“兩集中”“三道紅線”政策下中國土地開發行業如何發展

• 2021年7月19日 LuoYuGui來源：人民網 搜狐等綜合 950 59
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今年3月開始，全國22個重點城市率先實施“兩集中”供地新政；中央對房地產企業融資監管“三道紅線”政策的出臺，意味著“去杠桿、降負債”成為房企重要任務之一。

土地開發相關動態

2020年初，據中國自然資源報消息，自然資源部日前通報了全國531個國家級開發區土地集約利用情況。根據通報，國家級開發區土地開發利用程度總體良好，土地利用程度、利用強度穩步提升，用地結構逐步調整，但用地效益穩中有降。據了解，2019年度國家級開發區土地集約利用情況監測統計實行自愿參評原則，共有531個國家級開發區參與本次監測統計，涉及面積49.57萬公頃。通報顯示，參評的國家級開發區土地集約利用情況呈現四大特征。一是土地利用程度顯著提高，共有可開發建設土地47.80萬公頃。二是土地利用強度穩步提升，綜合容積率、工業用地綜合容積率、建筑密度以及工業用地建筑系數較2018年度均有所提高。三是開發區用地結構逐步調整，工業用地率比2018年度提高了0.14%。四是開發區用地效益有所降低，工業用地固定資產投入強度比2018年度提高了3.40%，工業用地地均稅收比2018年度減少了4.41%。

2020年11月，自然資源部印發《土地征收成片開發標準(試行)》，對《土地管理法》第四十五條規定的土地開發的“成片征收”標準作出了規定。成片開發，是指在國土空間規劃確定的城鎮開發邊界內的集中建設區，由縣級以上地方人民政府組織的對一定范圍的土地進行的綜合性開發建設活動。《土地征收成片開發標準(試行)》要求，縣級以上地方人民政府應當依據當地國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃，組織編制土地征收成片開發方案，將其納入當地國民經濟和社會發展年度計劃，并報省級人民政府批準。

中國土地開發行業發展分析

據國家統計局最新數據，2021年4月份，全國房屋新開工面積為17742萬平方米，環比下降7%，同比下降9.3%。即使和疫情前的2019年同期相比，這一數據也下降了10.5%。新開工面積增速放緩，土地出讓“兩集中”政策被認為是主要原因之一。今年3月開始，全國22個重點城市率先實施“兩集中”供地新政，也就是集中發布出讓公告，集中組織出讓活動，一年內發布住宅用地公告不超過三次。在重點城市試行土地出讓“兩集中”政策后，業內人士表示，相關政策或改變房地產行業原有開發節奏，后期或造成新盤集中上市。

中央對房地產企業融資監管“三道紅線”政策的出臺，意味著“去杠桿、降負債”成為房企重要任務之一。“三道紅線”是指監管層于2020年針對房地產企業下達的融資新規，即房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現金短債比不小于1。業內人士認為，今年房地產開發投資增速會有進一步收窄的現象，當前要防范房企受制于“三道紅線”等影響。銷售方面，隨著各地信貸政策的收緊、購房政策持續管控，對于樓市有利空影響，但交易不會太差。

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