李婉逸
前言
隨著中國城鎮化進程加速與人口流動模式深刻變革，房屋租賃市場正從“居住補充”向“多元生態”體系躍遷。2025年，在政策紅利、技術革新與資本驅動的三重作用下，行業進入規范化、專業化、品質化發展的新階段。
一、行業發展現狀分析
(一)政策驅動：從“粗放生長”到“品質發展”
2025年，《住房租賃條例》正式施行，首次構建覆蓋租賃主體、房源供給、合同規范、權益保障的全鏈條制度框架。政策明確禁止非居住空間改造出租、設定人均最低租住面積標準，從源頭解決“群租房”“虛假房源”等痛點。同時，“十四五”規劃目標超額完成，保障性租賃住房占比提升至18%，200個城市納入“租購同權”試點，推動市場從規模擴張向品質升級跨越。
政策支持體系呈現“國家統籌+地方創新”特征。中央層面通過稅收優惠、金融支持降低企業運營成本，地方層面探索“以需定購”“安居房轉化”等模式盤活存量房源。例如，海南將閑置安居房改造為租賃住房，既解決供給問題又避免資源浪費;成都支持公積金用于租房提取，直接降低新市民負擔。
(二)需求升級：從“有房住”到“住得好”
根據中研普華研究院《2025年版房屋租賃產業規劃專項研究報告》顯示：租客群體結構發生深刻變化，新市民、青年群體、家庭租客成為三大核心需求方。其中，35歲以上租客占比突破35%，推動改善型需求從購房市場向租房市場遷移。品質化需求催生兩類新興市場：一是高端服務式公寓，通過融合辦公、社交、健身等場景打造“無界社區”;二是適老化改造租賃住房，針對銀發經濟推出無障礙設施、智能安防等定制化服務。
消費觀念升級重塑需求結構。超40%的租客愿為“質量更好的基礎裝修”增加預算，“室內環境舒適、房屋品質高、周邊交通便利”成為選房核心要素。這一趨勢倒逼企業從“房源提供者”轉向“生活服務商”，通過增值服務提升競爭力。例如，頭部企業推出“夜跑團”“讀書會”等社群服務，使續租率提升超20個百分點。
(三)供給優化：從“增量擴張”到“存量改造”
市場供給呈現“保障性租賃住房主導、市場化機構補充”的二元結構。保障性租賃住房通過政府主導、市場化運作模式，聯合房企、金融機構共建項目，確保供給穩定性與品質可控性。例如，集體建設用地入市項目通過規模化開發降低土地成本，成為重要供給來源。
市場化機構聚焦存量資產改造，通過“非居改租”盤活老舊廠房、商業辦公等閑置資源。技術革新提升改造效率，裝配式裝修技術縮短工期，降低甲醛污染風險，成為新建租賃住房的標配。此外，企業通過輕資產托管模式整合分散房源，以“平進平出+服務收費”機制覆蓋全周期服務，既保障業主權益又滿足租客需求。
(來源：國家統計局、中研整理)
(一)一線城市：核心增量與品質競爭并存
北上廣深等一線城市憑借產業集聚效應和人口持續流入，租賃市場規模龐大且需求旺盛。政策層面，這些城市通過“限地價、競自持”模式出讓租賃住房用地，部分地塊自持比例達100%，為長租公寓運營商提供穩定房源儲備。
市場呈現“高端服務式公寓與保障性租賃住房雙輪驅動”特征。高端市場通過融合辦公、社交等場景吸引高凈值人群，保障性租賃住房則通過標準化建設滿足新市民基本需求。例如，上海、深圳單城年度交易規模領先，形成高密度供給的“15分鐘生活圈”，租客平均租期延長，推動企業從“規模擴張”轉向“長期價值運營”。
(二)新一線城市：后發優勢與產業驅動
成都、杭州、武漢等新一線城市展現強勁增長潛力，主要得益于產業轉移帶來的人才安居需求。政策層面，這些城市通過“職住平衡”導向的土地供應、公積金支持租房提取等措施優化市場環境。例如，成都推出“人才安居工程”，為符合條件的青年提供租金補貼，吸引人才流入。
市場供給結構持續優化，保障性租賃住房與市場化長租房協同發展。企業通過“社區化+服務化”模式提升競爭力，例如集中式公寓融合共享辦公、便利店等業態，使租客消費頻次提升。此外，新一線城市成為企業輕資產擴張的重點區域，通過輸出品牌、運營能力獲取管理費，實現低成本擴張。
(三)區域分化：梯度發展與特色化路徑
