北京長租公寓監管新規3月起實施 2月北京租房市場的租金價格止跌回升

• 2021年3月3日 HuangJiang來源：互聯網 1039 66
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數據顯示，節后11天(2月18日-28日)北京租賃交易量不僅遠超疫情沖擊下的2020年同期，較2019年春節后11日的交易量增長了18.5%。數據顯示，2021年2月，北京住房租賃交易量環比下降19.8%，同比增長135%;各區租金環比普漲，且租金出現自疫情以來首次環比大幅上漲。

北京長租公寓監管新規今起實施

3月1日，北京長租公寓監管新規正式實施。按照新規要求，對于存在違法違規行為較多的企業，主管部門將列入重點關注名單向社會公布。今日，北京市住建委正式發布住房租賃行業重點關注企業名單和首批納入押金托管企業名單。

今年2月，北京市住建委、公安局、網信辦、金融局、銀保監局等五部門聯合印發的《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》。

通知明確，限制租賃企業“資金池”，嚴禁“長收短付”，住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配。銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。押金須納入專用賬戶托管，企業不能擅自動用和挪用。

2月北京租房市場交易量同比翻番

春節過后北京租房市場交易量猛增。數據顯示，節后11天(2月18日-28日)北京租賃交易量不僅遠超疫情沖擊下的2020年同期，較2019年春節后11日的交易量增長了18.5%。數據顯示，2021年2月，北京住房租賃交易量環比下降19.8%，同比增長135%;各區租金環比普漲，且租金出現自疫情以來首次環比大幅上漲。

北京租房市場的租金價格止跌回升。數據顯示，2月份，北京租房市場的整租交易中，每月每平方米的平均租金為89元(人民幣，下同)，環比上漲4.1%，同比下跌2.6%;每月每套住房平均租金為5511元，環比上漲4.6%，同比下跌3.7%。這是自新冠肺炎疫情以來，北京租金首次出現較大幅度環比上漲。

北京各區租金環比普漲。數據顯示，2月，北京租房市場整租交易量較多的十個區中，有八個區整租均價環比上漲。其中，順義區漲幅最大，達到8.2%;其次為海淀區，漲幅達6%。同時，海淀區的租賃交易量也位居各區前列，市場相對更熱。

新增房客源下行，供需矛盾上升。數據顯示，2月北京住房租賃新增房源量環比下降39.4%，同比增長132.4%;新增客源量環比下降19.4%，同比增長234%。2月北京新增房客比為0.18，較1月縮小，供需矛盾持續加大;2月帶看量環比下降38.9%，同比增長8.6%。

根據中研普華出版的《2021-2025年中國住房租賃行業競爭分析及發展前景預測報告》顯示：

我國進入存量房時代以來，租賃市場需求迅速崛起。至2017年，全國住房租賃市場租金規模已達到1.3萬億元，每年新增租房規模達1000億元。近兩年來，在政策、市場、融資的風口下，長租公寓成為眾多企業的標配。2019年是長租公寓行業回歸理性之年。在經歷了前兩年的野蠻生長后，參與主體認識到行業發展之艱難。這一年企業放慢擴張步伐，企業間優勝劣汰現象加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵市場發展的同時更多著墨于規范市場、整治亂象、防范風險。

全國住房租賃市場產業現狀

在政府主導推進下，我國長租公寓市場正在逐步規范，市場規模上了很大一個臺階，參與主體、房源、相關用地供應規模均有大幅提升。2019年以來，長租公寓行業遭遇“資本寒冬”，融資難度加大。相關數據顯示，2019年全年長租公寓行業投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額123.01億元。2019年長租公寓融資難度大，但是單筆融資金額龐大，資本越來越向國企、開發商、知名品牌公寓等頭部企業和優質企業集中。

在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列前三。在開業長租公寓房源量榜領先的，也是5.4萬間的龍湖、5萬間的萬科和1.5萬間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤和保利，也在奮起直追。分散式公寓運營商則以中介系為首，管理房源數量分別達到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。而橫向對比各個派系項目拓展及開業情況，有資金和資源優勢的房企系公寓品牌不僅在整體規模拓展上獨占優勢，也有較好的運營管理和產品服務表現。

市場容量

在政策面延續“房住不炒”的主基調下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，國內TOP100規模房企中已布局長租公寓業務的企業占比接近1/4 。從規模上來看，2019年房企長租公寓TOP20的累計開業房源規模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。

2019年，在整體大環境不容樂觀的背景下，長租公寓行業整體規模增速放緩，著力于已拓房源的開業效率和經營質量。從2019年的開業情況來看，TOP10企業的增長情況較好，而頭部企業更保持了領先優勢，其中，萬科泊寓和龍湖冠寓的新開業規模占TOP10新增總量的6成。

在日本，租賃房屋有八成以上是由專業機構統一運營管理。而美國大部分地區房屋租賃企業占整體住房出租比例都在35%以上。目前，我國租賃企業滲透率僅為2%，遠低于發達國家水平。住建部數據顯示，現階段一、二線城市租房比例已達到50%以上，而規模化住房租賃企業市場份額僅2%，品牌租賃機構更是寥寥無幾，房屋租賃市場發展空間巨大。

競爭格局

隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺，各地方也相繼推動租賃市場的發展，社會對于長租公寓的關注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時，國企、央企紛紛涌入住房租賃領域，并推動各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進軍或將布局長租公寓，搶灘市場。未來，在市場監管趨嚴之下，隨著市場競爭有效性的提升，將更考驗公寓項目的硬核運營實力，行業將進入精細化運營時代。在規模之外，未來有望形成以運營和產品為驅動力的市場競爭格局。

發展前景

在政策面延續“房住不炒”的主基調下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。2019年，在長租公寓行業遇冷的大環境下，房企長租公寓整體風格偏謹慎，規模拓展收縮，而將主要精力放在拓展房源的開業轉化方面。據悉，2018年TOP10房企長租公寓拓展的管理規模同比增速173%，2019年增速極大放緩，僅增長了18.9%，但累計開業規模增幅達到79.6%。截至2019年，國內TOP100規模房企中已布局長租公寓業務的企業占比接近1/4。從規模上來看，2019年TOP20房企長租公寓的累計開業房源規模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。2020年是全面建成小康社會和“十三五”收官之年，2019年底中央經濟工作會議重申要“大力發展租賃市場”，長租公寓作為租賃市場重要組成部分，未來仍將處于政策紅利期，市場仍大有可為。

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