存量減少風(fēng)險(xiǎn)逐漸降低 大慶市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

• 2021年8月25日 ZhouXun來源：中研網(wǎng)整理 886 55
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商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。那么，大慶市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀如何?

大慶市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

從商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體來看，過去庫存壓力高企的商業(yè)地產(chǎn)隨著新開工的減少、銷售的增加，近幾年存量開始減少，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸降低。同時(shí)，由于城市城鎮(zhèn)化率、經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)存量的不同，城市間市場(chǎng)存在明顯分化，部分二三線城市仍然面臨較大的供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于獨(dú)立商業(yè)發(fā)展商來說，盡管優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在運(yùn)營穩(wěn)定期也能夠?qū)崿F(xiàn)較好的收益水平，一般持有物業(yè)投資回收期較長(zhǎng)，對(duì)于資金占用較大。對(duì)于社區(qū)商業(yè)發(fā)展商來說，在綜合用地比例不斷提高的背景下，在住宅開發(fā)的同時(shí)加大社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，既通過部分持有商業(yè)的開發(fā)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，更重要的是通過商業(yè)配套為住宅銷售提供增值。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道在不斷拓寬，目前ABS發(fā)展迅猛，良好的持有型物業(yè)可以為開發(fā)商提供很好的基礎(chǔ)資產(chǎn)，這也增加了房企對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的青睞。

2020年以來通過采取有力措施、推出多種形式的活動(dòng)、實(shí)施科學(xué)調(diào)控等，大慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，“三穩(wěn)”工作成效顯著。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-10月份已入統(tǒng)的商品房銷售面積達(dá)60.39萬平方米，與全年預(yù)期目標(biāo)越來越近。

疫情期間，采取緩提高商品房預(yù)售資金返還比例、調(diào)整商品房預(yù)售審批標(biāo)準(zhǔn)等12條措施，全力為房地產(chǎn)企業(yè)紓困解難。市住建局聯(lián)合新聞媒體、市住建業(yè)聯(lián)合會(huì)走進(jìn)20余個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開展線上售房30余場(chǎng)次。通過調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)累計(jì)批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售面積34.5萬平方米，為14家開發(fā)企業(yè)返還預(yù)售資金2.6億元，為4家開發(fā)企業(yè)提供金融政策支持2.4億元，為57個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目購房者緩繳公積金貸款1200萬元，為22家開發(fā)企業(yè)返還公積金貸款保證金1.28億元，并在全省率先出臺(tái)《大慶市公共租賃住房實(shí)物配租管理辦法》《大慶市公共租賃住房貨幣化補(bǔ)貼管理辦法》，力爭(zhēng)讓低保低收入、中等偏下以及新參加工作人員住有所居、居有所樂。另外，大慶市在全省首家實(shí)現(xiàn)市縣房屋網(wǎng)簽數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)傳送國家系統(tǒng)，率先完成了住建部商品房、存量房網(wǎng)簽備案驗(yàn)收。

2020年前10個(gè)月全市已入統(tǒng)的商品房銷售面積60.39萬平方米，環(huán)比來看，較上月提高17.9%。四季度，隨著房產(chǎn)展系列活動(dòng)的全面展開，商品房銷售會(huì)進(jìn)一步向好，助力年底房地產(chǎn)業(yè)增加值目標(biāo)以及銷售指標(biāo)的完成。

從大慶市統(tǒng)計(jì)局獲悉，2019年一季度，大慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資高位開局，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4.79億元、增長(zhǎng)97.3%，增幅同比提高16.3個(gè)百分點(diǎn)。此外，商品房銷售市場(chǎng)回升，商品房待售面積也在持續(xù)減少，去庫存效果顯著，投資和銷售形勢(shì)明顯好于去年同期。

從構(gòu)成看，一季度建筑工程投資2.67億元、增長(zhǎng)107.5%，占全市的55.9%;安裝工程投資0.59億元、增長(zhǎng)18.3%，占全市的12.2%;其他投資1.5億元、增長(zhǎng)197.4%，占全市的31.3%。

從用途看，一季度全市商品住宅開發(fā)投資2.94億元、增長(zhǎng)119.1%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的61.4%;商業(yè)營業(yè)用房投資1.07億元、增長(zhǎng)13.1%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的22.4%;其他投資0.77億元、增長(zhǎng)471.9%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的16.2%。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，客觀上要求城市向集約化發(fā)展。各級(jí)政府和相關(guān)部門要科學(xué)編制住房建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)庫存變動(dòng)狀況，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)投資強(qiáng)度，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)向養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等新興業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

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