每10個千萬富豪就有1個炒房客 房地產投資市場分析

• 2021年11月16日 ZouJunRong來源：騰訊網 新浪 1068 68
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高凈值人群指的是擁有千萬人民幣家庭凈資產的高凈值家庭，2021年，中國高凈值家庭數量202萬戶，比去年增加了4萬戶。高凈值家庭的職業構成中，炒房者占去1/10。

每10個千萬富豪就有1個炒房客

胡潤百富近日發布的《2021中國高凈值人群家族安全報告》顯示，與去年相比，2021年中國高凈值人群消費價格總水平上漲了4.39%，高于國家統計局公布的全國居民消費價格指數。其中，房產板塊的平均漲幅高達9%，位列統計范圍內10大板塊的第二。

高凈值人群指的是擁有千萬人民幣家庭凈資產的高凈值家庭，2021年，中國高凈值家庭數量202萬戶，比去年增加了4萬戶。高凈值家庭的職業構成中，炒房者占去1/10，雖然對比去年，這一比例沒有發生變化，但在總基數增加的情況下，炒房者的數量也變得更多。

這是2018年以來，房產板塊消費價格漲幅首次沖入前三，富豪們正在重新燃起對豪宅的投資興趣。時代財經統計得知，2021年1-10月，在價格上漲的同時，北上廣深的豪宅成交量也在上揚，廣州千萬級別的豪宅成交量甚至創下歷史極值。同時，近一個月，法拍市場還多次出現總價近億元的房產成交。

盡管富豪們的房產遍布全球，但此輪房價的觸底反彈，內地房產做出了十分重要的貢獻。根據胡潤百富的報告，2021年，中國高凈值人群房產板塊消費價格漲幅超過平均水平(即9%)的房產項目有6個，其中5個位于國內，分別是北京縵合、北京紫玉山莊、杭州武林壹號、深圳東海花園君豪閣和上海世茂濱江，漲幅介于11.3-38.6%。

早在2020年，豪宅市場的回暖已有跡象。胡潤百富的報告顯示，2016-2017年，中國高凈值人群房產板塊消費價格漲幅分別為13.0%和16.6%，領漲所有板塊;而在調控的“暴擊”之下，2018年漲幅收窄至3.4%，此后于2019年出現1.3%的降幅。疫情對經濟的沖擊，使得不少人重新選擇購買不動產作為資產保值的手段，2020年，中國高凈值人群房產板塊消費價格止跌回升，小幅上漲1.4%。

房地產投資市場分析

豪宅市場的回暖在今年得到了延續。時代財經綜合中原、克而瑞、百廷豪宅和麗茲行等多家機構的數據發現，2021年1-10月，北上廣深的豪宅成交量大幅上漲。其中，北京市場總價1500萬元以上的一二手豪宅合計成交7524套，全面超越2020年全年的6401套;上海2000萬元以上一二手豪宅合計成交3968套，而2020年全年為4139套;廣州千萬級別一手豪宅成交量突破2000套，達到歷史之最;深圳千萬級別的一手豪宅成交量也取得亮眼的成績，前10月實現5605套，達到近3年的最高水平。

不過，中原地產首席市場分析師張大偉對時代財經指出，2021年第一季度信貸環境寬松導致市場成交量加速放大，二季度持平，但三季度出現全國性放款難，嚴重制約樓市成交，因此下半年市場經歷了從高溫到冰凍的突然變化，豪宅的成交量亦隨行就市開始步入下行通道，盡管極個別高價成交案例依然不時出現，“但這樣的成交沒有意義”。

據中研普華產業研究院的報告《2021-2026年中國房地產投資行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告》分析

以北京市場為例，根據麗茲行的數據，今年1-10月，北京1500萬元以上一二手豪宅每月平均成交752套，但10月份的實際成交已降至392套。上海方面，自6月份以來，2000萬以上二手豪宅成交量逐步下探，從6月份的178套跌至10月份的74套;一手豪宅則受供應集中放量的影響，并未出現明顯下跌。一名上海豪宅經紀人告訴時代財經，標的5000萬元以上的豪宅成交并未受到調控政策的影響，且年尾資金充裕不少，客戶加快成交;而由于5000萬元以下的豪宅在新房市場有較多的選擇，同時上海一二手價格出現倒掛，不少客戶由二手房市場轉投新房。

然而，近一個月，杭州和上海法拍市場依然多次出現總價近億元的房產成交。其中，21名富豪“火拼”719輪瘋搶上海市徐家匯一棟老洋房的令市場頗為意外。時代財經了解到，經過11個小時的競價，這棟老洋房最終以9932萬元的總價成交，較評估價溢價83%，較起拍價溢價162%。上述豪宅經紀人指出，由于今年杭州、上海兩地將法拍房納入限購范圍，實際上法拍市場有所降溫，但由于上述法拍房產本身產品稀缺才會產生高價成交。

盡管如此，相比普通住宅，豪宅產品顯得更加“抗跌”。根據深圳中原研究中心，今年10月份，深圳新房開盤去化整體回落至逾5成，而去年往往達到七八成，甚至出現購房者通宵排隊“打新”的情況，但豪宅項目成交表現更加，位于南山10萬+豪宅的深鐵懿府甚至開盤售罄，單日賣出648套房源，合計攬金73.4億元。

房地產投資形式多種多樣，房地產開發企業所進行的房地產開發是人們最熟悉的一種類型;為了出租經營而購買住宅或辦公樓也是相當普遍的房地產投資類型;將資金委托給信托投資公司用以購買或開發房地產也是房地產投資;企業建造工廠、學校建設校舍、政府修建水庫等等，都屬于房地產投資。

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