城市更新和棚戶區(qū)改造的區(qū)別 2020城市更新行業(yè)現(xiàn)狀及市場前景趨勢分析

• 2020年6月19日 WuYaNan來源：中研網(wǎng) 1069 68
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近幾年，隨著社會經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市更新改建成為每個城市的重要工作任務(wù)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，舊城改造在完善片區(qū)公共配套、提高居民生活水平的局限日益顯現(xiàn)，城市更新一直發(fā)揮積極的推進(jìn)作用。

近幾年，隨著社會經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市更新改建成為每個城市的重要工作任務(wù)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，舊城改造在完善片區(qū)公共配套、提高居民生活水平的局限日益顯現(xiàn)，城市更新一直發(fā)揮積極的推進(jìn)作用，但隨著城市更新項目大量改造開發(fā)，尤其是舊住宅區(qū)改造推進(jìn)陷入缺乏合法有效的法律依據(jù)和操作機制、簽約等困局情況下，棚戶區(qū)改造正在演變成為舊城改造的另一朵新生之花。城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。現(xiàn)代意義上大規(guī)模的城市更新運動(urban renewal)則是始于1960年代1970年代的美國。1980年代后.美國的大規(guī)模城市更新已經(jīng)停止，總體上進(jìn)入了謹(jǐn)慎的.漸進(jìn)的脫社區(qū)鄰里更新為主要形式的小規(guī)模再開發(fā)階段。

城市更新和棚戶區(qū)改造的區(qū)別

1、改造項目的不同

城市更新旨在完善城市功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)土地資源的節(jié)約集約利用，目前主要以城中村、舊商業(yè)區(qū)、舊工業(yè)區(qū)為重點。而棚戶區(qū)改造旨在消除危舊住房和二線插花地，改善片區(qū)居住環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共服務(wù)設(shè)施配套。

2、改造運作模式不同

城市更新是以“政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)”為主線，開發(fā)商按照市場法則，以商品開發(fā)為主的市場逐利的行為;而棚戶區(qū)改造是以“政府主導(dǎo)、政府投資、政府規(guī)劃”為主線，國企作為承接主體提供服務(wù)并僅獲取服務(wù)費用，是政府以社會資源公共配套與保障性安居改造為主的公共利益的行為。

3、改造政策不同

城市更新與棚戶區(qū)改造雖同屬舊城改造范疇，但分別執(zhí)行不同的法規(guī)政策。

城市更新依據(jù)有《深圳市城市更新辦法》、《關(guān)于加強和改進(jìn)城市更新實施工作的暫行措施》等相關(guān)文件;棚戶區(qū)改造依據(jù)有《廣東省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實施意見》、《深圳市棚戶區(qū)改造項目界定標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)文件，可適用免征部分稅費、融資諸多優(yōu)惠政策。城市更新相關(guān)政策不適用于棚戶區(qū)改造，例如按照城市更新相關(guān)規(guī)定，要求申報區(qū)域達(dá)到一定規(guī)模、合法用地達(dá)到一定比例要求，而棚戶區(qū)改造無此類限制。

4、改造補償標(biāo)準(zhǔn)不同

城市更新屬于市場行為，對當(dāng)事人(權(quán)利人)來講，主要執(zhí)行“拆遷賠償”標(biāo)準(zhǔn);而棚戶區(qū)改造主要依據(jù)棚改征收政策，對當(dāng)事人(權(quán)利人)來講，主要執(zhí)行“拆除補償”標(biāo)準(zhǔn)。

城市更新的意義

在最早的工業(yè)化國家英國，城市更新的任務(wù)更加突出也更傾向于使用城市再生(urban regenerate)這個字眼，其表征的意義已經(jīng)不只是城市物質(zhì)環(huán)境的改善.而有更廣泛的社會與經(jīng)濟(jì)復(fù)興意義。

所謂的城市土地再利用(land reuse)則是對于小塊土地或建筑物重新調(diào)整用途(例如將工業(yè)區(qū)、碼頭區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)區(qū)等)，往往并不牽涉到大規(guī)模的街區(qū)(特別是居住用地)調(diào)整，例如波士頓的昆西市場(Quincy market)改造。

2020城市更新行業(yè)現(xiàn)狀及前景規(guī)模分析

近年來，隨著中國城市發(fā)展逐步由粗放式擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式增長、從增量開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪块_發(fā)，城市更新已成為城市發(fā)展的重要手段，國內(nèi)學(xué)術(shù)界對城市更新的研究興趣越來越大，相關(guān)文獻(xiàn)因此快速增長。當(dāng)一二線城市的地產(chǎn)商只能寄希望于城市更新與特色小鎮(zhèn)來補充庫存，三四五線城市的“去庫存”竟然也是來自于正在更名為“城市更新”的舊城改造。為開發(fā)商服務(wù)的城市更新拆除既有城區(qū)，像胡同、城中村、老小區(qū)，很大程度上就是導(dǎo)致城市特色缺失的主要原因。而在歐洲，讓市民參與城市再開發(fā)和住房更新才是城市更新的常規(guī)方式，當(dāng)然前提是土地利用的相關(guān)法規(guī)和執(zhí)行措施已經(jīng)形成成熟的體制，業(yè)主權(quán)利得到有效保障，媒體對政府形成有力監(jiān)督。

2019年是新中國成立70周年，這70年來，中國城市化進(jìn)程不斷加快，城市發(fā)展布局和結(jié)構(gòu)日趨合理，但同時也面臨著城市開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。在此背景下，中國城市開始從增量時代進(jìn)入存量時代，城市更新成為中國經(jīng)濟(jì)新風(fēng)口和未來城市發(fā)展的新增長極。

