規模數百億的城市更新基金陸續成立 城市更新市場容量預測

• 2021年9月13日 YeYuJuan來源：經濟參考報 964 60
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今年以來，我國城市更新步伐不斷加快，并上升為立法層面。北京、成都、上海、天津、無錫等地陸續成立以地方國企牽頭的城市更新基金，據不完全統計，目前城市更新基金落地規模已接近3000億元。

規模數百億的城市更新基金陸續成立

今年以來，我國城市更新步伐不斷加快，并上升為立法層面。9月1日起，《上海市城市更新條例》正式實施，將建立城市更新協調推進機制，深化制度創新，加大資源統籌力度，支持和保障城市更新。自此，上海市成為繼深圳后全國第二個正式對城市更新立法的城市。

北京、成都、上海、天津、無錫等地陸續成立以地方國企牽頭的城市更新基金，6月，上海一支規模800億元的城市更新基金成立，創下國內落地規模最大基金的紀錄。此后，300億元的無錫城市更新基金，600億元的天津城市更新基金也分別于7月、8月相繼落地。據不完全統計，目前城市更新基金落地規模已接近3000億元。

城市更新市場容量預測

城市更新主要包括完善城市空間結構、實施城市生態修復和功能完善工程、強化歷史文化保護、加強居住社區建設、推進新型城市基礎設施建設、加強城鎮老舊小區改造、增強城市防洪排澇能力以及推進以縣城為重要載體的城鎮化建設等。

從目前各地實踐來看，城市更新模式一般分為政府主導、市場主導以及政府和市場結合三種方式。公益性項目，以政府財政為主，采用政府投資、地方政府專項債券等;具有一定微盈利能力的項目，以城市城投公司為主，運用項目整體資金平衡、ABO(授權—建設—運營)等模式實施;具有市場化盈利條件，以社會資本作為實施主體的，采用招商、PPP、混改等模式。

城市更新已經成為房地產行業的下一個“兵家必爭之地”。有研究認為，我國未來每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新將是一個10萬億元級的市場。統計數據顯示，中國百強房企中參與城市更新的比例達80%，已有51%的房企運營規模超百萬平方米，早期布局的項目已進入價值兌現期。

城市更新過程中，房企應更加注重從“開發方式”向“經營模式”轉變。城市更新不僅是空間更新，更應通過內容的整合和運營，實現區域內文化內涵的豐富和生活質量的提升。

“十四五”城市更新行業發展規劃

面對新一輪城市更新，如果僅停留在簡單的推倒重建，將不利于解決城市化中的問題。中國城市更新論壇會持續關注核心城市人、項目的變化。從線下到線上、從開發到存量、從生產到服務，政府關注的產業升級，市場關注的消費需求升級，將在城市更新這個領域交匯。現今“消費升級”的強勢出現培育出了商業環境土壤，而人工智能、物聯網等新銳科技的發展也讓技術環境逐漸完備，城市更新的商業契機就在這個環境中。

中國城市發展已邁入存量更新時代，城市更新既是建筑規劃的時代更迭，也是科技人文的發展需求，更是經濟民生的新勁方向。但是作為一個超萬億的新興市場，城市更新并沒有形成自己獨有的發展“原則”。

“十四五”規劃綱要指出，加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。這是“城市更新”一詞首次出現在國民經濟和社會發展五年規劃里。

城市更新作為未來推進新型城鎮化的重點任務，要遵循法治化和市場化的原則，將城市更新和城市社區管理、園區建設和產業發展結合起來，將政府、居民、企業和社會組織等主體的積極性發揮出來。

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