一、先聊一條熱搜：

“廣州冼村最后一棟握手樓倒下，對面珠江新城的寫字樓玻璃幕墻映出挖掘機(jī)身影——十年前這里是‘城中村’，十年后它是‘CBD 后花園’。”

視頻一出，彈幕刷屏：

“原來城市更新不是大拆大建，而是讓城市自己‘長’回來。”

幾乎同一周，住建部召開“城市更新工作部署會”，提出“以體檢先行、以運(yùn)營為核、以民生為本”。

政策風(fēng)口+流量話題，城市更新瞬間從政府文件飛進(jìn)朋友圈。

作為連續(xù)八年撰寫《中國城市更新行業(yè)發(fā)展報告》的咨詢團(tuán)隊，中研普華剛剛完成《2024-2029 中國城市更新行業(yè)市場前瞻分析與未來投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》(以下簡稱《前瞻報告》)。

今天這篇長文，把所有“枯燥數(shù)字”藏進(jìn)腳注，只用“人話”告訴你：

未來五年，城市更新到底“更”什么?哪些玩家能穿越周期?政府、國企、民企、金融機(jī)構(gòu)各自怎么“上車”?

二、先把概念扒干凈：什么叫“城市更新”?

一句話——“給存量城市空間做‘微創(chuàng)手術(shù)’，讓它重新煥發(fā)生命力”。

- 改造對象：老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村、危舊房、空置樓宇、廢棄鐵路、工業(yè)棕地……

- 改造手段：留、改、拆、補(bǔ)、織——留文脈、改功能、拆違建、補(bǔ)短板、織空間。

- 最終目標(biāo)：功能混合、尺度宜人、文化延續(xù)、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)。

三、“上半場”留下的三座“遺產(chǎn)”

1. 居民習(xí)慣：

“老破小”也能有電梯、地下車庫、屋頂花園，群眾從“要我改”變成“我要改”。

2. 政策底座：

“留改拆”寫入中央文件，城市體檢、片區(qū)策劃、運(yùn)營前置成為規(guī)定動作。

3. 資本記憶：

“高周轉(zhuǎn)+大拆大建”爛尾無數(shù)，市場從“賭拆遷”到“賭運(yùn)營”，回報預(yù)期回歸理性。

但“遺產(chǎn)”背面是“負(fù)遺產(chǎn)”：

- 地產(chǎn)商暴雷，項目停擺，居民過渡安置費(fèi)無著落;

- 過度商業(yè)化，文化符號被“網(wǎng)紅墻”替代，原住民“被擠出”;

- 資金需求量大、回報周期長，銀行“惜貸”，社會資本“觀望”。

四、“下半場”的五條“暗線”正在拉通

(以下判斷摘自《前瞻報告》“2024-2029 賽道暗線”章節(jié)，引用已脫敏)

暗線一：從“開發(fā)思維”到“運(yùn)營思維”

過去靠“賣房子”回血，現(xiàn)在靠“賣服務(wù)”吃飯。

- 上海成都府青路片區(qū)，把社區(qū)食堂、托老所、屋頂農(nóng)場打包成“會員制”，居民月卡可兌換洗衣、保潔、健康檢測;

- 深圳南頭古城，把“文化 IP+市集+夜游”做成輕資產(chǎn)輸出，門票、攤位、廣告、周邊，現(xiàn)金流月月可見。

暗線二：城市體檢→城市針灸→城市織補(bǔ)

體檢：先給城市“拍片子”，找出基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、防災(zāi)減災(zāi)、文脈傳承“短板”;針灸：對痛點(diǎn)做“微創(chuàng)”，比如加裝電梯、植入口袋公園、打通消防通道;織補(bǔ)：用“小尺度、漸進(jìn)式”把碎片空間串成網(wǎng)絡(luò)，讓城市“自己長回來”。

暗線三：城中村“統(tǒng)租”模式全國鋪開

政府統(tǒng)一收儲、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一運(yùn)營，十年期以上長租，租金差額覆蓋改造成本。

