求有一種跨越式的改革。

2023年是行業景氣復蘇的一年，其主要特征是銷售復蘇從高線到低線傳導速度慢，企業投資信心伴隨銷售恢復的進程慢。其分析稱，這可能意味著政策支持持續性強，企業分化更為明顯。四季度以來拿地較多，符合REITs收益率要求的存量資產較多，運營管理能力較強，看待股權再融資態度較為積極的企業，包括：華發股份、濱江集團、萬科、越秀地產、華潤置地等公司。

據不完全統計，2023年新調整利率下限的城市接近20個，首套房貸款利率基本都從此前的4.0%以上降到“3時代”，最低降到3.7%。其中，九江、中山、天津、沈陽首套房貸利率最低3.9%，唐山、麗水、太原、鄭州、福州、廈門首套房貸利率最低3.8%，珠海最低為3.7%。

隨著既有政策加快落實、增量舉措持續出臺，近段時間房地產市場預期明顯好轉。業內人士表示，房地產市場供給端和需求端利好正不斷形成合力，產生共振效應，促進房地產與金融加快恢復正常循環，助推經濟回穩向上。

從不動產開發側的數字化應用發展水平看，大部分TOP50房企目前處于從信息化到數字化遞進的過程中，其中最關鍵的一個環節是實現ERP、財務、人力、OA等內部系統和數據的貫通，接近5成的TOP50房企已經完成了這一階段的建設。同時，雖然智能化應用覆蓋面只有 12% ，但是增長幅度達到了 50%，智慧建造領域的AI+審圖、智慧營銷AI+模型判客等方面的應用開始落地并初見成效。

未來15年中國GDP增長靠城市化拉動、靠房地產拉動、靠城市基礎設施拉動的動力，被預判會降至10%左右，經濟發展更多靠產業結構調整，靠內涵。不動產在這個意義上講，城市化發展的方式會轉變為城市群、都市圈的發展，轉變為大都市連綿帶的模式發展。

不動產報告在公司多年研究結論的基礎上，結合中國行業市場的發展現狀，通過公司資深研究團隊對不動產市場各類資訊進行整理分析，并且依托國家權威數據資源和長期市場監測的中研普華數據庫，進行全面、細致的研究，是中國市場上最權威、有效的研究產品。不動產行業研究報告可以幫助投資者合理分析行業的市場現狀，為投資者進行投資作出行業前景預判，挖掘投資價值，同時提出行業投資策略和營銷策略等方面的建議。

本報告同時揭示了不動產市場潛在需求與潛在機會，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

中研研究院預測不動產行業發展空間極大。更多行業前景分析，請查看中研研究院出版的《2023-2028年中國不動產行業市場全景調研與發展前景預測報告》。

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