商業地產市場分析 2020年商業地產行業發展前景趨勢及現狀分析

• 2020年6月15日 LiuMingYue來源：中研網 631 36
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商業地產規模也有大有小。規模大的商業房地產如shoppingmall項目，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規模小的商業房地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式;

商業地產規模也有大有小。規模大的商業房地產如shoppingmall項目，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規模小的商業房地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式;商業地產項目，可以打包上市，形成商業房地產金融;對于規模較小的商業房地產而言，大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在后期經營管理的很大問題，大家投資的時候需要謹慎。

商業地產市場分析

近年來，大型綜合購物中心已經迅速成為不少城市商業零售市場的主力軍，而傳統的商業物業已經很難滿足它們對硬件和軟件的要求，這給房地產行業留下了巨大的市場空白，于是融合傳統流通業與地產業的商業地產企業就應運而生。

據統計，2010年開始，房地產緊縮型調控拉開大幕，新政主要針對住宅市場，而商業地產成為樓市調控新政的受益者。2010年我國商業地產呈爆發式增長，達到歷史新高。2010年1-12月，商業營業用房和辦公樓開發投資完成額分別達到5,598.84、1,806.55億元，分別增長33.90%和31.2%。

2011年，隨著地產格局的更替和政策的調整，住宅地產發展開始趨緩，而商業地產市場卻煥發出前所未有的活力。儼然進入到了黃金發展期。2011年全年，辦公樓和商業營業用房銷售額同比增長率分別高達16.1%和23.7%。

據中研研究院《2020-2025年商業地產行業市場深度分析及發展策略研究報告》顯示

2020年商業地產行業發展前景趨勢及現狀分析

1.商業地產投資增速收窄、新開工降幅擴大，銷售面積增幅顯著

圖表：2013-2017年全國商業地產投資額、新開工面積、銷售面積及其同比增速

數據來源：國家統計局，中研普華研究院

圖表：2013-2017 年全國商業營業用房及辦公樓投資、新開工面積、銷售面積占比

數據來源：國家統計局，中研普華研究院

從供應端來看，商業地產開發投資同比增速放緩，新開工降幅明顯擴大。2017 年，全國商業地產在消化現有存量的背景下，開發投資額增速明顯收窄，全年商業地產開發投資額22401 億元，同比增長0.1%，增幅較2016 年收窄7.4 個百分點。商業地產開發投資額占房地產開發投資額的比重自2013 年以來首次下降，由2016 年的21.8%下降1.4 個百分點至20.4%，其中商業營業用房的占比下降1.2 個百分點，明顯高于辦公樓。新開工方面，2017 年商業地產新開工面積26624 萬平方米，同比下降7.3%，降幅較2016 年擴大6.0 個百分點。商業地產新開工面積占房地產新開工面積的14.9%,為2013 年以來最低水平，較2016 年下降2.3 個百分點。其中，商業營業用房占比下降 1.91.9 個百分點，高于辦公樓。

從需求端來看，商業地產銷售面積同比 增長兩成，幅與 2016 基本持平。在房地產市場限購、限貸、限售政策全線升級的背景下，投資者投資住宅市場受限，且隨著城鎮居民消費水平的提高、國家大力推進創業創新等舉措，全年商業地產銷售面積依然可觀。2017 年，全國 商業地產銷售面積 17594 萬平方米， 同比 增長 20.2%， 增幅與 2016 年基本持平 。商業地產銷售面積占品房的比重有所提升，由 2016 年的 9.3%提升 1.1 個百分點至 10.4%。

(2)商辦用地供需降幅均收窄，二線城市成交規模增加

圖表：2013-2017年全國300城商辦用地推出及成交面積

數據來源：國家統計局，中研普華研究院

商辦用地供需同比降幅均收窄，樓面均價繼續上漲。2017年，全國300城商辦用地推出規劃建筑面積2.7億平方米，同比下降6.5%;較2016年收窄8.6個百分點;共成交2.2億平方米，同比連續第4年下降，降幅為2.8%;降幅較2016年收窄9.2個百分點;2017年，全國300城商用辦公用地樓面均價為2391元/平方米，同比上漲18.7%，平均溢價率為12.8%，較2016年同期下降1.4個百分點。

隨著商業地產行業競爭的不斷加劇，國內優秀的行業企業愈來愈重視對市場的研究，特別是對企業發展環境和客戶需求趨勢變化的深入研究。正因為如此，一大批國內優秀的行業企業迅速崛起，逐漸成為商業地產行業中的翹楚!更多詳細分析，請關注中研研究院研究出版的《2020-2025年商業地產行業市場深度分析及發展策略研究報告》。

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