尤其是2019年以來，城市更新態(tài)勢日益火爆。不僅中央和地方政府連續(xù)出臺城市更新相關(guān)政策，加快推進(jìn)城市老舊小區(qū)改造，社會各界對城市更新的關(guān)注度也空前提升，一系列城市更新會議和活動相繼舉辦，“城市更新”成為時下大熱話題。城市更新改造是城市存量煥新、內(nèi)涵增值的首要方式，同時隨著市場政策收緊、融資渠道變窄、拿地成本升高，城市更新也是房企們創(chuàng)新轉(zhuǎn)型和獲取土儲的重要路徑。可以看到，目前各大房企紛紛啟動城市更新戰(zhàn)略布局，掘金城市更新市場。

城市的發(fā)展伴隨著新區(qū)擴(kuò)張和舊區(qū)更新，以及不同時期從結(jié)構(gòu)到內(nèi)容、內(nèi)涵的不斷深化。隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展由“高速度”逐漸向“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)化，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與空間利用對城市功能提出新的更高的要求，城市更新為滿足城市功能升級需求以及房企轉(zhuǎn)型升級、業(yè)態(tài)優(yōu)化提供了重要途徑。

根據(jù)中研普華研究報告《2019-2025年中國城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》統(tǒng)計分析顯示：

中國城市更新行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

一、中國城市更新建成面積分析

數(shù)據(jù)顯示：廣州市建成區(qū)面積1237.55平方公里。廣州全市城市更新用地(即納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫用地)共20862宗、589平方公里，超過全市存量建設(shè)用地總量(1758平方公里)的1/3。按照廣州年均約20平方公里的新增用地需求，城市更新用地可滿足廣州未來長期發(fā)展需要。其中，納入2020年前實施規(guī)劃的城市更新用地11062宗、358.2平方公里。

二、中國城市更新用地面積分析

深圳可提供新增建設(shè)用地僅59平方公里，而且這些地塊零星、分散。可建設(shè)用地匱乏、空間承載力逼近極限，制約著重大項目、公共設(shè)施的建設(shè)與發(fā)展。城市更新承擔(dān)著解決城市配套短板的問題、增加公共配套利益落地、助推區(qū)域城市規(guī)劃、提升區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)的任務(wù)。

三、中國城市更新項目數(shù)量分析

1、廣州

2017年廣州共安排122個城市更新正式項目(全面改造類項目21個，微改造類項目101個)、用地面積16.46平方公里;片區(qū)策劃類項目32個、用地面積75.05平方公里;廣州市財政安排資金4.64億元。自廣州市實施城市更新以來，累計批復(fù)城市更新項目共336個、約37平方公里。

按照目前的城市更新進(jìn)程，2018年，廣州市城市局計劃安排正式項目222個、3400公頃。其中，將加快實施13條舊村全面改造。出臺《廣州市城中村人居環(huán)境整治行動方案》，促進(jìn)城中村人居環(huán)境、功能配套、產(chǎn)業(yè)人文等整體提升。

廣州老舊小區(qū)微改造工作走在全國前列，廣州是一線城市中唯一入選住建部老舊小區(qū)改造試點的城市。2016、2017年城市更新年度正式計劃共安排財政資金2.5億元，推進(jìn)老舊小區(qū)微改造項目107個，涉及用地面積765公頃，惠及群眾80萬人。2018年擬推進(jìn)老舊小區(qū)微改造項目168個，并將繼續(xù)開展老舊小區(qū)微改造規(guī)劃設(shè)計方案競賽，打造一批示范精品項目。廣州將以住建部在廣州開展試點工作為契機，總結(jié)形成可在全省、全國推廣復(fù)制的示范化、標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)驗。

2、深圳

截至2017年12月31日，深圳市歷年公告城市更新單元計劃項目共計650項，計劃批準(zhǔn)拆除重建用地面積50.23平方公里。2017年全市批準(zhǔn)拆除重建類城市更新單元計劃項目共50項，計劃拆除重建面積231.94公頃，其中包括47項新增計劃和3項已批更新單元計劃調(diào)整。此外，全市還批準(zhǔn)2個綜合整治類計劃，批準(zhǔn)用地面積13.64公頃。全市除大鵬新區(qū)外，其他九個行政區(qū)(功能新區(qū))均有城市更新單元計劃列入。

全市2017年批準(zhǔn)城市更新單元計劃項目數(shù)同比下降48%，擬拆除重建規(guī)模同比下降57%。項目平均規(guī)模為4.46公頃，同比下降22%，項目小型化趨勢明顯。2017年全市列入更新單元計劃的項目中有14%為小地塊，43%為1-3公頃的單元計劃，拆除重建范圍面積在9公頃以上的僅28%。

從2017年已列入城市更新計劃項目的計劃改造方向來看，舊工業(yè)區(qū)改造與城中村改造仍然為主要改造對象。工改中，28%用地擬更新改造為居住與商業(yè)，37%用地擬更新為工業(yè)用途。

全市計劃通過城市更新配建2所36班九年一貫制、3所36班小學(xué)、1所24班小學(xué)、1所18班小學(xué)、1所18班幼兒園、1所12班幼兒園、2所9班幼兒園、1座綜合體育活動中心、2處110KV變電站。

“十三五”期間，深圳將通過城市更新，配建人才住房和保障性住房約650萬平方米，配建13萬套人才住房和保障性住房。

想了解更多城市更新行業(yè)專業(yè)詳細(xì)分析，請關(guān)注中研普華研究院報告《2019-2025年中國城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》

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