村民變“股東”，每年拿分紅;年輕人拎包入住“精裝長租公寓”;運(yùn)營商賺“穩(wěn)定現(xiàn)金流”;銀行拿到“租金質(zhì)押”放心放貸。四方共贏，已在深圳、廣州、成都、合肥落地。

暗線四：REITs 開閘，資產(chǎn)退出“看得見”

首批保障性租賃住房 REITs 上市即秒光，市場用“真金白銀”投票。

城市更新項目只要“產(chǎn)權(quán)清晰、現(xiàn)金流持續(xù)、收益可分配”，就能申請發(fā)行。

退出通道一旦打開，保險、養(yǎng)老金、社保都來了，長錢配長資產(chǎn)，行業(yè)從“開發(fā)—出售”切換到“投資—運(yùn)營—退出”閉環(huán)。

暗線五：綠色低碳從“加分項”變“否決項”

零碳社區(qū)、超低能耗建筑、光儲直柔、立體綠化，不再是“賣點(diǎn)”，而是“門檻”。

北京、上海、廣州已把“碳排放評估”納入城市更新方案審查，碳強(qiáng)度不達(dá)標(biāo)，一票否決。

五、區(qū)域“熱力圖”：未來五年看點(diǎn)在哪?

- 長三角：上?！?5 分鐘社區(qū)生活圈”示范，蘇州把工業(yè)上樓、老舊小區(qū)、鄰里中心打包成“片區(qū)統(tǒng)籌”，南京用“小尺度漸進(jìn)”保護(hù)民國風(fēng)貌。

- 大灣區(qū)：深圳“平方公里級”整備，廣州“做地”模式，東莞“工改 M0”工改工，佛山“三舊”變“三新”，核心都是“政府+國企+市場”多元合作。

- 成渝圈：成都“幸福美好生活十大工程”把城市更新寫進(jìn)民生實事，重慶“山城步道+橋下空間”網(wǎng)紅出圈，帶動文旅消費(fèi)。

- 京津冀：北京“勁松模式”老破小加裝電梯、補(bǔ)建停車樓，天津“設(shè)計之都”把工業(yè)遺址改成創(chuàng)意公園，雄安“零碳示范社區(qū)”全面開工。

六、四大玩家畫像：誰在“熬鷹”，誰在“造血”?

1. 國企平臺：

手握土地、資金、政策，任務(wù)最重，也最容易“只會做工程、不會做運(yùn)營”。突破口：與輕資產(chǎn)運(yùn)營商成立 SPV，把工程利潤讓渡給運(yùn)營分紅，實現(xiàn)“重轉(zhuǎn)輕”。

2. 民營更新商：

“策劃-設(shè)計-運(yùn)營”一體，擅長講故事、做社群，但缺低成本資金。突破口：與險資、REITs 合作，把運(yùn)營能力變成“技術(shù)服務(wù)費(fèi)”，輕資產(chǎn)輸出。

3. 央企建設(shè)集團(tuán)：

施工能力超強(qiáng)，最怕“墊資+長周期”。突破口：采用“投資人+EPC”模式，工程利潤折成股權(quán)，運(yùn)營期逐年退出，既控風(fēng)險又享溢價。

4. 金融機(jī)構(gòu)：

銀行、保險、信托、基金，最怕“缺退出、缺現(xiàn)金流”。突破口：提前介入項目策劃，把租金、碳匯、政府補(bǔ)貼打包成“可質(zhì)押資產(chǎn)”，用 REITs、Pre-REITs、經(jīng)營性貸款實現(xiàn)“有退可進(jìn)”。

七、中研普華給四類主體的“實戰(zhàn)錦囊”

(摘編自《前瞻報告》“2024-2029 行動清單”)