區域市場呈現“核心城市引領、周邊城市協同”的梯度發展特征。長三角、珠三角城市群內部分化加劇，一線城市聚焦高端市場，二三線城市通過“周末宅院”“創作基地”等特色產品吸引需求。例如，城市周邊鄉村租賃市場興起，但配套服務仍需完善，存在較大提升空間。
中西部區域性中心城市如成都、武漢等，通過“強省會”戰略吸引人口流入，租賃需求持續增長。政策層面，這些城市探索“租購同權”試點，推動租客在教育、醫療等公共服務領域享受與購房者同等待遇，進一步釋放租賃需求。
(一)市場主體多元化
房屋租賃行業形成“國資主導、民企創新、外資參與”的多元化格局。地方國企通過非居改租、集體建設用地入市等方式盤活存量資產，在保障性租賃住房領域占據主導地位;市場化機構如專業長租公寓運營商，憑借品牌化運營與增值服務吸引年輕租客;外資則依托管理經驗與技術優勢，在高端租賃市場布局。
(二)運營模式差異化
企業運營模式呈現“重資產持有、中資產托管、輕資產輸出”的三級分化。重資產模式以集中式公寓為主，企業通過持有物業所有權深度把控品質，適合資金雄厚的企業布局;中資產模式通過租賃方式獲取物業使用權，改造后獨立運營，以賺取租金差和服務費盈利;輕資產模式通過輸出品牌、運營能力獲取管理費，實現快速擴張。例如，頭部企業通過“輕資產托管+重資產持有”策略融合，提升毛利率。
(三)服務能力成核心競爭力
隨著租客需求從“居住剛需”向“生活服務”延伸，服務能力成為企業核心競爭力。領先企業構建“租前—租中—租后”服務體系：租前通過VR看房、AI匹配提升效率;租中提供保潔、維修、搬家等一站式服務;租后通過社群運營增強粘性。例如，某企業推出的“商住綜合體”集成長租公寓、共享辦公、便利店等業態，使租客消費頻次提升。
(一)科技賦能：從“數字化”到“智能化”
科技滲透全產業鏈成為行業升級的核心驅動力。AI驅動的智能匹配系統覆蓋頭部企業，通過分析通勤路徑、消費習慣等數據實現精準對接;物聯網技術應用于租后管理，智能門鎖、水電監測設備實時反饋房屋狀態，降低空置率;區塊鏈技術通過不可篡改的合同存證功能，將押金糾紛率大幅降低。
(二)綠色租賃：從“節能改造”到“可持續發展”
“雙碳”目標下，綠色租賃理念興起，ESG標準推動新建租賃住房通過綠色建筑認證，節能改造項目獲政策補貼與稅收優惠。例如，既有房源節能改造市場投入規模擴大，投資者可通過組建包含光伏設備、智能電表的資產包，獲取穩定現金流與政策補貼。此外，新能源設備租賃、綠色建材供應鏈等領域迎來發展機遇。
(三)國際化布局：從“國內競爭”到“全球輸出”
隨著“一帶一路”推進，中國租賃企業的運營經驗開始向東南亞、中東輸出，國際化布局成為新趨勢。例如，部分企業與當地開發商合作建設長租公寓，輸出品牌、運營標準，實現全球化資源配置。
(一)聚焦核心賽道：保障性租賃住房REITs
保障性租賃住房REITs具有現金流穩定、政策風險低的優勢，建議采用“核心+衛星”策略，以一線城市項目為核心資產，配置新一線城市成長型資產。投資者需關注底層資產運營效率、租金增長率及政策持續性，優先選擇與地方政府合作緊密、資產管理能力強的發行主體。
(二)布局輕資產賽道：SaaS平臺與智能硬件
具備AI匹配、信用評估、租后管理等功能的SaaS平臺迎來發展窗口期，投資者可關注具有技術壁壘與客戶粘性的企業。同時，智能門鎖、水電監測設備等硬件供應商受益于物聯網滲透率提升，可組建包含硬件銷售與數據服務的資產包，獲取長期收益。
(三)挖掘細分市場：高端服務式公寓與適老化租賃
高端服務式公寓通過融合辦公、社交等場景吸引高凈值人群，租金溢價顯著;適老化租賃住房針對銀發經濟推出定制化服務，市場需求持續增長。投資者可參與既有房源節能改造項目，通過合同能源管理模式分享節能收益。
如需了解更多房屋租賃行業報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產業研究院的《2025年版房屋租賃產業規劃專項研究報告》。
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