中國物業(yè)管理行業(yè)市場調(diào)研：規(guī)模擴(kuò)張空間大，市場份額逐漸提升

• 2022年9月29日 ChenZeFang來源：互聯(lián)網(wǎng) 1133 73
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2021年物業(yè)行業(yè)的邊界進(jìn)一步拓寬，“物業(yè)+養(yǎng)老服務(wù)”、“物業(yè)+生活服務(wù)”、物業(yè)布局老舊小區(qū)成為關(guān)鍵詞。以養(yǎng)老為例，隨著我國的老齡化程度正在進(jìn)一步加深。于國家層面，中共中央、國務(wù)院、發(fā)改委、商務(wù)部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等各類機(jī)關(guān)主體均對“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”

2021年物業(yè)行業(yè)的邊界進(jìn)一步拓寬，“物業(yè)+養(yǎng)老服務(wù)”、“物業(yè)+生活服務(wù)”、物業(yè)布局老舊小區(qū)成為關(guān)鍵詞。以養(yǎng)老為例，隨著我國的老齡化程度正在進(jìn)一步加深。于國家層面，中共中央、國務(wù)院、發(fā)改委、商務(wù)部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等各類機(jī)關(guān)主體均對“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式探索提出重要指導(dǎo)意見并明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展養(yǎng)老業(yè)務(wù)可依規(guī)申請相應(yīng)優(yōu)惠扶持政策。于地方而言，山東、北京、江西和江蘇等地也將物業(yè)服務(wù)與“養(yǎng)老服務(wù)”融合發(fā)展作為重要方向。

物業(yè)管理是指通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

中國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)將近7萬余家，住宅物業(yè)管理規(guī)模達(dá)到120多億平方米，主要一線城市物業(yè)管理服務(wù)收入占到當(dāng)?shù)谿DP的2.5%以上。2021年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市數(shù)量為14個。其中2021年中國百強企業(yè)合約面積均值為7683.63萬平方米，同比增長17.1%;中國百強企業(yè)管理面積均值為5692.98萬平方米，同比增長16.7%;中國百強企業(yè)市場份額為52.31%。

規(guī)模擴(kuò)張空間大，市場份額逐漸提升。2021年物業(yè)管理行業(yè)保持了快速的發(fā)展態(tài)勢，行業(yè)總規(guī)模達(dá)到342億平。綜合城鎮(zhèn)人口增量、地產(chǎn)開發(fā)增量以及人均住房面積提升、物業(yè)覆蓋率提高等因素，經(jīng)測算，預(yù)計2025年物業(yè)管理行業(yè)總規(guī)模有望實現(xiàn)388億平方米，2021-2025年年復(fù)合增長率3.2%。2021年伊始，多項利好物業(yè)管理行業(yè)的政策頻發(fā)，為行業(yè)營造良好發(fā)展的政策環(huán)境。年初企業(yè)陸續(xù)發(fā)布盈喜公告，加上年報中良好業(yè)績、明確的戰(zhàn)略規(guī)劃，為市場注入發(fā)展的信心，帶動物業(yè)板塊整體提振。上半年也迎來遞表高峰期，近30家企業(yè)成功遞表。

歷經(jīng)三十余年的發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)正努力擺脫市場發(fā)展無序、缺乏配套性法規(guī)和規(guī)范性文件輔助行業(yè)發(fā)展的局面。不少地區(qū)都相繼出臺相應(yīng)的法律規(guī)范，協(xié)助行業(yè)往良性發(fā)展的道路上走。在市場進(jìn)一步規(guī)范化發(fā)展的道路上，優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將抓住機(jī)遇實現(xiàn)做大做強。隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)有關(guān)服務(wù)涉及領(lǐng)域越來越廣，主要包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、公共物業(yè)、工業(yè)園以及醫(yī)院等等。目前，中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的龍頭企業(yè)分別是碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)。

下半年，資本市場遇冷，恒生物業(yè)服務(wù)指數(shù)一路下滑，預(yù)期的上市高峰并未到來。截止到2021年12月31日，上市物企總數(shù)僅為55家。待上市物企中，多家物企首次遞表到期而未能更進(jìn)一步，致使二次遞表企業(yè)增多。祥生活服務(wù)和中梁百悅智佳等在歷經(jīng)二次遞表后，通過聆訊而后續(xù)進(jìn)展不明。當(dāng)前，祥生活服務(wù)聆訊資料已呈失效狀態(tài)，并表示決議暫緩上市。

中國物業(yè)管理行業(yè)分散且競爭激烈。為擴(kuò)大在管建筑面積，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，鞏固市場地位，大型物業(yè)管理公司通過內(nèi)生增長及收購方式積極加快擴(kuò)張步伐。

為提高服務(wù)質(zhì)量，降低人工成本，物業(yè)管理公司傾向于加快人才團(tuán)隊的建設(shè)，積累更多具備智能管理技能的人才。他們亦日益將其業(yè)務(wù)運營中的勞動密集型環(huán)節(jié)外包給分包商，同時更加重視聘請及培訓(xùn)專業(yè)且技術(shù)嫻熟的雇員，以促進(jìn)實施智能管理及信息技術(shù)，并助力創(chuàng)新以保持其領(lǐng)先的市場地位。

隨著人們需求變化，現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)將業(yè)主的社區(qū)生活場景一一完善，圍繞著社區(qū)資產(chǎn)和業(yè)主需求，提供了社區(qū)零售、社區(qū)金融、社區(qū)旅游、家裝服務(wù)等社區(qū)增值服務(wù)的業(yè)務(wù)，未來，也將會有越來越多的服務(wù)移到社區(qū)場景中來。隨著經(jīng)濟(jì)的增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增加，成為社區(qū)增值服務(wù)快速發(fā)展的重要因素。自2020年以來，物企把社區(qū)增值服務(wù)作為企業(yè)收入增長的“第二曲線”，但從數(shù)據(jù)來看，2021年上半年，40家上市物企社區(qū)增長服務(wù)收入占比僅提升3個百分點至15.9%，整體占比依然相對較低，社區(qū)增值服務(wù)收入仍然較難作為企業(yè)營收來源主力貢獻(xiàn)者。

想要了解更多行業(yè)的發(fā)展前景，請查閱中研普華研究報告《2022-2027年中國物業(yè)管理行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告》。

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