(一)給地方政府：

別再“一賣了之”，把城市更新當(dāng)“平臺經(jīng)濟(jì)”來做

1. 一體化策劃：體檢-策劃-設(shè)計-融資-建設(shè)-運(yùn)營“六同步”，讓運(yùn)營團(tuán)隊提前一年介入。

2. 資金池統(tǒng)籌：把中央補(bǔ)助、專項債、REITs、銀行授信、碳匯交易放進(jìn)“資金池”，先算清“現(xiàn)金流缺口”，再倒推“可出讓地塊”，避免“為賣地而更新”。

3. 產(chǎn)權(quán)分割：允許“分層、分用途、分年限”出讓，給社會資本“可切割、可退出、可流轉(zhuǎn)”的產(chǎn)權(quán)工具。

(二)給國企平臺：

三張表比“形象進(jìn)度”更重要

1. 運(yùn)營現(xiàn)金流表：把租金、停車、廣告、社區(qū)服務(wù)、碳匯、光伏售電全部折成“年度現(xiàn)金流”，只有覆蓋利息，項目才安全。

2. 資產(chǎn)折舊表：建筑、電梯、機(jī)電、外立面、景觀，逐項設(shè)定“翻新基金”，避免“一次性投入、長期失養(yǎng)”。

3. 居民滿意度表：把“投訴率、續(xù)租率、推薦值”寫進(jìn)對賭協(xié)議，運(yùn)營方獎金與滿意度掛鉤，避免“改得漂亮、用得糟心”。

(三)給民營更新商：

輕資產(chǎn)輸出=“賣服務(wù)”而非“賣工程”

1. IP 孵化：把“市井文化、老街記憶、在地手藝”做成可復(fù)制的“內(nèi)容包”，輸出給政府、國企，收“內(nèi)容授權(quán)費(fèi)”。

2. 社群運(yùn)營：用“會員制+積分制”把居民、商戶、游客串在一起，積分可抵租金、換服務(wù)，形成“自循環(huán)”商業(yè)生態(tài)。

3. 綠色技術(shù)集成：與光伏、儲能、超低能耗門窗廠商結(jié)成“技術(shù)聯(lián)盟”，一次報價、整體交付，把低碳變成“溢價賣點(diǎn)”。

(四)給金融機(jī)構(gòu)：

提前介入“交易結(jié)構(gòu)”設(shè)計，比“事后放貸”更值錢

1. 產(chǎn)權(quán)前置：幫助政府設(shè)計“帶運(yùn)營條件”的土地出讓方案，把“可質(zhì)押資產(chǎn)”提前做出來。

2. 現(xiàn)金流拼圖：把租金、政府補(bǔ)貼、碳匯、光伏售電、停車收費(fèi)做成“多張收銀臺”，再用“優(yōu)先/次級”結(jié)構(gòu)化，滿足不同風(fēng)險偏好的資金。

3. 退出預(yù)演：從項目第一天就模擬“REITs 發(fā)行”場景，租金增長率、折現(xiàn)率、資產(chǎn)評估值全部“預(yù)演”，避免“投后踩雷”。

八、寫在“十五五”門口

城市更新不是“把舊房子換成新房子”，而是“把舊經(jīng)濟(jì)換成新經(jīng)濟(jì)”，把“存量空間”變成“增量價值”。

中研普華依托專業(yè)數(shù)據(jù)研究體系，對行業(yè)海量信息進(jìn)行系統(tǒng)性收集、整理、深度挖掘和精準(zhǔn)解析，致力于為各類客戶提供定制化數(shù)據(jù)解決方案及戰(zhàn)略決策支持服務(wù)。通過科學(xué)的分析模型與行業(yè)洞察體系，我們助力合作方有效控制投資風(fēng)險，優(yōu)化運(yùn)營成本結(jié)構(gòu)，發(fā)掘潛在商機(jī)，持續(xù)提升企業(yè)市場競爭力。

若希望獲取更多行業(yè)前沿洞察與專業(yè)研究成果，可參閱中研普華產(chǎn)業(yè)研究院最新發(fā)布的《2024-2029年中國城市更新行業(yè)市場前瞻分析與未來投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》，該報告基于全球視野與本土實踐，為企業(yè)戰(zhàn)略布局提供權(quán)威參考依據(jù)。