廣州放松本科生落戶，能支撐樓市回升嗎? 廣州房地產行業發展潛力分析

• 2022年8月9日 ChenZeFang來源：互聯網 900 56
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廣州放松本科生落戶，能支撐樓市回升嗎?目前廣州樓市表現一般，在市場持續低迷的背景下，廣州入戶政策放松的靴子終于落地。

廣州放松本科生落戶，能支撐樓市回升嗎?目前廣州樓市表現一般，在市場持續低迷的背景下，廣州入戶政策放松的靴子終于落地。據了解，從7月份開始，廣州對全市的入戶政策進行了調整，只需要滿足中級職稱/全日制本科學歷以上，40周歲以下，在廣州工作有參保狀態(1個月社保)，即可申請辦理入戶。

在此之前，廣州全日制本科學歷入戶或具有中級職稱的人員入戶至少需要有連續6個月的社保記錄，而此更新政策對社保繳納時間已無明確要求，只需要有一個月社保記錄即可辦理，入戶門檻大大降低。降低入戶門檻，對意向購房者而言意味著購房資格的放松。

業界人士指出，2021年，全國人口只增加了48萬。而廣州增長了7.03萬人，上海增長了1.07萬人，北京則下降了0.4萬人。上海北京隊人口的吸引力在下降。這兩個城市的落戶政策非常緊張，但最近北京和上海已經放松了對學歷省人才落戶的限制?！拔磥砣瞬畔虮本┖蜕虾５纫涣鞒鞘羞w徙的趨勢會比較明顯，廣州需要審視自己的落戶政策。一直以來，在一線城市里面，廣州的落戶政策最為寬松，對新市民、大學生的包容性吸引力也最強。在新的人口形勢下，需要進一步放松對學歷型人才落戶的限制。

事實上，自4月底佛山打響了大灣區樓市政策調整的第一槍后，東莞、中山、惠州等地都出臺不同程度的對樓市調控政策，關于廣州政策是否會出現松動也一直備受關注。然而，對于廣州這樣的一線城市而言，直接放松限購政策的可能性似乎不大，主要還是通過降低購房門檻的方式來釋放購買力。6月以來，廣州放松購房資格的消息時有傳出，包括“6月1日起，外地人在廣州購房，繳納5年社保或個稅允許中間累計斷繳3個月。

廣州房地產行業發展現狀調研

2020年，全市房地產開發完成投資額3293.95億元，同比增長6.2%。從月度變動情況看，年初，全市房地產開發投資增速下降明顯，直至1-5月累計同比增速降至年度最低點(-11.3%)。新冠疫情得到有效控制后，全市大力推動復工復產，房地產項目施工不斷提速，開發投資增速穩步向上，1-10月累計同比增速由負轉正，1-12月升至全年最高點，同比增長6.2%。

2021年廣州首輪集中供地熱度高漲，盡管也有地塊流拍，但整體上房企拿地熱情高漲，多次出現高溢價、封頂價，并有數宗地塊進入搖號環節。在土拍市場、新房市場、二手房市場均呈火熱的狀況之下，2021年，廣州迎來了史上最為高頻的調控時期，2021全年廣州合計出臺41次調控，平均每月有3-4個新政出臺。

分階段來看，2021年前三季度廣州各類調控政策均為收緊狀態，包括限價、限簽政策從嚴，首付資金審核從嚴、出臺首批96個住宅社區的二手房交易參考價，以及升級集中供地規則、限制全周期售價等等調控措施。這一全線收緊的態勢，也加速了廣州房地產從2021年年中開始進入下行周期，一二手房交易量雙雙在三季度掉入低谷，第二輪集中供地亦出現了48宗地塊流拍25宗的大幅降溫情景。

進入到2021年第四季度之后，隨著以“穩地價、穩房價、穩預期”為主的調控目標基本實現，央行、住建部等主管部門調控表態趨于緩和。廣州在土拍市場轉冷、一二手房量價均有調整的情況下，四季度調控措施明顯減少，而信貸環境也開始轉好，中高價樓盤“限簽”的政策也在年末得到了緩解，這一邊際放松的趨勢，一直延續到了2022年。

繼2月份四大行同步下調廣州地區房貸利率后，利好東風再次刮起!4月份央行再次下調金融機構存款準備金率，共計釋放長期資金約5300億元，廣州地區的房貸利率得以進一步下行?？硕鹗袌霰O測到，目前工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行等四大行下調首套方和二套房貸利率(較2月份再度下調了20BP)，首套房貸利率低至5.2%，二套房貸利率低至5.4%;放款周期縮短至一周時間左右，部分銀行最快2-3個工作日即可放款。整體來看，去年一度掣肘市場的“放款難”問題已經得到根本性的解決，為首套剛需以及“賣一買一”的置換需求提供了較好的信貸支持環境。

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全市可售貨量突破1200萬方?

從第一季度的表現來看，廣州新房供應量和網簽量明顯不如預期。數據顯示，第一季度廣州一手住宅供新增應97.18萬㎡，同比減少44.04%，成交177.40萬㎡，同比減少46.58%，包括3月在內整個季度的新建商品住宅供求都在低位。4月份，樓市政策環境進一步轉好，全國各地接連不斷的寬松舉措，增添了開發商的推貨信心。4月全月一手住宅新增供應120.06萬㎡，市場姍姍來遲，終于迎來了2022年的第一波供應高峰;并且預計隨著4月新增貨量的加速入市，5、6月份市場成交有望進一步轉好。

數據顯示，由于近期去化表現不佳，疊加4月新貨供應加速，市場競爭壓力加大。截至4月末， 廣州一手住宅可售庫存上升至1216萬方，創近五年同期新高;同時， 去化周期亦升至近5年同期次高位，達到15.1個月 (2020年4月恰逢疫情高發期，全市去化周期攀升至18.8個月)。自去年11月份開始，截至3月份，廣州二手房成交套數已經有四個月成交量向上(2月春節月例外)。其中，3月成交量更是回升到8373套，是近7個月的最高位，基本回到了去年二手房交易參考價出臺之前的成交水平。

4月份，中介機構統計顯示(統計周期為2022年3月26日-2022年4月25日)，廣州二手住宅共計網簽7274宗，環比下降15.92%。盡管二手住宅網簽套數環比有一定下降，但幅度不大，仍高于2022年1月的7014宗以及2021年12月的6949宗。整體來看，在政策暖風的的助力之下，廣州以主城區為主的二手市場正在漸進復蘇，但是仍未恢復到正常水準。(2017-2021年廣州二手住宅月均成交9203套)

促進房地產市場平穩健康發展

《廣州市住房發展“十四五”規劃》指出，“十四五”期間，持續做好房地產調控工作，著力穩地價穩房價穩預期。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，保持調控政策連續性穩定性，不斷健全工作機制，加強政策協同，優化房價、地價聯動，持續做好價格指導，加強房地產市場監測預警，做好政策儲備和相機調控，著力穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。

大數據時代下信息的重要性越發凸顯，獲得行業數據，并分析使用行業數據不僅可節約時間，降低成本，亦可優化整體決策。欲獲取更多行業分析及相關數據可以點擊查看中研產業研究院發布的《2017-2022年廣州房地產行業發展潛力分析及投資戰略規劃咨詢報告》。

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