2025年我國公募REITs市場已邁入“首發+擴募”雙輪驅動新階段，底層資產運營效率提升與擴募機制優化成為市場高質量發展的核心議題。本文基于中研普華產業研究院數據，結合政策動向與市場實踐，提出底層資產運營效率提升的三大路徑及擴募機制優化的四大策略，并引入全生命周期管理框架，為行業提供可落地的解決方案。

REITs底層資產運營效率提升與擴募機制優化 基于2025年市場趨勢與政策導向的深度研究

一、市場現狀：雙輪驅動格局下效率與規模并重

截至2024年底，我國上市公募REITs達36只，總規模突破1100億元，其中擴募項目貢獻超20%增量。中研普華產業研究院數據顯示，2025年REITs市場規模預計突破2000億元，但底層資產運營效率分化顯著：

優質資產類：產業園區、倉儲物流項目平均凈運營收益率(NOI)達6.8%，流動性溢價超30%;

待優化資產類：部分保障性租賃住房項目因租金限制政策，NOI不足4%，估值折價率達15%。

REITs市場結構圖譜解析

Pre-REITs培育

政策支持：稅收優惠+簡化審批，聚焦基建、保障房、新能源等資產。

資產孵化：合規審查+現金流評估，私募基金提前布局Pre-REITs。

資產運營

核心任務：專業運營提收益（租金優化、資產升級），抗周期資產（保障房）分派率4%-7%。

風險管控：定期披露空置率/租金，吸引社保/養老金等長期資金。

擴募整合

規模擴張：頭部REITs并購擴募，2024年擴募規模超1500億，覆蓋消費/水利等新領域。

創新方向：綠色金融+跨境資產（如“一帶一路”項目）。

退出機制

流動性工具：引入REITs ETF、社保資金緩解成交下滑。

退出路徑：二級市場交易（累計漲幅14%）、到期清算、資產出售再投資。

核心展望與風險

增長：2025年市場規模或破2萬億，新能源/消費類加速入市。

風險：政策調整、經濟周期波動、管理人能力分化。

根據中研普華產業研究院發布《2025-2030年中國公募基金行業發展趨勢分析及投資前景預測研究報告》顯示分析

二、底層資產運營效率提升路徑

1. 數字化賦能精細化管理

通過物聯網監測系統與AI預測模型，頭部管理機構已將能耗成本降低12%、租戶續約率提升至85%。例如，某物流REITs通過智慧園區管理系統，實現資產周轉效率同比提高18%。

2. 資產組合動態優化

參考海外經驗，構建“核心+增值”資產組合：

核心資產占比60%-70%，提供穩定現金流;

增值型資產通過改造升級創造超額收益，如老舊廠房REITs通過業態重構實現估值提升25%。

3. 全鏈條價值挖掘

中研普華研究顯示，實施“Pre-REITs培育→運營提質→擴募注入”全周期管理的機構，IRR較行業均值高出4-6個百分點。需重點強化資產培育期現金流預測能力與退出路徑設計。

三、擴募機制優化策略

1. 流程效率提升：從“串聯”到“并聯”審批

現行擴募申報周期平均需6-8個月，建議借鑒科創板“問詢即溝通”機制，將審核周期壓縮至4個月內。2024年上交所試點“資產預溝通制度”，使某產業園擴募項目決策效率提升40%。

2. 定價機制創新：雙重錨定模型

一級市場錨定：以資產評估凈值(NAV)為基準;

二級市場錨定：引入擴募前20日均價加權機制，平衡新老投資者利益。

3. 資產準入擴容：從“同類”到“生態圈”

突破現行同類資產限制，允許產業鏈協同資產納入擴募范圍。如高速公路REITs可納入沿線服務區商業資產，形成交通+消費生態閉環。

4. 激勵機制重構：管理人與投資者利益綁定

推行“基礎管理費+超額收益分成”模式，當NOI增長率超約定閾值時，管理人可提取15%-20%超額收益。

四、中研普華產業研究院戰略建議

建立資產儲備庫：建議原始權益人提前3-5年布局Pre-REITs資產池，重點培育NOI潛力超7%的優質項目;

構建智能決策系統：集成資產健康度診斷、擴募方案模擬等功能模塊，降低決策成本;

探索跨境REITs聯動：通過QFLP等渠道引入境外長線資金，優化投資者結構。

2025年REITs市場已從“規模擴張”轉向“質量躍升”階段。中研普華產業研究院認為，唯有通過運營效率提升夯實資產根基，依托擴募機制優化激活市場活力，方能實現“優質資產→高效REITs→資本反哺實體”的良性循環。未來，稅收中性原則落地、ESG評價體系完善等政策紅利，將進一步釋放REITs市場的長期價值。

如需獲取更多關于公募基金行業的深入分析和投資建議，請查看中研普華產業研究院的《2025-2030年中國公募基金行業發展趨勢分析及投資前景預測研究報告》。