重磅發布 住建部：分三類推進城中村改造 這21個城市率先獲益

• 李波 2023年10月13日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 505 27
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(12日)，記者從住房和城鄉建設部了解到：超大特大城市正積極穩步推進城中村改造，分三類推進實施。今年7月，國務院辦公廳印發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，并召開電視電話會議進行部署。

(12日)，記者從住房和城鄉建設部了解到：超大特大城市正積極穩步推進城中村改造，分三類推進實施。今年7月，國務院辦公廳印發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，并召開電視電話會議進行部署。

據了解，城中村改造，一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經常性整治提升，第三類是介于兩者之間的，實施拆整結合。

超大特大城市在城中村改造中，拆除新建的，將按照城市標準規劃建設管理;整治提升的，將按照文明城市標準整治提升和實施管理。

超大特大城市推進城中村改造，將堅持先謀后動，先行做好征求村民意愿、產業搬遷、人員妥善安置、歷史文化風貌保護、落實征收補償安置資金等前期工作。

推進城中村改造，堅持依法征收、凈地出讓，由城市政府明確集體土地上房屋征收補償責任部門、征收補償標準和程序等，并依法依規實行征收。

推進城中村改造，堅持多渠道籌措改造資金，既可以由城市政府籌措資金，也可以引入社會資金，銀行業金融機構將給予政策性和商業性貸款支持。

城市政府對城中村改造負主體責任，統籌市域內改造資金安排，做到改造資金市域內綜合平衡、動態平衡;對于整治提升類的城中村改造項目，將建立政府與村民、社會力量改造資金共擔機制。

據了解，城中村改造將與保障性住房建設相結合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規模，原則上應當按一定比例建設保障性住房。

城中村普遍存在公共衛生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落后、環境臟亂差等突出問題，亟需實施改造。

實際上，今年以來，多次重磅會議均提及城中村改造。其中，今年4月28日召開的中央政治局會議提出，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造。

7月21日，國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。

7月24日召開的中央政治局會議再次提及積極推動城中村改造。7月28日，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作部署電視電話會議在北京召開。

超大特大城市是此次推進城中村改造的主要范圍。城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市。

根據第七次全國人口普查數據，我國有7個超大城市和14個特大城市。

超大城市分別是：上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津。

特大城市分別是：武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。

據悉，當前各地正按照部署，扎實開展配套政策制定、摸清城中村底數、編制改造項目方案等工作，住房城鄉建設部城中村改造信息系統投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162個。

中指研究院指數事業部總經理曹晶晶表示，今年以來，黨中央、國務院多次強調在超大特大城市積極穩步推進城中村改造。

根據第七次人口普查數據，我國共有21個超大特大城市，實施城中村改造是這類城市發展的客觀需要，也有助于擴大內需和拉動投資，對房地產市場也將發揮帶動作用，預計后續各地細則將加快落地。

但值得注意的是，此次城中村改造并非二次棚改，城市范圍、資金來源、安置方式、留改拆規模等均有較大不同。

據了解，超大特大城市推進城中村改造，將堅持先謀后動，先行做好征求村民意愿、產業搬遷、人員妥善安置、歷史文化風貌保護、落實征收補償安置資金等前期工作，確保不動則已，動則必快、動則必成。

堅持依法征收、凈地出讓，使市場在資源配置中起決定性作用，更好發揮政府作用，由城市政府明確集體土地上房屋征收補償責任部門、征收補償標準和程序等，并依法依規實行征收。

在資金來源方面，堅持多渠道籌措改造資金，既可以由城市政府籌措資金，也可以引入社會資金，銀行業金融機構將給予政策性和商業性貸款支持。

城市政府對城中村改造負主體責任，統籌市域內改造資金安排，做到改造資金市域內綜合平衡、動態平衡;對于整治提升類的城中村改造項目，將建立政府與村民、社會力量改造資金共擔機制。

對于一部分集聚了產業的城中村，在改造中將做好產業搬遷和轉型升級，在摸清城中村產業狀況的基礎上，城市政府將安排好產業轉移承接園區，發揮龍頭企業示范帶動作用，先行有序疏解集聚產業。

改造后，將根據城市產業發展規劃，合理安排產業布局，引入優質產業項目，促進產業轉型升級，并提供一定規模比例的低成本創業空間，保障小微企業和個體戶創業需求。

此外，城中村改造將與保障性住房建設相結合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規模，原則上應當按一定比例建設保障性住房。

根據中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國城中村改造行業發展前景及投資風險預測分析報告》顯示：

城中村改造布局現狀

梳理發現，已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發布了城中村改造的細則要求或支持政策。

例如，深圳市“十四五”規劃也指出:積極鼓勵城中村和舊工業區有機更新，有序推進拆遷改造城市更新，深入開展整地利益規劃，加快大規模土地盤活，打造“兩個一百平方公里”高品質產業空間。

城中村改造產業將逐步實現城市空間結構的優化、住房供給的增加、公共服務水平和基礎保障能力的提升，為加快建設現代化、國際化、創新型城市提供有力支撐。

深圳是城中村改造與保租房結合的典范。2023年3月，深圳市住建局印發《城中村保障房規模化品質化改造提升指引》的通知，將城中村改造與“統租房”相結合。

改造潛力大，根據深圳市住房建設局披露，2021-2027年全市將累計新增建設籌集保障性住房100萬套(間)，覆蓋約350萬-400萬人，預計到2035年全市保障性住房覆蓋人群將達到約500萬人，約占全市常住人口的26%。

政企結合，優勢互補：城中村統租改造由深圳市政府牽頭，聯合萬科、深圳人才安居集團等房企，共同改造、經營。部分存在城中村保交付問題的城市也可以將未來的改造資金與安置房保交樓相結合。

部分出現交付問題的安置房多由于原開發主體企業出現流動性問題，但并非商品房，即便項目資可抵債(有可售商品房)，也難以使用保交樓專項借款。本輪新增城中村改造資金或可幫助盤活存量安置房保交付問題。

2022年廣東、江蘇、浙江、山東、河南、四川六個經濟大省經濟總量占全國的45%，根據各地區的地區社會經濟發展來看，城中村改造對發達地區經濟結構、質量呈現出趨勢性、關鍵性變化。與此同時，各地區經濟發展水平的不同步，對于城中村改造建設支出產生不同的影響。

經濟較為發達的地區，政府有更充足的資金進行城中村改造建設，從而刺激了本地區城中村改造行業市場的發展;反之，經濟較為落后的地區受制于城中村改造建設資金的缺乏，進而影響當地區城中村改造市場的發展。

云南省發布的《云南省住房和城鄉建設事業“十四五”規劃綱要》，明確，十四五期間，城市棚戶區(老舊小區)改造、保障性租賃住房數量100萬套。

其中，城市棚戶區改造30萬套，老舊小區改造數量55萬套， 保障性租賃住房15萬套。到2025年，城鎮居民人均住房建筑面積 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40實現增長。

城中村改造或將成為穩投資與增長的藥引子與抓手。隨著房地產經濟的回暖，國家干預化解房企風險，提高住房建設標準，對城市規劃和建設提出了新的要求。

為了讓人民群眾住好房，讓城市更宜居，把城市規劃好、建設好、管理好，城中村改造或將成為城市建設的工作重點。

城中村改造路徑清晰

根據第七次全國人口普查數據，目前我國共有7個超大城市(城區常住人口1000萬以上)和14個特大城市(城區常住人口500萬至1000萬)。“超大特大城市是帶動區域乃至國家經濟社會發展的關鍵增長極。

“十四五規劃”奠定了城市更新在我國新型城鎮化戰略中的重要地位。隨著40個省市陸續出臺相關政策，城市更新的機制、規劃等更加完善，路徑也更加清晰。

城中村改造是以保障房建設為主。國務院常務會議審議通過的指導意見明確指出，要把城中村改造與保障性住房建設結合好。目前來看，各城市也是按此方向予以落實。

如深圳市發布《深圳市城中村保障房規模化品質化改造提升指引》并提出，2023年至2025年，深圳將建設籌集保障性住房46萬套(間)、建筑面積超過2000萬平方米。

突出強調保障房建設，這對民間資本有兩方面含義，一方面，通過城中村改造建設保障房這是未來超特大城市房地產發展的主攻方向，政策保障因而將十分有力;另一方面，如何通過保障房而非商品房建設獲利，這對民間資本來說并非“輕車熟路”，因此就還需要在思維模式上進行轉換。

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